В отношении обоих вышеуказанных случаев следует уточнить, что при буквальном прочтении закона тот же льготный порядок не распространяется на дольщиков, являющихся юридическими лицами (в силу того, что в действующей редакции п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства для целей применения параграфа о банкротстве застройщиков понимается гражданин или публичное образование; в прежней редакции фигурировало еще и юридическое лицо). Юридические лица, выступающие в качестве покупателей по договору участия в долевом строительстве, вынуждены трансформировать свои реестровые требования к застройщику о регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения и машино-места в денежные и устанавливать последние в РТК застройщика-банкрота, даже если ранее они оплатили всю цену. Более того, такие кредиторы обречены столкнуться с этой неприятной перспективой даже тогда, когда они не только оплатили цену до впадения застройщика в банкротство, но уже получили помещения во владение, и затянулась лишь регистрация их права собственности. Кроме того, этот льготный для граждан-покупателей (и публичных образований) режим не распространяется на ситуации впадения в банкротство не застройщика, заключившего с кредитором договор участия в долевом строительстве, а обычного продавца недвижимости.
В результате судебная практика исходит из того, что за рамками прямо указанных в Законе о банкротстве изъятий для случаев банкротства застройщика, защищающих покупателей по договору участия в долевом строительстве (если таковыми являются граждане или публичные образования), по общему правилу впадение продавца, получившего от покупателя оплату, в банкротство до передачи вещи в собственность (в случае с недвижимостью до регистрации перехода права собственности) приводит к тому, что вещь «застревает» в конкурсной массе продавца, покупатель вынужден трансформировать свое притязание в денежное и устанавливать его в РТК продавца с мизерными шансами вернуть все уплаченное и тем более возместить убытки.
Соответственно, если владение еще не было передано и оплативший цену покупатель заявляет иск об отобрании оплаченной движимой вещи, в таком иске должно быть отказано.
В случае с недвижимостью такая неприятная перспектива ждет уплатившего цену покупателя, независимо от того, передано или не передано ему владение: если после передачи владения, но до регистрации перехода права собственности продавец впадает в банкротство, принудительная регистрация перехода права собственности состояться не может. Даже если покупатель уплатил всю цену, получил квартиру по акту, заехал в нее, но процедура регистрации затянулась, а далее продавец впадает в банкротство, покупатель лишается шанса получить право собственности из конкурсной массы и вынужден возвратить банкроту квартиру и рассчитывать на удовлетворение своего денежного требования, в которое преобразовалось его исходное договорное притязание.
В одном из определений СКЭС ВС РФ (Определение от 17 ноября 2017 г. № 305-ЭС17-12136) указала следующее: «Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец». Таких актов высших судов достаточно много (см.: определения СКЭС ВС РФ от 26 декабря 2016 г. № 308-ЭС15-12123, от 17 октября 2017 г. № 305-ЭС17-12927, от 27 мая 2021 г. № 310-ЭС21-1061; Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2014 г. № 2826/14). Иначе говоря, по общему правилу суды рассматривают кредиторов лица, отчуждающего недвижимость, в качестве третьих лиц, для удовлетворения требований которых конкурсная масса формируется на основе данных реестра недвижимости, независимо от того, что передача владения и уплата цены уже состоялись.
Тот подход, который сейчас доминирует, предполагает затягивание всего имущества должника, принадлежащего ему на праве собственности, в его конкурсную массу. С учетом принципа внесения (ст. 8.1, п. 3 ст. 223 ГК РФ) право собственности переходит не с момента передачи владения или накопления фактического состава, включающего передачу владения и уплату цены, а с момента регистрации.
