Кроме того, среди агентов недвижимости есть много желающих заработать дополнительно на просмотре объектов. Наиболее распространенный вариант – когда с клиента требуют деньги за осмотр квартиры. Следует иметь в виду, что в большинстве агентств недвижимости оплата за такую услугу не предусмотрена. Более изобретательные риелторы могут сказать клиенту о том, что спрос на осмотр данного объекта очень высок и в связи с этим должен оплачиваться. Разумеется, суммы за подобные «услуги» невелики, однако мошенничество остается мошенничеством.
Еще одной уловкой риелторов являются операции с оставшейся мебелью. Нужно помнить, что, если владелец дома предусмотрел дополнительную плату за оставшуюся мебель, она уже включена в общую стоимость объекта. Нередко случается и так, что владелец дома, посчитав, что мебель ему не нужна, и не стоит больших денег, оставил ее в качестве подарка новым жильцам. Риелторы в этом случае говорят, что, помимо стоимости покупаемого дома, вы должны оплатить и мебель.
В этом случае рекомендуется сказать риелтору, что дом вас устраивает, но за мебель вы платить не собираетесь. Как правило, в подобных ситуациях риелторы сначала скидывают цену на мебель, и, если клиент твердо стоит на своем, полностью снимают дополнительную стоимость.
К сожалению, профессиональных специалистов на рынке недвижимости единицы, поэтому неудивительно, что риелторы заключают сделки с максимальной выгодой для себя и минимальной для клиента.
Для того чтобы сработала эта уловка, достаточно более или менее разбираться в человеческой психологии. Людям, как правило, нужно не то, что достается им просто так, а то, за что нужно побороться. В данном случае с целью как можно быстрее продать дом риелтор говорит потенциальному покупателю о том, что на этот объект у него уже два или даже три претендента, преподнося товар в самом лучшем свете.
Помимо перчисленного, в арсенале риелтора есть еще один вид ложной конкуренции. Предположим, вам нужно как можно быстрее продать или сдать в аренду свою недвижимость, и вы обращаетесь одновременно в несколько риелторских агентств, рассчитывая на то, что, конкурируя между собой, они быстро найдут желающего приобрести недвижимость. На деле же все происходит совершенно иначе. Для того чтобы продать недвижимость быстрее своих конкурентов, риелторы вместо того, чтобы осуществить сделку с максимальной выгодой для вас, будут уговаривать вас снизить цену.
Разумеется, вы можете возразить, приведя тот довод, что вознаграждение риелтора выражается в процентах от суммы сделки, а соответственно, ему невыгодно занижать цену на вашу недвижимость. Однако в условиях такого рода конкуренции все выглядит иначе. Дело в том, что при условии снижения цены риелтор потеряет определенную сумму денег, а в случае, если его опередит конкурент, не получит ничего. А теперь поставьте себя на место риелтора и подумайте, как бы поступили вы?
Точно такая же ситуация возникает, если покупатель обращается в несколько риелторских агентств для подбора вариантов покупки недвижимости. Допустим, клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему земельный участок с домом в отдаленном от города районе. Как известно, таких вариантов достаточно, но они не пользуются спросом. Таким образом, несколько риелторских организаций ищут подходящие варианты. Собственник необходимого покупателю объекта недвижимости видит, что спрос на его недвижимость растет. Что он сделает? Разумеется, поднимет цену или приостановит продажу в ожидании еще более высокого спроса. Ведь он же не знает, что все агенты работают по поручению одного человека. Таким образом, можно сделать закономерный вывод, что ложная конкуренция не только не помогает покупателю, но и усложняет процесс поиска нужного объекта недвижимости.
Это еще один миф рынка недвижимости, в который, как ни странно, верят потенциальные продавцы и покупатели. Он основывается на подмене понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов.
На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через риелторскую организацию загородную недвижимость за 1 млн 500 тыс. рублей. Имейте в виду, что ваша недвижимость будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой, например за 1 млн 700 тыс. рублей, что, безусловно, означает более длительный срок поиска покупателя и оформления сделки.
