№ 54).
Насколько логично данное толкование по существу?
В ситуации, когда такой договор предусматривает немедленный или отложенный, но автоматический переход права, требование о регистрации, согласно букве комментируемой нормы, вполне логично распространять на сам договор, но если договор обязывал совершить распорядительную сделку в будущем, смысл в регистрации такого договора неочевиден и из закона необходимость данной регистрации не следует. Соответственно, в этом плане позиция Суда небесспорна. Было бы логичнее толковать рассматриваемую норму буквально и распространять необходимость регистрации лишь на соглашение, содержащее распорядительное волеизъявление на уступку.
Если регистрируется договор, на основании которого происходила уступка, такая регистрация дает основания заподозрить, что данный переход, в принципе, может состояться, но не претендует на доведение до публики достоверного факта о переходе права. Более того, даже если бы регистрировалась распорядительная сделка, вывод был бы тем же, поскольку распорядительная сделка цессии часто совершается под отлагательным условием или с таким же сроком. Заключение договора, предусматривающего автоматический отложенный переход права под отлагательным условием, сам по себе не влияет на права и интересы третьих лиц. Вплоть до фактического перехода права обязательственное требование остается «в руках» исходного кредитора. Переход права вовсе может не произойти из-за ненаступления условия. В этом плане наличие регистрации может вызвать у третьих лиц заблуждение, поскольку при закреплении в нем условия о более позднем переходе права запись о регистрации договора не будет сообщать публике информацию о факте смены кредитора в соответствующем обязательстве.
Впрочем, кажется вполне возможным распространение практики регистрации договора, на основании которого происходит уступка, не сразу после его заключения, а после того, как переход права фактически состоялся. В качестве иллюстрации можно привести случай с регистрацией соглашений, на основании которых будет происходить уступка требований из договоров участия в долевом строительстве. Норма ч. 10 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости предусматривает регистрацию не уступки права участия в долевом строительстве и не перехода самого права, а соглашения, на основании которого происходит уступка. В то же время на практике с учетом правил ведения реестра недвижимости (ранее – п. 135 Приказа Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943, сейчас – п. 158 Приказа Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241) регистрация приводит к автоматической замене фигуры участника долевого строительства в реестре, т.е. фактически происходит регистрация перехода права. Посредством регистрации сделки – соглашения, на основании которого происходит уступка, – регистрируется ее распорядительный эффект. Эта модель может применяться и к иным случаям регистрации уступки. Если переход права был обусловлен или отсрочен, то на регистрацию договор следует направлять после того, как распорядительный эффект сработал. Соответственно, при таком подходе регистрация опубличивает сам эффект перехода права.2.2. Оправданность нормы
Применение данной нормы в контексте уступки прав участника долевого строительства на получение помещения или заключения арендатором договора перенайма логично, так как уступка прав из договора участия в строительстве или передача договорной позиции арендатора в рамках перенайма влечет изменение лица, претендующего на соответствующий объект недвижимости (в случае с долевым участием – будущий). Цель регистрации договоров аренды недвижимости или долевого участия состоит в опубличивании прав во имя обеспечения возможности их противопоставления третьим лицам, способным выступить в качестве конкурирующих претендентов на соответствующее недвижимое имущество (предмет аренды или помещение, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве); следовательно, ясность в вопросе о принадлежности прав из такого договора для защиты этих третьих лиц принципиально важна. В подобных условиях было бы странно, если бы уступка прав в отношении соответствующего имущества (или сам переход права) не подлежала опубличиванию. Это подрывало бы саму идею регистрации соответствующих договоров.
Но рассматриваемая норма сформулирована так, что она может быть истолкована как распространяющаяся и на уступку денежных требований, вытекающих из зарегистрированных договоров, включая требования о погашении образовавшейся задолженности, погашении убытков, неустойки, возврате обеспечительного платежа или части цены в связи с реализацией права на соразмерное уменьшение цены и т.п.
Ранее в судебной практике встречалась позиция, согласно которой п. 2 ст. 389 ГК РФ предлагалось толковать ограничительно: некоторые суды исходили из того, что закон предполагает регистрацию прав, объектом которых является недвижимость, а при уступке денежных требований меняется не обладатель права владения и пользования недвижимостью (как в случае с перенаймом) или права в отношении передачи недвижимости в будущем (как в случае с уступкой прав покупателя по договору долевого участия), а кредитор по денежному обязательству, и поэтому смысла в регистрации в таком случае нет.
