Мне это говорит о том, что в доме № 2 не только пустует 30 процентов квартир, но и в тех квартирах, которые сдаются, контингент квартиросъемщиков не самый лучший. Самые лучшие квартиросъемщики – это те, кто надолго арендует жилье, редко жалуется и вовремя платит за квартиру. Ну а сейчас какой из двух домов выглядит привлекательнее?
Расходы
Электроэнергия
Расходы на электроэнергию в доме № 1 чрезвычайно высоки по сравнению с расходами в доме № 2. Что это может означать? То, что на весь дом стоит общий счетчик и за электроэнергию платит владелец здания. Такие большие расходы могут значительно снижать денежный поток от аренды. Если за электроэнергию действительно платит владелец, тогда возникает необходимость нанять электриков, которые изменят систему электроснабжения так, чтобы каждый квартиросъемщик платил сам за себя. Это позволит вам, как новой владелице, существенно снизить расходы на электроэнергию.
Вода
Расходы на водоснабжение в доме № 1 вдвое выше, чем в доме № 2. Причины этого могут быть разные. Например, течет кран. А может быть, речь идет о каком-то разовом случае, связанном с обустройством прилегающей территории, что могло существенно повысить ценность данной недвижимости.
Косметический ремонт и чистка ковровых покрытий
Большие расходы на косметический ремонт и чистку ковровых покрытий могут означать, что жильцы в доме часто меняются; одни съезжают, другие въезжают. Это дорого обходится владельцам. Похоже, в отношении дома № 2 нужно проявить особую осмотрительность. С чем связан такой круговорот квартиросъемщиков?
Зарплата управляющего
Владелец дома № 1 платит управляющему 900 долларов в месяц, а в доме № 2 – всего 300 долларов. Казалось бы, второй вариант предпочтительнее. Но так ли это? Посмотрите, что происходит в доме № 2. Пустует 30 процентов квартир, жильцы не платят вовремя и постоянно меняются. Может быть, дело связано как раз с тем, что, экономя на зарплате управляющего, получаешь соответствующее качество работы?
Так все-таки какой из двух объектов недвижимости лучше?
Сказать однозначно по-прежнему невозможно. Это зависит от тех ответов, которые вы получите на возникшие при анализе цифр вопросы.
Дом № 1 может оказаться очень выгодным приобретением, особенно если есть возможность безболезненно поднять арендную плату (в том случае, если на текущий момент она действительно занижена) и сделать так, чтобы каждый квартиросъемщик сам платил за потребленную электроэнергию. Вместе с тем дом № 2 может стать неограненным алмазом, если удастся решить проблемы с пустующими квартирами, сменить контингент жильцов и снизить текучесть. Дом № 2 – пример коммерческой недвижимости, которая страдает от плохого управления. Если вам удастся найти лучшего менеджера и изменить ситуацию к лучшему, то этот дом может стать мощным источником денежного потока. Таким образом, вы видите, как цифры поднимают вопросы, ответы на которые позволяют разгадать тайну реального положения вещей. И когда эта тайна разгадана, только вы можете решить, имеет ли финансовый смысл пытаться сделать из того, что есть, то, что могло бы быть.
Ниже представлены отчеты о доходах и расходах двух компаний, выпускающих прохладительные напитки и расположенных и одном и том же городе. Напитки они поставляют в отели и на курорты. Владельцы ищут инвесторов для расширения бизнеса и обращаются к вам с соответствующими предложениями. Проанализируйте представленные цифры. Какие вопросы возникают у вас при сравнении доходов и расходов двух компаний? Замечаете ли вы какие-то предупредительные сигналы? Что из того, что видите, вам нравится? Какое из двух предприятий вам кажется более привлекательным с инвестиционной точки зрения?
Вот основные моменты истории, которую рассказывают приведенные цифры.
Чистая операционная прибыль
В обоих сценариях просматривается хороший потенциал прибыльной деятельности. Чистая операционная прибыль (доходы за вычетом расходов) составляет около 50 процентов выручки.
Доходы от продаж
У компании № 2 выручка несколько больше, но у нее только два покупателя. Красный флаг: а что станет с бизнесом, если по каким-то причинам уйдет один из покупателей (то есть 50 процентов клиентуры)? Предпринимают ли владельцы компании № 2 какие-то усилия с целью расширения клиентуры? Если да, то привлечение даже одного дополнительного клиента может привести к резкому росту доходов. Компания № 1, имеющая шестерых клиентов, подвержена меньшему риску с точки зрения ухода клиентов.
Расходы на оплату труда
В компании № 2 работников больше, а зарплата ниже. В компании № 1 зарплата выше, но она подвержено большему риску нарушения ритма работы в том случае, если один из работников решит уйти. Кроме того, создание новых рабочих мест предприятию № 1 обойдется дороже, так как зарплата там выше.