Помимо этого, остается загадкой, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 1 млн 500 тыс. – продавец не получит 200 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 1 млн 700 тыс., согласится ли покупатель на подобные условия? Ведь эти 200 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет аннулирована. Таким образом, получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.
Для начала следует четко уяснить, что истинная конкуренция между риелторами проявляется в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, а также четких и ясных формулировках договоров.
Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.
Никогда не забывайте, что риелтору совершенно невыгодно работать на вас бесплатно, и, если вы хотите получить какую-либо услугу, имейте в виду, что вам придется за нее заплатить. Еще одним немаловажным критерием выбора агентства недвижимости является способ определения стоимости услуг. Если процент от сделки или цена объекта недвижимости не зафиксирована в договоре, риелтор может варьировать сроки и цену.
Оптимальным вариантом является вознаграждение, выраженное фиксированной суммой, возможно, с премиальными в случае улучшения условий (условия и сумма премиальных также оговариваются в договоре). Только при таких условиях у риелтора будет интерес к четкому выполнению условий договора.
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЕДИТ
В настоящее время на рынке загородной недвижимости не отработаны схемы ипотечного кредитования. Многие банки предлагают подобные программы, однако на деле оказывается, что получить ипотечный кредит на квартиру в городе проще, чем на небольшой загородный дом.
Первоначальный взнос при получении кредита на строительство коттеджа составляет 30 % от его стоимости. Дело в том, что ипотечное кредитование загородной недвижимости только начинает развиваться и число банков, реализующих такие программы, невелико. Процедура сталкивается с несовершенством законов, юридическими нарушениями при строительстве, неправильно оформленными документами на право собственности. Как уже отмечалось выше, для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, акты подключения к всевозможным сетям и магистралям. В случае приобретения загородного дома по ипотечному кредиту речь идет о двух объектах недвижимого имущества – доме и земле.
Большинство сложностей связано с землей. Как правило, у продавца дома отсутствуют права на земельный участок. Кроме того, прав собственности может не быть и у застройщика. Еще одним риском для банка является ликвидность таких объектов. Любой загородный дом – индивидуальный товар. Кроме того, у каждого покупателя собственные предпочтения, касающиеся месторасположения загородного дома, близости к воде и лесу, планировки дома, инженерных систем и т. д.
В результате то, что предпочитает один покупатель, может не соответствовать вкусу другого. Таким образом, у банка нет уверенности в том, что он сможет реализовать дом в случае несостоятельности заемщика. Продажа коттеджей осложняется еще и тем, что они значительно дороже квартир. Поэтому с целью снижения рисков банки предъявляют высокие требования к загородным домам как к объекту кредитования. Это высокие процентные ставки (до 25 % годовых) и множество других ограничений от поручительства до условия заложить другой объект недвижимого имущества, являющийся собственностью заемщика.
Минимальная сумма кредита, как правило, составляет 15–20 тыс. долларов, а максимальная зависит от банка. В среднем условия кредитования загородной недвижимости следующие. Если загородное жилье приобретается на вторичном рынке, процентные ставки составляют 11–18 %. В случае приобретения строящегося дома – 12–20 %. Таким образом, при покупке загородного дома в кредит процентная ставка на 2–4% выше, чем при покупке квартиры.
Процедура оформления ипотечного кредита на приобретение загородной недвижимости предполагает обязательную оценку объекта, страхование объекта, а также страхование здоровья и жизни заемщика. Стоимость оформления перечисленных документов составляет до 5 тыс. долларов.
Кроме того, существует сложность подтверждения доходов заемщика. Учитывая высокую стоимость дома и земельного участка, банк вправе потребовать подтверждение наличия существующего дохода. Большой размер кредита при ипотечном кредитовании загородной недвижимости является проблемой как для банка, так и для заемщика. Чем выше стоимость приобретаемого загородного дома, тем большим по сумме будет первоначальный взнос.