11. Ситуация передачи владения одному кредитору, а собственности – другому
Как следует решить спор, если право собственности на вещь перешло от должника одному претендующему на вещь кредитору (например, зарегистрирован переход права собственности на недвижимость), а сама вещь передана должником во владение другому, конкурирующему кредитору?
Такая ситуация чаще всего происходит при двойной продаже недвижимости, когда недвижимость продается примерно в одно и то же время, при этом одному покупателю она передается во владение, а другой успевает первым зарегистрировать переход права собственности. Поэтому далее разберем эту ситуацию на примере двойной продажи недвижимости.
Если оба покупателя являются добросовестными и к моменту заключения своих договоров с продавцом не знали о том, что вещь стала ранее предметом конкурирующего договора, возникает неоднозначная коллизия и столкновение исков покупателя, получившего собственность, об отобрании вещи (ст. 398 ГК РФ), с одной стороны, и покупателя, получившего вещь во владение, о регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ), с другой стороны.
Представим, что собственник квартиры примерно в один день с двумя претендентами заключает договоры о продаже одной и той же квартиры и получает задатки. С покупателем 1 он договаривается, что ключи от квартиры будут переданы после регистрации перехода права собственности, а покупателю 2 он передает владение квартирой сразу же, а подачу заявления о регистрации перехода под разными предлогами затягивает. Через несколько дней заехавший в квартиру покупатель 2 неожиданно узнает, что данная квартира за эти несколько дней переписана продавцом на покупателя 1, а покупатель 1, оформив свое право собственности, столь же неожиданно для себя узнает, что в квартиру заселился покупатель 2.
Если руководствоваться существующими разъяснениями судебной практики и буквой ГК РФ, в иске покупателя, получившего «голый титул», но не владение, к продавцу и второму покупателю, получившему владение, должно быть отказано. В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 указано, что «[п]о смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника». Из этого следует, что покупатель, получивший собственность, но не получивший владение, не может выиграть иск об отобрании ст. 398 ГК РФ, так как у ответчика вещи больше нет, и она передана в законное владение другого, субъективно-добросовестного покупателя. Последний же свое законное владение может противопоставить как исходному собственнику, который такое владение ему и предоставил, так и правопреемнику собственника и в силу ст. 305 ГК РФ имеет право на защиту своего владения против любых третьих лиц, включая текущего собственника (п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
Может ли быть удовлетворен иск покупателя, получившего законное владение, о регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ с учетом того, что ответчик (продавец) уже не является собственником? Вопрос крайне неочевиден. Если бы мы признали, что у покупателя, получившего владение и ожидающего регистрации перехода права собственности, появляется не просто законное владение, а некое следующее за правом собственности и противопоставимое любому последующему приобретателю право на преимущественное приобретение собственности, которое будет следовать за правом собственности на вещь, можно было бы нащупать правовое основание для удовлетворения иска о регистрации перехода права, поданного к новому собственнику. Но вопрос о признании в российском праве такого института, как право ожидания перехода права собственности, пока однозначно не решен. Более того, для реализации этой модели потребуется создание возможности регистрации своего притязания в ЕГРН. Если покупатель, которому перешло право собственности, не знал на момент заключения своего договора с продавцом о существовании конкурирующего претендента на вещь, так как притязание последнего на получение титула не было опубличено, идея обременить его риском потерять титул кажется неверной.
При этом следует учесть, что так или иначе данный вопрос следует решить. Нелепо предположить, что в описанной ситуации никто из двух кредиторов не может защитить свое право и добиться соединения владения и титула в одних руках. Кто-то из них должен иметь возможность соединить владение и титул в своих руках, а другому останется судиться с продавцом насчет взыскания убытков.
