Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
В-третьих, к ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т. п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.
В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.
В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.
Конечно недостатков у ТСЖ немало. Товарищество только тогда эффективно, когда оно обслуживает несколько многоквартирных домов с большой жилой площадью, чтобы собирать большую сумму. Самое большое преимущество ТСЖ в том, что это некоммерческая организация, которая всю полученную прибыль направляет на создание оптимальных условий в товариществе (обслуживание и ремонт фонда), а также это самый перспективный способ управления, т. к. он пользуется поддержкой государства как некоммерческая организация.
Граждане, вступившие в ТСЖ и кооперативы, могут выбрать одну из двух схем управления своим домом:
1) без посредников заключать договоры с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями. Правда, в случае неудовлетворительного качества коммунальных услуг может получиться так, что собственники и органы управления ТСЖ или кооператива окажутся по разные стороны баррикад;
2) заключить договор с управляющей организацией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. Эта организация сама решает, с кем выгоднее заключать договоры на обслуживание дома. Такой вариант обойдется дороже (кроме коммунальных услуг членам ТСЖ (кооператива) придется оплачивать услуги управляющей организации), зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.
Если в доме организовано ТСЖ, то определение размера платы за жилое помещение относится к компетенции правления товарищества. Но при этом воля жильцов все равно играет решающую роль, т. к. решение о размере обязательных платежей и взносов в ТСЖ обязательно утверждается общим собранием членов товарищества. Исходя из решения собрания, правление ТСЖ составляет общую смету расходов и уже в ней выделяет плату за обслуживание и ремонт общедомового имущества.
Принципиальное отличие ТСЖ от непосредственного управления собственниками помещений заключается в следующем.
Во-первых, как уже упоминалось, ТСЖ – юридическое лицо, некоммерческая организация, занимающаяся домом через органы управления. ТСЖ может пользоваться достаточно большим механизмом прав, в том числе может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы решаются общим собранием собственников многоквартирного дома, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. Опять-таки при работе ТСЖ договоры с компаниями, оказывающими коммунальные услуги, заключают уполномоченные представители товарищества, а вот при непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно!
Во вторых, ТСЖ позакону должно платить ряд налогов и сборов, поскольку обязательные платежи не предусмотрены Налоговым кодексом в качестве доходов, не подлежащих налогообложению. При непосредственном же управлении необходимости в уплате лишних налогов и сборов не возникает.
В третьих, в тех случаях, когда собственники не хотят привлекать к управлению имуществом многоквартирного дома стороннюю компанию, наиболее оптимальной формой управления будет являться ТСЖ, в силу более оперативного решения необходимых вопросов. Например, сломался лифт, надо либо чинить его, либо покупать новый. При непосредственном управлении вполне вероятен вариант отказа жителей первых этажей от совершения каких-либо действий, ТСЖ же самостоятельно разберется с данной проблемой и раскидает необходимые платежи с наименьшими затратами для участников.
Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом.
Права ТСЖ:
1) заключение в соответствии с законодательством РФ договора управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоров в интересах членов товарищества;
2) определение сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальных взносов и отчислений в резервный фонд, а также расходов на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг;
5) пользование банковскими кредитами, полученными в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги
7) продажа и передача во временное пользование, обмен имущества, принадлежащего товариществу.
В тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов
Обязанности ТСЖ:
1) обеспечение выполнения требований законодательства, а также устава товарищества;
2) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнение обязательств по договору в порядке, предусмотренном законодательством;
4) поддержание надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;
5) выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
3. Управляющая организация.