Как мы видим, высшие суды рекомендуют нижестоящим судам избегать ситуации, когда владение и право собственности окажутся безосновательно разорваны. По той же причине в силу абзаца третьего п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 при заявлении обоих обсуждаемых требований не может быть удовлетворено требование о регистрации перехода права собственности в ситуации, когда суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Например, если суд откажет в иске об отобрании недвижимости по причине истечения давности, он должен одновременно отказать и в иске о регистрации перехода права, даже несмотря на то, что по требованию о принудительной регистрации давность не истекла (так как могла начинать исчисляться позднее из-за разных сроков передачи и подачи заявления о регистрации перехода права). То же, если в иске об отобрании вещи отказано по причине того, что требуемая недвижимая вещь передана должником субъективно добросовестному третьему лицу в законное владение в целях дальнейшего отчуждения. В такой ситуации приоритет имеет тот приобретатель, который получил владение (подробнее см. п. 8 и 9 комментария к настоящей статье).
Не вполне ясно, должен ли суд отказывать в иске об отобрании вещи, если по тем или иным причинам он отклоняет требование о регистрации перехода права собственности (например, в связи с запретом на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости, наложенным в рамках уголовного дела). Если развивать идею неприятия разрыва между владением и правом собственности, можно прийти к положительному ответу на данный вопрос, но вопрос пока не прояснен.
Может возникнуть интересный вопрос. Если договором предусмотрены разные сроки передачи владения и подачи заявления о регистрации перехода права, может случиться, что одно из двух этих обязательств уже созрело и просрочено, а другое – нет. Соответственно, налицо условия для удовлетворения одного требования, но другое требование является преждевременным. Представим, что созрело обязательство продавца перенести на покупателя право собственности, но еще не созрело его же обязательство передать владение, так как срок такой передачи еще не наступил (стороны могли договориться о том, что владение будет передано позднее, после регистрации перехода права). В такой ситуации если кредитор заявил иск и о регистрации перехода права, и об отобрании вещи, могут формально быть обнаружены условия для удовлетворения первого требования и отказа в удовлетворении второго (в силу преждевременности). На этот счет в абзаце четвертом п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 указано: «Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права». Таким образом, когда договором предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость производится до передачи владения, сохранение должником владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска кредитора о государственной регистрации перехода права на основании ст. 551 ГК РФ.
В то же время может быть выдвинута точка зрения, согласно которой в такой ситуации, если кредитор столкнулся с нарушением должником своей обязанности обеспечить регистрацию перехода права, он вправе настаивать на акселерации и досрочном исполнении обязательств должника и в части передачи владения. В такой ситуации, соответственно, покупатель в ответ на неправомерное уклонение продавца от своевременной подачи заявления о регистрации перехода права собственности сможет потребовать не только такой регистрации, но и передачи самой недвижимости, даже несмотря на то, что формально срок такой передачи еще не наступил. Впрочем, данный вопрос в судебной практике однозначно не прояснен.
Если программа договора в принципе не предполагает обязанность должника передать владение, так как вещь находится в незаконном владении третьего лица и от должника требуется лишь обеспечить регистрацию перехода права собственности, чтобы предоставить кредитору правовую возможность атаковать незаконного владельца виндикационным иском или продолжить вместо должника начатый виндикационный процесс, но должник уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, иск о принудительной регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ может быть заявлен и удовлетворен, даже не сопровождаясь требованием об отобрании вещи. Заявлять последнее притязание нет смысла. Если даже оно будет заявлено, его следует отклонить, что не должно влечь отказа в иске о регистрации перехода права собственности.3. Последствия банкротства должника, обязанного произвести отчуждение вещи
Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве. По смыслу названных разъяснений, реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к отчуждению имущества при попадании должника в конкурс не может быть реализовано за счет конкурсной массы, оно подлежит денежной оценке и трансформации в денежное требование, и в реестр требований кредиторов должника будет включаться это денежное требование. Соответственно, такой кредитор – как и все другие кредиторы, чьи требования носят денежный характер, – будет участвовать в распределении конкурсной массы пропорционально размеру своего требования согласно установленной в Законе о банкротстве очередности.