К сожалению, пока однозначной практики высших судов, которая бы ответила на вопрос о распределении риска в такой ситуации, по данному вопросу нет. Равно как и не очевидно выверенное догматическое решение данной коллизии. Возможно, с точки зрения справедливости и минимизации совокупных рисков и издержек сторон в условиях добросовестности каждого из покупателей, но уплаты цены лишь одним из них приоритет логично отдать тому из покупателей, который успел заплатить всю цену. Логика в том, что возложение риска на того покупателя, который еще не уплатил всю цену, и предоставление приоритета уплатившему цену покупателю минимизирует совокупные издержки и риски обоих конкурентов. Тому, кто еще не уплатил цену, проще смириться с проигрышем в конкуренции за вещь, чем тому, кто цену уже заплатил. Ведь если бы риск нес последний, у него, помимо риска остаться без квартиры, возникал бы колоссальный риск остаться и без денег в случае отказа продавца возвращать полученный платеж и впадения его в банкротство. Для покупателя, не уплатившего цену, бремя риска проигрыша в конкуренции за квартиру легче. Впрочем, это решение неуниверсально, так как не позволяет найти решение в ситуации, когда оба заплатили цену или оба еще не уплатили цену и в этом плане находятся в равном положении.
Ситуация упрощается, если один из двух кредиторов-конкурентов (тот, который получил собственность без владения, или тот, который владение без титула) умышленно, а посему недобросовестно вторгся в чужие обязательственные отношения. Такая интервенция будет налицо, например, тогда, когда покупатель, к которому впоследствии перешло право собственности, в момент заключения своего договора с продавцом точно знал или не мог со всей очевидностью не знать, что приобретаемая вещь была либо уже передана во владение конкурирующему покупателю, ожидающему переход права собственности, или ранее была последнему обещана. Естественно, интервентом может показаться и тот покупатель, который получил владение (например, если он в момент заключения своего договора с продавцом знал или со всей очевидностью не мог не знать о том, что вещь уже обещана другому покупателю и его вторжение спровоцирует неминуемое нарушение этого договора). В такой ситуации логично соответствующий иск недобросовестного интервента к продавцу (об отобрании вещи или регистрации перехода права) отклонять и вместо этого удовлетворять поданный к прежнему собственнику и недобросовестному интервенту конкурирующий иск другого, добросовестного покупателя. Например, в ситуации перехода права собственности на вещь в пользу недобросовестного покупателя его договор с продавцом должен по иску конкурирующего покупателя, получившего владение, признаваться недействительным (ст. 10 и ст. 168 ГК РФ), это влечет утрату недобросовестным покупателем статуса собственника, погашение записи о собственности последнего в реестре и открывает возможность удовлетворения иска добросовестного покупателя, получившего владение, о регистрации перехода права собственности. Такая же победа покупателя, получившего владение, должна присуждаться и тогда, когда будет доказано, что перенос права собственности в пользу невладеющего покупателя носил мнимый характер.12. Истребование вещи у арендодателя или наймодателя
Комментируемая норма говорит не только об истребовании вещи у должника, обязанного к ее отчуждению (прежде всего у продавца в пользу покупателя), но и о принудительном истребовании вещи, которую ответчик ранее обязался передать «в возмездное пользование». Под этой фразой законодатель, видимо, имеет в виду истребование вещи у арендодателя по иску арендатора на основании договора посессорной аренды.
Данное толкование подтверждается и текстом п. 3 ст. 611 ГК РФ («Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением»).
То же положение должно применяться и к иску об истребовании недвижимости от наймодателя по договору найма жилья.
При этом в данной области могут возникать проблемы, аналогичные проблематике двойной продажи. Арендодатель может заключить два взаимоисключающих договора, обязывающих его передать вещь во владение и пользование двум разным арендаторам. В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 на сей счет разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Это значит, что при заявлении исков обоими арендаторами приоритет будет иметь тот, чье обязательственное требование к арендодателю возникло раньше, а если требования возникли одновременно – тот из них, кто первым заявит иск.
В случае, когда недвижимая вещь передавалась в долгосрочную аренду недвижимости, вышеуказанные правила уточняются за счет применения п. 3 ст. 433 ГК РФ. Правила о непротивопоставимости незарегистрированного договора субъективно добросовестным третьим лицам: если договор аренды был заключен с одним из конкурирующих арендаторов ранее, чем с другим, но не был зарегистрирован, свое первенство во времени первый арендатор не сможет противопоставить второму, если последний был субъективно добросовестен и первым успел зарегистрировать свой договор. В этом случае приоритет на истребование вещи получит тот арендатор, который хотя и заключил сам договор аренды позже, но успел зарегистрировать свой договор раньше. Впрочем, в судебной практике данный вывод пока однозначно не подтвержден.