№ 10/22, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25.
Эта позиция поддержана и в практике ВАС РФ по конкретным делам (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 5 октября 2010 г. № 4502/10, от 8 февраля 2011 г. № 13534/10, от 8 февраля 2011 г. № 13970/10, от 27 марта 2012 г. № 15961/11, от 10 июня 2014 г. № 18357/13) и в определениях СКЭС ВС РФ (см., например, Определение СКЭС ВС РФ от 20 декабря 2018 г. № 305-ЭС15-20071 (6)).
Впрочем, в практике судов общей юрисдикции, а также СКГД ВС РФ ранее нередко удовлетворяли предъявляемые покупателями-гражданами к застройщикам иски о признании права собственности на объекты долевого строительства, если они подаются до начала процедуры банкротства застройщика. Эта практика была закреплена в п. 1, 13–18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.). Данный подход неверен в той степени, в которой в российском праве признается принцип внесения при обороте недвижимости, но в целом в ситуации отсутствия банкротства застройщика и при условии завершенности строительства больших проблем он не вызывает.
Проблема возникает в ситуации банкротства застройщика или иного лица, обязанного к отчуждению помещения или иной недвижимости. Подавая иски о признании своего права собственности, отдельные покупатели пытаются вывести помещение из конкурсной массы продавца вместо того, чтобы на равных с другими кредиторами трансформировать свое требование в денежное (возврат цены и взыскание убытков) и устанавливать последнее в РТК и рассчитывать на удовлетворение pari passu (на равных и пропорционально с другими кредиторами). В тех ситуациях, когда Закон о банкротстве такому кредитору не дает права на изъятие вещи из конкурсной массы, попытка обхода закона за счет предъявления иска о признании права поощряться не должна. Право не должно допускать ситуацию, когда отдельные кредиторы пытаются получить несправедливую преференцию перед другими кредиторами. Интересы же покупателей, столкнувшихся с банкротством продавца недвижимости и рассчитывающих на передачу недвижимости и регистрацию права собственности за собой, следует защищать специальными нормами о специфике банкротства застройщика, что и делается применительно к случаям, когда речь идет о гражданах-покупателях (см. подробнее п. 3 комментария к настоящей статье).
Другая проблема возникает тогда, когда многоквартирный дом застройщиком еще не построен или построен, но не введен в эксплуатацию. Некоторые суды общей юрисдикции удовлетворяли иски о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде, скажем, квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, если работы по строительству в значительной степени завершены. ВС РФ удовлетворение таких исков ранее допускал как в рамках принятых до слияния с ВАС РФ абстрактных разъяснений (см. п. 1, 5, 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)), так и на уровне более поздней практики СКГД ВС РФ (см., например, определения СКГД ВС РФ от 13 октября 2015 г. № 89-КГ15-10, от 22 ноября 2016 г. № 20-КГ16-10, от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10, от 13 июня 2017 г. № 5-КГ17-44). Иногда такие иски удовлетворялись даже в тех случаях, когда само причитающееся дольщику помещение в многоквартирном доме физически не появилось, так как соответствующий этаж застройщиком не возведен. В последнем случае суд признавал право собственности на абсолютно виртуальный и еще не существующий объект, что вовсе нелепо.
Но СКЭС ВС РФ вслед за ВАС РФ придерживается отрицательной оценки такого способа защиты. Согласно позиции СКЭС ВС РФ, если речь идет о договоре участия в долевом строительстве, и покупатель сталкивается с тем, что застройщик впал в просрочку и не передает ему помещение в срок, покупатель не может потребовать признания права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, даже если физически помещение уже появилось и тем более если его физически еще не существует (см. Определение СКЭС ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099 (4, 5)). Если же строительство закончилось и дом введен в эксплуатацию, покупатель должен подавать иск об истребовании помещения в натуре (ст. 398 ГК РФ) и регистрации права собственности за собой.
В более поздних определениях свой подход вроде бы скорректировала и СКГД ВС РФ, и иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства был отклонен (см. Определение СКГД ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). Этот же подход нашел позднее свою поддержку и у Президиума ВС РФ, который отмечает, что «[н]адлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве» (п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г.)).
