екоторые сомнения в том, что соображения защиты разумных ожиданий покупателя недвижимости оправдывают введение регистрации уступок денежных требований и все связанные с этим издержки. Если продавец недвижимости не раскрыл покупателю такие уступки, ничто не препятствует покупателю привлечь продавца к договорной ответственности.
Кроме того, не вполне понятен смысл регистрации соглашений, на основании которых происходит уступка требований в отношении просроченной задолженности, начисленных ранее неустоек или возникших ранее убытков. На позицию нового арендодателя судьба этих притязаний принципиального влияния не оказывает. Даже если считать, что к новому собственнику переходят и требование в отношении ранее начисленной арендной платы, и требования в отношении применения к арендатору мер ответственности за допущенные ранее нарушения (что в качестве общего правила достаточно спорно, но может быть, безусловно, оговорено в договоре), какого-то фундаментального подрыва разумных ожиданий нового собственника в случае, если к нему не перейдут требования по ранее созревшим денежным требованиям к арендатору, не происходит. Тот всегда может привлечь продавца к ответственности на основании ст. 390 ГК РФ.
Еще менее понятна цель обязательной регистрации соглашений, на основании которых происходит уступка требования о взыскании неустойки или убытков за нарушение договора участия в долевом строительстве застройщиком. Неужели вся эта бюрократическая эпопея необходима только для того, чтобы обеспечить потенциального приобретателя прав по такому договору информацией о возможном отчуждении цедентом третьим лицам дополнительных прав в отношении ранее начисленных неустоек или возникших в связи с просрочкой убытков?
Проблема усугубляется тем, что до сих пор не установлены процедуры регистрации уступки денежных требований из аренды или договоров долевого участия. Закон о государственной регистрации недвижимости такую процедуру не содержит, подзаконные акты, устанавливающие правила ведения реестра (например, Приказ Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241), тоже; упоминается лишь регистрация уступки прав арендатора или уступки прав участника долевого строительства, влекущей замену такого участника. Кроме того, непонятно, как регистрировать уступку денежных требований, вытекающих из уже расторгнутых договоров аренды или долевого участия в строительстве, записи о которых после расторжения, вероятнее всего, погашены.
Регистрирующие органы нередко отказывали в регистрации, ссылаясь на отсутствие установленной процедуры регистрации соглашений об уступке денежных требований. Эти отказы стороны обжаловали в судебном порядке, а суды признавали отказ регистрирующего органа незаконным (Определение СКЭС ВС РФ от 26 апреля 2018 г. № 305-ЭС17-17670). Все это крайне затрудняет оборот денежных требований, вытекающих из таких договоров.
Здесь следует отметить, что уже после утверждения на уровне практики ВС РФ позиции о необходимости регистрации соглашений об уступке денежных требований, вытекающих из зарегистрированных договоров, законодатель стал вводить исключения. Так, согласно ч. 5 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве (в результате поправки, внесенной Федеральным законом от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ) договор уступки прав требования неустойки (штрафа, пени), вытекающих из зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, не подлежит государственной регистрации. Но о требованиях о возврате части цены в связи с выявленными дефектами и реализацией покупателем права на соразмерное уменьшение цены или о взыскании убытков законодатель в данной норме не упомянул.
Как представляется, либо судебной практике стоит вернуться к идее ограничительного толкования комментируемой нормы и распространения необходимости регистрации только в отношении таких соглашений, которые меняют обладателя прав в отношении объекта недвижимости (т.е. в отношении договоров перенайма и уступки права на получение помещения по итогам долевого строительства), либо законодателю необходимо срочно установить процедуру регистрации соглашений, направленных на уступку любых договорных денежных требований (в том числе если эта уступка происходит после расторжения основного договора и прекращения основных обязательств по нему по иным основаниям).2.3. Последствия отсутствия регистрации: непротивопоставимость
Отсутствие регистрации соглашения, которое ее требовало, не означает ничтожность соглашения как сделки согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ. Этот вывод подлежит применению и к соглашению, на основании которого происходит уступка. Такой договор, не прошедший государственную регистрацию, будет считаться заключенным и действительным и порождать соответствующие права и обязанности в отношениях между цедентом и цессионарием (например, цессионарий будет обязан внести предоплату), но он не будет считаться заключенным для третьих лиц, не может быть им противопоставлен (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54; Определение СКГД ВС РФ от 23 апреля 2019 г. № 14-КГ19-1; определения СКЭС ВС РФ от 28 мая 2018 г. № 306-ЭС17-12245, от 28 мая 2018 г. № 305-ЭС17-14583, от 24 декабря 2018 г. № 305-ЭС18-15666, от 2 апреля 2019 г. № 305-ЭС18-22220).
