Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счёт земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном законом, передаётся использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена на такой земельный участок устанавливается в размере не более 15 % от его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 % от его кадастровой стоимости.
ООО «Восток» обратилось даже с просьбой допустить его к участию в аукционе на получение права аренды данных земель, но получило незаконный отказ. А затем в Арбитражном суде РБ выяснилось, что никто и никогда аукцион не организовывал и не проводил.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет (но не на сорок девять лет (!)) сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов. Однако и в этом случае МЗИО РБ и администрация Стерлибашевского района РБ, нарушая вышеуказанные нормы Закона РБ № 59-з, отказала ООО «Восток» в заключении договора аренды земельных участков.
В статье 25.5 Закона РБ № 59-з установлено, что до разграничения государственной собственности на землю, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения осуществляется уполномоченным республиканским органом исполнительной власти в области земельных отношений с учётом особенностей, установленных статьёй 4 настоящего Закона, а в иных, помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи, случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами местного самоуправления. Такого документа никто не составлял и такое мероприятие с земельными участками нигде не проводил.
В статье 9 ФЗ от 24 июля 2023 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен порядок передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, где чётко указано, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определённым решением общего собрания участников долевой собственности. Таких документов на руках у МЗИО РБ, администрации Стерлибашевского района РБ и иного лица также не имеется.
В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, что и должно было случиться с ООО «Восток».
В статье 10 ФЗ № 101-ФЗ указан порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В случае если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьёй 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
«Во всём вышеуказанном и заключается весь краткий перечень нарушений прав ООО „Восток“ со стороны МЗИО РБ и администрации Стерлибашевского района РБ при отказе в заключении договоров аренды с ООО „Восток“ на вышеуказанные земельные участки», – подумал Газиз Байрамов, ещё раз перелопатив гору бумаг на своём рабочем столе. Он готовился к завтрашнему приезду Гафура Валеева и остальных друзей.
Его особенно поразило, что администрации Стерлибашевского района ссылалась на то, что земельные участки были сформированы за счёт невостребованных земельных долей. А это оказалось откровенной ложью и не соответствовало действительности.
В статье 12.1 ФЗ РФ № 101-ФЗ указано, что невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трёх и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями.
Орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, должен составить список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными на основании, указанном в пункте 1 настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными на основаниях, указанных в пункте 2 настоящей статьи.
Орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, должен был опубликовать до аукциона список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определённых субъектом Российской Федерации, и разместить на своём официальном сайте в сети Интернет не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности, которое и дало бы право на продажу или на передачу в аренду земельных долей, находящихся в составе земельных участков. Указанный список также не был размещён на информационных щитах Стерлибашевского сельсовета, расположенных на территории данного муниципального образования.
Общие собрания собственников долей земельных участков не проведены. Список невостребованных земельных долей органом местного самоуправления поселения по месту расположения земельных участков, то есть сельского совета, находящегося в долевой собственности, на утверждение общими собраниями участников долевой собственности не представлен.
Лица, считающие, что принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе были представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления сельского поселения по месту расположения земельных участков, находящихся в долевой собственности, и заявить об этом на общих собраниях участников долевой собственности, что являлось бы основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.
Только с даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. И только в случае если общим собранием участников долевой собственности в течение четырёх месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, утверждает такой список самостоятельно.
Юристу и землеустроителю Газизу Байрамову хорошо известны положения статьи 14 ФЗ РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», где чётко указаны условия владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и в случае если земельный участок находится в долевой собственности более чем пяти лиц, что должно осуществляться только в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о предложениях относительно проекта межевания земельных участков, об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков, об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, о выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, и об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащей сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, при этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьёй не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.