разработку и принятие правовых актов по реорганизации кооперативной жилищной собственности по двум основным направлениям:
а) преобразование существующих ЖСК при передаче квартир в личную собственность в товарищества по совместной эксплуатации многоквартирного дома;
б) создание новых кооперативов либо только как строительных с последующим личным владением квартир, либо с сохранением кооперативной формы собственности по желанию застройщиков (покупателей).
Передача определенных категорий государственного жилья в собственность съемщикам бесплатно или продажа его за символическую плату станет первым шагом приватизации жилого фонда.
Съемщикам бесплатно может передаваться часть жилья по норме, определяемой местными Советами с оплатой остальной части жилья сверх нормы. Возможна продажа жилья за символическую плату. Такая продажа с внесением 7% пошлины налога от остаточной стоимости квартиры, либо по 10 рублей за кв. метр, может принести потенциально 10-20 млрд. рублей, а для семьи составит 500-600 рублей за квартиру, рыночная стоимость которой составляет 10-30 тыс. рублей. Передача жилья в собственность инициирует массовые обмены, т. е. покупку и продажу уже личного жилья, с вполне официальной выплатой разницы в цене жилья теми, кто его улучшает.
Местные Советы могут установить сроки передачи или символической продажи (например, до 1 июля или до 1 декабря 1991 года). В дальнейшем выкуп квартир будет возможен только по рыночной стоимости.
Резкая интенсификация обменов произойдет по той причине, что коммерциализация смены жилья станет законной, что приведет не только к улучшению распределения жилья — за этим последуют важные результаты: уменьшение спроса на новые квартиры, стремление обеспечить лучшую сохранность жилого фонда, ослабление нагрузки на общественный транспорт (из-за более благоприятного размещения населения по территории городов), повышение мобильности населения.
Необходимым условием интенсификации процесса передачи и выкупа жилья в личную собственность и в целом его приватизации является изменение системы текущей оплаты квартир
[180]
в 180 домах государственного и общественного жилого фонда в соответствии с правилами, устанавливаемыми республиками. При этом можно руководствоваться следующими принципами:
с 1 октября 1990 г. ввести повышенную плату за излишки жилой площади;
для граждан, проживающих в отдельных квартирах, установить в 1991 г. дифференцированный уровень квартплаты в зависимости от размера всей занимаемой общей полезной площади, качества и местоположения жилья, но не ниже эксплуатационных затрат;
предусмотреть возможность льготной оплаты жилья семьями, проживающими в коммунальных квартирах, в помещениях, не отвечающих санитарным и техническим требованиям платы за проживание в общежитии, а также оплату квартир для семей с доходом до 80 рублей на человека, не имеющим социальной-нормы жилой площади;
отменить принятые нормативные акты, устанавливающие право на дополнительную жилую площадь и льготы по оплате жилья для работников государственных учреждений и предприятий, профессиональных, партийных и других общественных организаций, военнослужащих начальствующего состава, а также льготы по оплате жилья для членов коллегий адвокатов и медицинских работников, занимающихся частной практикой на дому;
разработать и внедрить в 1990 году Положение об аренде жилья во внегосударственном фонде, предусматривающее установление уровня арендной платы на договорных началах с правом местных Советов ограничивать верхний предел этой платы.
Одновременно с повышением квартирной и арендной платы необходимо предусмотреть индексацию доходов населения, включая пересмотр минимума заработной платы, индексацию пенсий, пособий, стипендий.
Необходимо решить проблемы накопленных обязательств государства, т. е. очередников, а также изменить принципы и формы бесплатного обеспечения жильем. Для этого местным Советам предлагаются следующие решения: каждому очереднику предоставляется право либо стоять в очереди, либо выйти из нее с условной денежной компенсацией (для приобретения жилья на рынке) — за счет местного Совета и в размере, зависящем от срока ожидания в очереди;
изменяется система бесплатного предоставления жилья, имея в виду использование для этого дешевого муниципального жилья, предоставляемого по жестким нормам заселения;
республики могут самостоятельно изменять критерии поста-
[181]
новки в очередь: по уровню душевого дохода, по жилищной обеспеченности, либо по доходу и обеспеченности одновременно;
приоритетным правом получения муниципального жилья пользуются наименее защищенные группы населения (пенсионеры, инвалиды, больные).
