Я никогда не задумывалась всерьез над тем, кому принадлежат рекламные щиты. Если бы меня спросили, я предположила бы, что городским властям. А ведь на самом деле оказалось, что они считаются недвижимостью. И у них есть арендная плата, хоть и нет жильцов! Рекламные щиты редко стоят пустые, а это значит, что они приносят доход практически постоянно. Компании используют их для рекламы как в хорошие, так и в плохие времена, потому что это самый дешевый способ рассказать о себе. Арендная плата за использование одной стороны такого щита составляет 1–5 тысяч долларов в месяц. И это мне никогда раньше не приходило в голову. А теперь, когда я вижу рекламные щиты, у меня в голове раздается звон монет.
Иногда на стенах зданий можно увидеть огромные рекламные плакаты. Таким образом владельцы зданий создают свои собственные рекламные щиты. Пустая стена дохода не приносит, а если на ней разместить рекламу, она становится источником денежного потока. В этом смысле недвижимостью можно считать любую поверхность, где можно разместить рекламу, – спинку сиденья в салоне самолета, стекло автомобиля, даже стены туалета.
Моя подруга Мона и ее муж всегда хотели иметь собственный дачный домик в горах Аризоны. Когда в Финиксе устанавливается летняя жара, в горах можно найти вожделенную прохладу. Они пересмотрели массу вариантов и выбрали наиболее понравившийся.
Идея взять кредит, а затем много лет расплачиваться за него не слишком им нравилась, поэтому они навели справки и выяснили, что в тех краях явно не хватает сдаваемого внаем жилья. Оказывается, не только они ищут в горах спасения от аризонской жары. Проблема была решена. Все, что им нужно было сделать, – это запереть на замок чулан, в котором хранятся личные вещи хозяев, и сдавать домик всем желающим. Так Мона и ее муж превратили купленную недвижимость из пассива (необходимо платить по кредиту) в приносящий доход актив. Неожиданным для них бонусом стало и то, что сдавать домик Мона могла не только летом, но и зимой. Сами они горнолыжным спортом не увлекаются, но есть много людей, которые любят это дело. Денежный поток круглый год – что может быть лучше?
Дональд Трамп назвал недвижимость артистичной. В мире недвижимости действительно есть место творчеству. Все зависит от вас.
Использование финансового рычага (заемного капитала)
Вы вносите 10, 20 или 30 процентов суммы в качестве первого взноса, а остальное финансирование предоставляется банком, кредитной организацией или частными инвесторами. Таким образом, недвижимость стоимостью в 100 тысяч долларов вы можете купить, заплатив всего 10 или 20 тысяч.
Денежный поток
Если недвижимостью распорядиться как следует, она может приносить вам приличный ежемесячный доход.
Увеличение стоимости
Если недвижимость подорожает и вы решите ее продать, то прибыль, которую вы получите от перепродажи, будет называться приростом капитала. Денежный поток и прирост капитала – два вида доходов, которые можно получать от недвижимости.
Контроль
Вкладывая деньги в недвижимость, вы обладаете всей полнотой власти над своими доходами, расходами и долгами.
Независимость от колебаний рыночной конъюнктуры
Недвижимость, приносящая денежный поток, не подвержена ежедневным колебаниям рыночных цен. Как правило, речь идет о долгосрочной игре. Спад на рынке недвижимости может быть вам даже на руку: ведь это самое лучшее время для покупки недвижимости.
Налоговые льготы
Амортизация: определенная доля стоимости недвижимости ежегодно вычитается из налогооблагаемой базы как расход.
Есть определенные налоговые кредиты для малоимущих, а также когда речь идет о восстановлении исторических зданий и в некоторых других случаях. Эти кредиты вычитаются из начисленного налога.
В некоторых странах есть возможность отсрочить уплату налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, если эта прибыль реинвестируется в другую недвижимость.
Нет необходимости спешить
Обычно у вас есть достаточно времени, чтобы навести справки, прицениться, проанализировать числовые параметры и принять оптимальное инвестиционное решение.
Доступность
Если вы можете купить себе жилье, значит, можете приобрести и недвижимость для сдачи внаем.
Семейное дело
Привлекайте детей к управлению инвестиционной недвижимостью. Учитесь вместе!
Временной лаг
Процедуры, связанные с приобретением, оформлением и сдачей внаем недвижимости, требуют времени.
Неликвидность
Ликвидными называют активы, которые легко и быстро можно превратить в наличные деньги. С недвижимостью так не получится. Если вам нужно срочно купить или продать недвижимость, то большие затраты времени на все связанные с этим процессы из достоинства могут превратиться в недостаток.