При этом Пленум ВС РФ в п. 2 Постановления от 21 декабря 2017 г. № 54 явно дополняет закон, указывая на то, что незарегистрированный договор, на основании которого осуществляется уступка, не может быть противопоставлен только третьим лицам, которые не знали и не должны были знать о заключении такого договора из иных источников. Иначе говоря, Суд устанавливает, что незарегистрированный договор не может быть противопоставлен только субъективно добросовестным третьим лицам. Это уточнение сейчас устоялось в судебной практике ВС РФ (см., например, п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49) (подробнее см. комментарий к п. 3 ст. 433 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса71).
Но что же означает непротивопоставимость субъективно добросовестным третьим лицам незарегистрированного соглашения, на основании которого происходит уступка требований, вытекающих из подлежащих регистрации договоров?
Когда речь идет о регистрации договора, на основании которого происходит распоряжение имуществом, реализация идеи непротивопоставимости незарегистрированного договора создает серьезную путаницу. Главный вопрос, который здесь возникает, касается того, сработает ли распорядительный эффект без регистрации. В чьей имущественной массе оказывается право требования, уступленное на основании незарегистрированного договора? Остается ли кредитором должника цедент или им становится цессионарий?2.4. Последствия отсутствия регистрации: общий обзор позиции ВС РФ2.4.1. Противопоставимость уступки уведомленному об уступке должнику
Согласно позиции ВС РФ, несоблюдение цедентом и цессионарием требования о государственной регистрации не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о переходе права (см. абзац второй п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54). Если должник заплатил цессионарию на основании уведомления о переходе права, должник защищен, его исполнение считается надлежащим, и тот факт, что соглашение, на основании которого происходила уступка, не было зарегистрировано, не дает цеденту права потребовать от должника повторной оплаты. Занятая Пленумом ВС РФ позиция выглядит логичной. Ведь, согласно общему подходу, даже при недействительности перехода права платеж должника, осуществленный тому лицу, кто был указан в уведомлении, является надлежащим исполнением (см. комментарий к ст. 385 ГК РФ).
При этом следует иметь в виду, что данная опция исполнения в адрес указанного в уведомлении, но не зарегистрированного в ЕГРН цессионария в контексте долевого участия в строительстве затруднена. Передать ему помещение застройщик, конечно, может, но зарегистрировать право собственности за собой цессионарию, не учтенному в ЕГРН, в такой ситуации просто не получится. Для того чтобы зарегистрировать право собственности, цессионарию придется добиться регистрации соглашения, являющегося основанием уступки, или обратиться в суд.
Но далее возникает принципиальный вопрос: может ли цессионарий требовать от должника осуществления предоставления в свою пользу, и может ли должник возражать против иска цессионария, ссылаясь на отсутствие регистрации соглашения, на основании которого произошла уступка? В практике ВС РФ по делам, связанным с уступкой денежных требований участника долевого строительства к застройщику, утвердилась позиция, согласно которой должник по денежному долгу именно обязан исполнять в адрес цессионария, и последний вправе взыскать долг с должника, несмотря на отсутствие регистрации (определения СКЭС ВС РФ от 28 мая 2018 г. № 305-ЭС17-14583, от 24 декабря 2018 г. № 305-ЭС18-15666, от 2 апреля 2019 г. № 305-ЭС18-22220). Уведомления должника, которое исходит от цедента, по мнению ВС РФ, по общему правилу не только вполне достаточно для формирования у должника защищаемого правом доверия к видимой принадлежности права требования тому, кто является его новым кредитором, но и лишает должника права исполнить обязательство в адрес цедента, ссылаясь на отсутствие регистрации, а также легитимирует цессионария на взыскание долга с должника в свою пользу. Иначе говоря, должник не является тем третьим лицом, о невозможности противопоставления незарегистрированного договора которому говорит п. 3 ст. 433 ГК РФ.2.4.2. Непротивопоставимость конкурирующим приобретателям
Кто же тогда те самые третьи лица, которым не может противопоставляться договор, задающий основание для уступки? Что означает непротивопоставимость уступки на основании незарегистрированного договора, если Суд признает наличие у цессионария права на иск к должнику и обязанность должника осуществить исполнение именно в адрес цессионария, а не цедента?