Существующих очередников можно рассматривать как людей, выплачивающих взносы за получаемую квартиру. (Каждый год пребывания в ней — 1/30 или 1/25 часть стоимости квартиры.) Количество лет в очереди определяет сумму компенсации. Однако она не выдается на руки, а засчитывается Советом при покупке жилья очередником на рынке. Для выдачи таких креди тов целесообразно организовать специальные Жилищные банки или фонды. Ресурсы для них можно получить, направив часть нового жилищного строительства, включая индивидуальные дома, в свободную продажу по рыночным ценам сначала без кредита, а затем в кредит. Прибыль от операций по покупке и продаже можно направить на кредитование очередников, а также строительство и покупку дешевого муниципального жилья.
Важным принципом жилищной реформы является приобретение всего нового жилья за плату. Учитывая социальную сложность его проведения в жизнь в условиях нашей страны, предлагается постепенная реализация этого принципа.
Уже в 1991 году часть вновь сооруженных квартир и домов может быть продана по полной стоимости. Должна быть налажена система кредитования приобретения жилья, в том числе у местных Советов. Кредиты, как правило, необходимо предоставлять с небольшим первоначальным взносом и под низкий процент. Расчеты показывают, что продажа в 1991 году примерно 100 тысяч государственных квартир могла бы дать около 3 млрд. рублей.
В 1991 году начинается передача ведомственного жилого фонда местным Советам вместе с эксплуатационными службами и их материальной базой.
Часть фонда передается или продается съемщикам, жилищным товариществам и кооперативам, а также специализированным коммерческим фирмам.
Успешное развитие рынка жилья возможно только на базе резкого наращивания объемов строительства жилья. Для этого необходимо разработать специальные республиканские и общесоюзную программы, создающие условия для:
крупномасштабного перераспределения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и ремонт существующего фонда за счет резкого сокращения количества сооружаемых
[182]
обьектов производственного назначения, ограничения инвестиционного спроса отраслей материального производства и передачи высвобождающихся строительных мощностей на строительство жилья;
демонополизации строительного комплекса; перестройки хозяйственного механизма строительства, включая преобразования государственных строительных организаций в акционерные предприятия, сдачи в аренду, создания строительных кооперативов и некоммерческих строительных фирм при местных Советах.
7. НЕРЫНОЧНЫЙ СЕКТОР
При переходе к рыночной экономике важной задачей является поддержание и упрочение нерыночного сектора, то есть тех отраслей и видов деятельности, которые в принципе не могут ориентироваться на коммерческие критерии, но существование и результаты которых жизненно важны для общества. Нерыночный сектор занимает видное место в экономике любой развитой страны и его состояние во многом характеризует уровень ее развития, степень цивилизованности. К нерыночному сектору относятся: фундаментальная наука, большая часть здравоохранения и образования, культура и искусство, охрана природы и т. п.
Основная линия связи между рыночным и нерыночным секторами состоит в том, что, опираясь на экономические стимулы, рыночный сектор, охватывающий производство продукции и платных услуг, увеличивает общественное богатство. Чем больше оно, тем большая его доля может быть выделена на развитие нерыночного сектора. Последний также влияет не только на социальную и нравственную стороны жизни общества, но и на производство. Но это влияние долгосрочное, непрямое, не поддающееся обычным измерениям и денежным оценкам.
В конечном итоге оказывается, что недостаточное развитие нерыночного сектора угнетающе действует на всю экономику.
В настоящее время проблема состоит в том, что при переходе на рыночную экономику в условиях жесткой финансовой политики отрасли нерыночного сектора могут оказаться под угрозой, хотя большинство их и так находится в критическом состоянии. Учитывая это, нужна четкая политика по отношению к ним.
Она будет основываться на следующих принципах:
1. Неснижение уровня государственной поддержки отраслей нерыночного сектора. Средства на их финансирование выделяются с учетом возможного роста цен (индексация бюджетных
[183]
ассигнований) или в постоянных долях от суммы бюджетных доходов.
2. Максимальная мобилизация негосударственных, общественных средств на содержание и развитие учреждений нерыночного сектора.
3. Коммерциализация части деятельности этих отраслей, которые без ущерба для общества могут быть тем самым переведены в рыночный сектор; четкое законодательное разграничение статуса коммерческих и некоммерческих организаций.
4. Организационная и экономическая перестройка деятельности учреждений нерыночного сектора с целью обеспечения наиболее эффективного использования выделяемых им ресурсов.
В области здравоохранения предусматривается последовательное проведение принципа общедоступности лечебно-профилактической помощи, развитие сети государственных бесплатных медицинских учреждений, берущих на себя удовлетворение прежде всего необходимых нужд населения, то есть таких неэластичных потребностей, по отношению к которым выбор потребителя либо невозможен, либо сводится к минимуму.