Таким образом, положения ст. 398 ГК РФ после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве неприменимы, если речь идет о попытке принуждения к отчуждению вещи, которая до передачи находится в собственности должника и, соответственно, попадает в конкурсную массу. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу равенства кредиторов, идее очередности удовлетворения и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов одной очереди (п. 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве).
Это уже достаточно устоявшаяся практика (см.: п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 16 февраля 2017 г.); определения СКЭС ВС РФ от 28 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-12236, от 17 октября 2017 г. № 305-ЭС17-12927, от 16 декабря 2019 г. № 306-ЭС19-13841; Определение СКГД ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92 и мн. др.).
Впрочем, это положение касается исков об истребовании в пользу кредитора (в его собственность или владение) вещи, принадлежащей на момент рассмотрения иска должнику на праве собственности. Если вещь уже принадлежит на праве собственности кредитору и ему требуется лишь отобрать владение, при банкротстве должника вещь не попадает в конкурсную массу должника, поскольку в такую массу попадают вещи, принадлежащие на праве собственности должнику. Это касается, например, тех случаев, когда право собственности на вещь уже перешло к покупателю до впадения продавца в банкротство, а также тех случаев, когда вещь передавалась по договору должнику во владение и подлежала возврату собственнику. Например, требование арендодателя, наймодателя, ссудодателя о возврате вещи по истечении срока договора или в свете досрочного расторжения договора или требование заказчика о возврате сданной в ремонт вещи при банкротстве должника (арендатора, нанимателя, ссудополучателя, подрядчика) подлежит удовлетворению в ходе дела о банкротстве, а сама вещь в конкурсную массу должника не попадает.
Но даже в случаях, когда требование направлено на принудительное распоряжение вещью, принадлежащей должнику и попадающей в его конкурсную массу, отечественное право знает некоторые исключения из правила о конвертации притязания о принудительном отчуждении вещи в денежный эквивалент. Речь идет о случаях требований граждан к впавшему в банкротство застройщику.
Так, с точки зрения политики правового регулирования долевого строительства и соображений дистрибутивной справедливости законодателю показалось справедливым, чтобы те граждане (прежде всего потребители), которые на основании договора участия в долевом строительстве уплатили цену и до начала банкротства застройщика уже получили во владение жилое или нежилое помещение либо машино-место в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, все-таки имели право исключить помещения из конкурсной массы застройщика и зарегистрировать право собственности за собой. Сейчас эта возможность предоставлена при определенных условиях гражданам (и публичным образованиям) правилами ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 8, 8.2): суды на основании этих норм признают право собственности граждан и публичных образований на оплаченные ими и переданные им во владение до принятия заявления о банкротстве застройщика жилые помещения, нежилые помещения (причем – с учетом п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве – любой площади) и машино-места. Под видом признания права собственности, по сути, происходит фиксация оснований для первичной регистрации права собственности на эти объекты за покупателями и выделения данных помещений и машино-мест из конкурсной массы застройщика.
Также может показаться справедливым, что следует пойти дальше и предоставить как минимум уплатившим цену гражданам-покупателям право на выделение из конкурсной массы застройщика помещения (машино-места) в уже построенном и введенном в эксплуатацию здании, даже если соответствующее помещение (машино-место) застройщик не успел передать покупателю во владение до начала банкротства: предлагается давать потребителю право на истребование этого объекта из конкурсной массы и регистрацию права собственности в обход стандартных очередей банкротства. Сейчас эта идея при соблюдении ряда условий реализована в п. 3 и п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, которые предоставляют такое преимущество не только гражданам, но и публичным образованиям, выступавшим покупателями по договорам участия в долевом строительстве. В силу п. 3.1 ст. 201.1 в системном единстве с п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве по общему правилу эти участники строительства получают такое преимущество перед другими кредиторами застройщика и могут истребовать из конкурсной массы машино-место, жилое помещение, а также нежилое помещение площадью до 7 кв. м. Но в силу п. 8.3 ст. 201.11 Закона о банкротстве в специальном случае, указанном в п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, гражданин или публичное образование как участники долевого строительства могут претендовать на такое истребование из конкурсной массы и более значительных по площади нежилых помещений.