Вопрос о том, насколько это справедливо в ситуации, когда владение уже передано покупателю и тот уже уплатил всю цену, но в силу той или иной бюрократической проволочки или иных объективных причин к моменту впадения продавца в банкротство процедура регистрации не успела завершиться вызывает жаркие споры. Те цивилисты, которые предлагают не абсолютизировать принцип внесения, отраженный в ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, обычно считают более справедливым все-таки предоставить покупателям право добиться принудительной регистрации перехода права собственности из конкурсной массы в обход всех очередей банкротства, если покупатель до впадения продавца в банкротство уже уплатил цену и получил недвижимость во владение. Ту идею, которая с некоторыми оговорками реализована в Законе о банкротстве для защиты граждан-дольщиков в п. 3 и п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве, предлагается перевести в режим общего правила.
Но, как мы видим, пока доминирующая судебная практика отвергает такой подход. В то же время, даже если придерживаться доминирующего подхода, возможно, есть основания предоставить покупателю право удержания владения недвижимой вещью как формально-логический «мостик» к образованию залогового преимущества. На фоне банкротства покупатель должен будет вернуть владение недвижимости застройщику-банкроту, но с момента такого возврата у него возникает право залога в отношении данной недвижимости, что позволит ему устанавливать свое требование о возврате цены как обеспеченное залогом. Данное решение может показаться заслуживающим внимания, как минимум если нет оснований винить самого покупателя в затягивании регистрации перехода права (например, если регистрация не произошла сразу же по причине уклонения продавца от подачи заявления о регистрации перехода права). Впрочем, пока эта идея в практике высших судов не отражена. Могут быть выдвинуты аргументы как за, так и против такого решения.
Вместе с тем, согласно судебной практике, как физические, так и юридические лица могут добиться истребования помещений (машино-мест) от застройщика, если их требования о передаче помещений (машино-мест) имеют текущий характер. Например, это возможно, если договор участия в долевом строительстве заключен, и оплата произведена после возбуждения дела о банкротстве застройщика, при условии что целью совершения сделки является дофинансирование строительства объекта (п. 1 ст. 6 ГК РФ, ст. 5 Закона о банкротстве). В этой ситуации судом в рамках дела о банкротстве застройщика может быть рассмотрен по существу вопрос о допустимости отобрания у застройщика и выведения таким образом из конкурсной массы индивидуально-определенной вещи в пользу участника долевого строительства (покупателя). Суд может удовлетворить требование такого кредитора, если строительство объекта на момент рассмотрения спора завершено и не нарушается очередность удовлетворения иных текущих требований (постановления Президиума ВАС РФ от 27 марта 2012 г. № 15961/11 и от 11 марта 2014 г. № 16768/13; Определение СКЭС ВС РФ от 20 декабря 2018 г. № 305-ЭС15-20071 (6); п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 24 апреля 2019 г.)).
В общем и целом данная сфера регулирования и судебной практики достаточно запутанна и подвижна. Разбирать все эти нюансы в рамках комментария к ст. 398 ГК РФ не вполне целесообразно.4. Квалификация иска о признании права
Иногда покупатели, вместо того чтобы заявлять иск об истребовании недвижимой вещи в натуре по ст. 398 ГК РФ и о регистрации перехода права собственности (или о регистрации перехода права собственности на уже переданный покупателю объект недвижимости), подают иски о признании права собственности.
Это некорректное именование исковых требований. Иск о признании права собственности направлен не на присуждение, а на констатацию правовых состояний, он подается в том случае, когда истец уже стал собственником и хочет во имя правовой определенности закрепить эту правовую реальность на уровне судебного решения. В случае с обязательством осуществить отчуждение недвижимости покупатель до момента регистрации перехода права в ЕГРН собственником не стал (если следовать правилам, установленным в ст. 8.1 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ, о том, что собственность на недвижимость переходит по общему правилу с момента регистрации), а значит, он и не может требовать признания того, что он якобы ранее стал собственником. Вместо этого покупатель должен требовать присуждения ему права собственности посредством принудительной регистрации.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 по этому поводу указано, что в такой ситуации, если кредитор вместо иска о присуждении некорректно предъявил иск о признании права собственности, суду следует не отказывать в иске, а квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). О том, что неправильная правовая квалификация иска должна влечь не отказ в иске, а его переквалификацию в силу победы в российском праве концепции фактической индивидуализации иска см. также п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.