Трудно
Из всех четырех основных категорий активов недвижимость по трудности работы с ней занимает второе место после бизнеса. Временами приходится потратить немало нервов, общаясь с жильцами-неплательщиками, или поломать голову над тем, как сдать пустующие квартиры.
Занимает много времени
Чтобы найти хороший вариант, нужно время. И управление сдаваемой внаем недвижимостью требует ежедневного внимания.
Глава 28Как превратить проблемы в прибылиИстория Лесли Брайс
В плане управления недвижимостью Лесли – самая толковая женщина из всех, кого я знаю. Что в ней такого особенного? Под ее ежедневным управлением находятся тысячи домов и квартир. Не сомневаюсь, что все эти квартиры она видела своими глазами или хотя бы что-то знает о них. Лесли – женщина добродушная и доброжелательная, но стоит вам припоздниться с арендной платой – и вы узнаете ее совсем с другой стороны.
Эффективное управление недвижимостью требует опыта – опыт ничем не заменишь. И истории, которые я слышала от владельцев и менеджеров сдаваемой в аренду недвижимости, увлекательнее любого телесериала.
Лесли пришла мне на помощь со своей командой, когда у меня не заладился менеджмент многоквартирного дома, и сумела превратить большой пассив в еще больший актив.
Ким Кийосаки
Вот уже 17 лет нам с Робертом принадлежит 18-квартирный жилой дом в престижном районе Скотсдейла. Как я уже объясняла выше, купленную недвижимость я предпочитаю держать, а не перепродавать. Я постоянно осуществляю общий надзор над менеджментом на местах и веду учет доходов, расходов и, конечно же, денежного потока.
И вот несколько лет назад мы занялись полной перестройкой нашей компании, занимающейся финансовым образованием клиентов, так что все свое внимание я сосредоточила на этих вопросах, а управление недвижимостью отошло на второй план. При этом я предполагала, что, поскольку столь долгое время все шло хорошо, какое-то время недвижимость сможет обойтись без моего участия. «Что может случиться?» – уговаривала я себя. Тем более что управдом там оставался прежний. Чтобы быть в курсе событий, я попросила Терезу, свою помощницу, поддерживать регулярную связь с управдомом, мастером по дому, нашим делопроизводителем и со мной. Терезе никогда не приходилось заниматься управлением недвижимостью, поэтому винить ее в том, что случилось дальше, я никак не могу. Это я поступила глупо.
Было ли с вами так, что вы чувствуете: что-то не так, но не можете сказать, что именно? Интуиция что-то говорит вам, но фактов и доказательств в поддержку этого смутного ощущения у вас нет. Каждый месяц я получала отчет о доходах и расходах, а также отчет о движении денежных средств по этой недвижимости. И я заметила, что расходы на ремонт постоянно возрастают. Я поинтересовалась причинами этого и получила ответ, что большинство квартир нуждается в обновлении и менеджер и мастер постепенно занимаются каждой квартирой. Ремонт так ремонт, но меня сводило с ума то обстоятельство, что денежный поток от этой недвижимости постепенно сошел на нет, а затем и вовсе стал отрицательной величиной. Иными словами, недвижимость приносила убытки, которые каждый месяц необходимо было компенсировать. Это шло вразрез с моим первым правилом инвестирования. И мириться с этим я уже не могла.
В течение нескольких месяцев я надеялась, что ситуация улучшится, но все безрезультатно. Наконец я обратилась к Кену, нашему инвестиционному партнеру и владельцу очень крупной и успешной компании, специализирующейся на управлении недвижимостью. В нашем доме 18 квартир, и для Кена это слишком мелкий масштаб, но он согласился взять его под свое крыло. Тогда-то я и познакомилась с Лесли. Она взялась за дело со всей страстью. Это была именно та работа, которая ей нравилась.
Оказалось, что управдом – женщина, которая управляла нашим домом с тех самых пор, как он перешел в нашу собственность, – была уже в годах и не успевала справляться со своими обязанностями, поэтому многое перепоручала своему сыну Питу, взяв его на должность мастера по дому. Надо отметить, что до этого Пит был безработным.
Как выяснилось, все работы, которые ее сын выполнял по дому, он оценивал по завышенным тарифам. Но это были еще мелочи. Когда кто-нибудь из жильцов съезжал, Пит не спешил найти нового жильца. Он использовал пустующую квартиру как склад. Что он там хранил, спросите вы? Посудомоечные машины, микроволновки, ковровые покрытия, инструменты – все это приобреталось за наш счет в целях ремонта и оборудования квартир. Однако он и не думал использовать их по назначению, присваивая эти вещи для собственного дома либо перепродавая их за наличные. Немудрено, что денежный поток иссяк.