При этом стоит уточнить, что и ВАС РФ, и СКЭС ВС РФ, отказываясь считать приемлемым удовлетворение иска о признании права собственности на помещение в еще не построенном многоквартирном доме, все же допускали в порядке исключения удовлетворение подобного иска в отношении объекта незавершенного строительства, если соответствующее причитающееся кредитору помещение физически уже существует в рамках недостроенного объекта и при этом ранее многочисленные иски граждан о признании права собственности по данному объекту строительства были удовлетворены судами общей юрисдикции; по мнению судов, отказ в иске в такой ситуации нарушал бы принцип равенства (см.: постановления Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 г. № 13940/08, от 25 июня 2013 г. № 14520/12; определения СКЭС ВС РФ от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186, от 15 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-3617, от 17 сентября 2015 г. № 307-ЭС15-5012). Этот подход вызывает серьезные сомнения, особенно в сценарии банкротства застройщика. Видимо, со вступлением 1 марта 2023 г. в силу п. 6 ст. 141.4 ГК РФ, согласно которому «[о]бразование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается», эта практика окончательно уйдет в прошлое.5. Вопросы исковой давности
Иск об истребовании вещи подвергается действию стандартной трехлетней исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Срок давности будет начинаться с момента, когда продавец нарушил свое обязательство передать вещь во владение (п. 2 ст. 200 ГК РФ).
Согласно позиции высших судов, на требование о регистрации перехода права собственности также распространяется трехлетняя исковая давность, причем «[п]о смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации… перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации» (п. 64 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
С учетом двух вышеуказанных позиций могут сложиться ситуации, когда даты начала расчета давности по обоим требованиям не совпадают. В итоге вероятны случаи, когда срок давности по истребованию вещи пропущен не будет, а срок давности по регистрации перехода права – будет, или наоборот. Согласно позиции высших судов, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Эта позиция применима и к ситуации, когда отказ в удовлетворении иска об истребовании вещи происходит по причине пропуска давности. Но, видимо, верно и обратное. Если суд будет отказывать в иске о регистрации перехода права по ст. 551 ГК РФ по причине пропуска давности, он должен отказать и в иске об отобрании вещи. Иначе возникнет абсолютно аномальная ситуация, когда титул не перейдет, а вещь будет отобрана, или наоборот. Таким образом, для удовлетворения данных требований, заявленных одновременно, требуется, чтобы давность не истекла по обоим требованиям.
Уместно ли применение исковой давности к иску о регистрации перехода права в ситуации, когда недвижимость уже передана во владение покупателя? Это крайне спорно. Ведь если суд со ссылкой на истечение давности отклонит иск о регистрации перехода права, который подан покупателем, ранее получившим законное владение и пользующимся вещью как своей, и при этом покупатель не нарушал договор (например, цену он уже уплатил) и нет оснований для расторжения договора по инициативе продавца, возникает абсолютно аномальная ситуация. Вернуть владение вещью продавец не сможет, так как он наделил покупателя законным владением, которое покупатель может защищать по правилам ст. 305 ГК РФ против любого третьего лица, а также против самого собственника (п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22), расторгать договор продавец также не имеет оснований. В таких условиях у продавца просто нет охраняемого законом интереса в противодействии иску покупателя. Если вещь себе он уже не вернет, взыскать неосновательное обогащение с покупателя за пользование своей вещи он также не сможет, поскольку уже получил цену и рано или поздно все равно потеряет титул по правилам о приобретательной давности, в чем тогда смысл выдвижения возражения о пропуске давности? Правда, покупателю при отказе в иске придется ждать еще очень долго, прежде чем истечет срок, по прошествии которого он получит возможность стать собственником на основании правил о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), но является ли интерес продавца в таком усложнении жизни покупателя легитимным без какой-либо очевидной выгоды для самого себя? В этом выведении недвижимости из нормального оборота на такой период ровным счетом нет никакого смысла. Отказ в удовлетворении задавненного иска покупателя, уплатившего всю цену и получившего владение, о регистрации перехода права собственности лишь консервирует неопределенность в отношениях сторон. Поэтому в такой ситуации попытку продавца в ответ на задавненный иск о регистрации перехода права сослаться на истечение давности, видимо, стоит блокировать, квалифицируя такое возражение как злоупотребление правом в форме шиканы (п. 1 ст. 10 ГК РФ). По