Но в итоге ВС РФ не пошел по данному пути и в п. 2 Постановления Пленума от 21 декабря 2017 г. № 54 распространил необходимость регистрации на соглашения, на основании которых происходит уступка денежных требований (тот же подход см. в Определении СКЭС ВС РФ от 26 апреля 2018 г. № 305-ЭС17-17670). Необходимость телеологической редукции данной нормы Судом поддержана не была.
Иногда в обязательной регистрации соглашения, на основании которого происходит уступка денежных требований, видят определенную пользу. Утверждается, что посредством уступки денежных требований теоретически можно выхолостить обязательственную составляющую позиции арендодателя, что без отражения в реестре может ввести третьих лиц в заблуждение. Так, покупатель объекта недвижимости может полагать, что аренда, которая внесена в реестр, приносит значительный ежемесячный доход: в зарегистрированном договоре установлен размер арендной платы, которая причитается за владение и пользование и будет причитаться новому собственнику в силу правила следования (ст. 617 ГК РФ). Но после покупки может оказаться, что в отношении права требовать арендную плату были заключены договоры об уступке, данных о которых в реестре не было. Очевидно, что покупатель в подобной ситуации пострадает.
Также может показаться, что в контексте долевого участия в строительстве уступка денежных требований участника долевого строительства к застройщику о взыскании всех возможных в будущем убытков или еще не начисленной неустойки в связи с возможной в будущем просрочкой при отсутствии отражения в реестре теоретически может подорвать разумные ожидания третьего лица, который будет приобретать права участника долевого строительства. Регистрация якобы позволит проинформировать потенциальных приобретателей.
Но насколько актуальны эти проблемы?
Теоретически ряд задач можно было бы решить без введения обязательной регистрации, если исходить из того, что уступка требования о взыскании будущих убытков или еще не начисленной неустойки по договору участия в долевом строительстве – это уступка будущего права, а следовательно, право не перейдет до момента его возникновения (п. 2 ст. 388.1 ГК РФ). Если основное право на получение помещения по договору участия в долевом строительстве перешло третьему лицу, то право на взыскание убытков или неустойки в случае последующего нарушения договора застройщиком будет возникать непосредственно у правопреемника, чье право и будет нарушено. Совершенное предыдущим дольщиком распоряжение в отношении будущих охранительных требований просто не сработает, так как на момент, когда переход охранительного требования должен происходить, само нарушенное право уже будет принадлежать другому лицу, и ему же будет причитаться охранительное притязание. Ведь наличие у цедента распорядительной власти проверяется не на момент совершения распорядительного волеизъявления, а на момент предполагаемого срабатывания распорядительного эффекта.
То же касается и уступки будущего требования о возврате цены на случай расторжения договора долевого участия: такое требование не может перейти ранее, чем договор будет расторгнут. Соответственно, если исходный покупатель сначала уступил третьему лицу право на возврат цены на случай возможного расторжения договора в будущем, а затем уступил основное требование на получение помещения, и приобретатель основного требования затем откажется от договора участия в долевом строительстве, право на возврат цены первоначально возникнет у последнего. На этот момент у цедента уже не будет распорядительной власти над данным правом, и, соответственно, распорядительный эффект по первой цессии просто не сработает. В итоге это будет означать, что приобретатель прав на строящееся жилье окажется защищен и не окажется под ударом из-за ранее совершенной и неизвестной ему цессии будущего реверсивного требования.
Менее очевидно применение того же решения в отношении уступки арендных платежей за будущие периоды аренды. Вопрос о том, идет ли здесь речь об уступке будущих или существующих прав, может вызывать споры (см. комментарий к ст. 388.1 ГК РФ). Если исходить из того, что право на взыскание арендной платы за очередной период возникает после истечения очередного периода использования предмета аренды, при уступке будущих арендных начислений право будет переходить автоматически по мере окончания соответствующего периода использования. А если так, то право за период после перехода права собственности на вещь просто не перейдет к цессионарию, поскольку возникнет в имущественной массе нового собственника. Новый собственник оказывается защищен.
Но даже если исходить из немедленного распоряжения таким притязанием на оплату арендной платы за будущие периоды вместо применения правила п. 2 ст. 388.1 ГК РФ о переходе будущего права, есть н