Расходы на аренду помещений
Компания № 1 арендует помещения поскромнее и существенно меньше тратит на их аренду. В случае расширения бизнеса на их ремонт и переобустройство придется единовременно потратить 4000 долларов. Можно ли считать это наилучшим вложением денег инвесторов. Помещения компании № 2 в большей мере готовы к расширению, и единовременные затраты ограничатся всего тысячей долларов.
Командировочные и представительские расходы
Компания № 1 тратит по этой статье вдвое больше, чем компания № 2. Что это: расточительство или торговые агенты компании более активно занимаются привлечением новых клиентов и организацией рекламных акций? В этой связи заметим, что у компании № 1 – шесть клиентов, в то время как у компании № 2 – всего два.
Разное
В отношении категории «Разное» вопрос всегда один: что в нее входит? Возрастут ли расходы, относящиеся к этой категории, с увеличением количества работников и клиентов?
Еще один вопрос
Есть ли у этих двух компаний другие конкуренты? Если да, то как эти две фирмы смотрятся на их фоне? А если конкурентов пока нет, то какова вероятность их появления?
Как вы смогли убедиться, благодаря анализу всего нескольких цифр можно снять покров с тайны. В этом и заключается смысл анализа и понимания численных параметров: они помогают отделить правду от вымысла.
Глава 15Долги хорошие и плохиеЧто нужно для того, чтобы подняться от благополучия к богатству
Долги принято считать злом. Но долги долгам рознь. Плохие долги – это действительно зло. К ним относятся задолженности по кредитным карточкам, кредиты на машину и жилье. Такие долги не дают нам спать по ночам. Я знаю об этом не понаслышке.
Когда-то мы с Робертом были в плохих долгах по самые уши. Отчасти это было вызвано тем, что после банкротства мы бы иначе не выжили. Но основная масса плохих долгов накопилась тогда, когда дела в первом коммерческом предприятии Роберта пошли совсем не так, как он рассчитывал. Нам хорошо знакомо это ужасное чувство, когда просыпаешься среди ночи, думая о том, где взять денег, чтобы внести очередной платеж за дом, или гадая, на чем можно сэкономить. Это был кошмар, порождавший в моей жизни как внутренний конфликт, так и напряжение в отношениях с Робертом. Мы с Робертом – живой пример того, что деньги являются главной причиной семейных конфликтов.
Тем из вас, кто точно так же ведет отчаянную борьбу с плохими долгами, могу предложить свое решение – не ради рекламы, а лишь из желания помочь.
Когда на нас с Робертом висели сотни тысяч долларов плохого долга, я отчаянно искала выход. Но всюду, куда я ни обращалась, мне давали одни и те же советы:
в первую очередь погашайте долги с наибольшей процентной ставкой;
с каждым месяцем старайтесь платить хотя бы чуть больше в счет погашения каждого долга;
сокращайте ежемесячные расходы.
Я пыталась следовать этим советам, но размер долга не уменьшался. Но в конце концов я нашла формулу, которая в моем случае оказалась максимально эффективной. На ее основе я разработала план выхода из долгов и приступила к его осуществлению. Со временем мы с Робертом создали девятиступенчатую аудиопрограмму, которая так и называется: «Как мы выбрались из плохих долгов». Вот ее некоторые положения.
Постепенно я перестала наращивать ежемесячные платежи по каждому долгу, потому что от этого не было никакого проку. Вместо этого я свела к самому минимуму платежи по всем плохим долгам, кроме одного, который поставила первым в очередь на погашение.
Первым на очередь я поставила не долг с наибольшей процентной ставкой, а долг с наименьшей суммой остатка, поскольку мне хотелось как можно быстрее одержать первую победу, чтобы доказать себе самой, что это возможно.
В отношении сокращения расходов или использования кредитных карточек я ничего не предпринимала, если не считать того, что пришлось найти возможность выкроить лишние 100 долларов в месяц на погашение долгов. Это под силу любой женщине, ну а если вам не под силу, тогда ваши шансы достичь финансовой независимости не слишком велики.
Как я уже сказала, речь идет о девятиступенчатой программе, которая оказалась весьма эффективной в нашей с Робертом ситуации. Большинству людей под силу выбраться из долговой ямы за 5–8 лет. Так что если вы находитесь в аналогичном положении, подумайте насчет нашей программы.
Не каждый долг на вашем балансе является плохим. Разница между хорошими и плохими долгами определяется тем, на что используются взятые взаймы деньги. Если вы понимаете суть хороших долгов и пользуетесь ими, то обладаете колоссальным преимуществом, которое имеют финансово образованные люди перед необразованными.
Однако многие женщины не хотят даже слышать о том, что долги могут быть хорошими, поскольку их долгие годы приучали верить, что любой долг – это плохо.