Таким образом, если у продавца земельного участка нет документа, подтверждающего его право собственности на данный объект недвижимого имущества, уполномоченные представители органов земельного контроля по месту расположения продаваемого участка должны объяснить владельцу участка, каким образом и в каких органах можно получить данный документ.
При покупке земельного участка гражданин имеет право провести экспертизу документа, подтверждающего право собственности продавца на данный земельный участок. Для ее осуществления следует обратиться к регистратору – работнику уполномоченных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.
В случае обнаружения несоответствия документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, Порядку выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю от 20 мая 1992 года регистратор обязан сообщить продавцу о выявленных нарушениях и разъяснить, в какие органы он должен обратиться, чтобы привести документ на право собственности в соответствие с вышеуказанным Порядком.
Если документ, удостоверяющий право собственности продавца на продаваемый земельный участок, выполнен в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю, следует проверить чистоту земельного участка на предмет отсутствия имущественных споров по нему и других определенных законодательством причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи.
Одним из направлений проверки документальной чистоты земельного участка является выверка границ данного объекта недвижимого имущества. Подтверждение границ земельного участка и их бесспорности не является обязательной в случаях, если границы установлены:
– по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда;
– ранее выданным государственным актом на право собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;
– в соответствии с решением органов местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что решение не обжаловано);
– в результате мирового соглашения сторон, удостоверенного их подписями на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, с указанием даты;
– по фактическому пользованию, согласованному со смежными собственниками земельных участков и заверенному печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации.
В случае отсутствия перечисленных документов уполномоченный орган земельного контроля предлагает продавцу земельного участка адреса организаций, занимающихся составлением и корректировкой ранее составленных планов земельных участков на территории районов или города. Расходы по составлению данного плана ложатся на одну из сторон договора купли-продажи в соответствии с взаимной договоренностью.
При этом продавца предупреждают об ответственности за достоверность предоставляемых им для составления плана земельного участка данных об имущественных правах и претензиях на данный объект недвижимого имущества, среди которых аренда или залог участка, особый режим его использования (например, отсутствие права на застройку участка) и другие обременения (право преимущественной покупки, проезда или использования в технических целях).
Выверка границ земельного участка до совершения сделки купли-продажи является целесообразной как для покупателя, так и для продавца, поскольку дает определенные гарантии, например, отсутствия в отношении участка споров и других предусмотренных законодательством причин, препятствующих заключению договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества.
В случае если перечисленные обстоятельства не были учтены при составлении плана земельного участка, то при их выявлении даже после совершения сделки купли-продажи участка претензии по ним будут удовлетворены полностью за счет продавца. Данное условие обязательно должно быть включено в договор купли-продажи земельного участка.
Информацию для выполнения плана земельного участка и сам план должен получать работник уполномоченного органа, осуществляющий государственный земельный контроль, от соответствующих уполномоченных лиц и организаций с выездом на место. После того как план будет составлен, материалы землеустроительного дела должны быть сданы в земельный архив уполномоченного органа государственного контроля. Готовый план удостоверяется регистратором и передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Следует учитывать, что регистратор должен также обратиться в местную администрацию с целью подтверждения достоверности документа о праве собственности продавца на продаваемый им объект недвижимого имущества. Данная проверка защищает интересы покупателя и состоит в сверке документа с записью о его регистрации, выполненной ранее местной администрацией.
При их соответствии регистратор регистрирует документ в Государственном реестре РФ договоров купли-продажи земельных участков и возвращает его продавцу. Соблюдение вышеописанных правил является необходимым, поскольку оно обуславливает готовность объекта недвижимого имущества к продаже.
Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок, план участка и заполненный сторонами договор купли-продажи удостоверяются нотариусом и предоставляются в уполномоченный орган земельного контроля с целью регистрации сделки в Реестре договоров купли-продажи земельных участков.
Покупатель вступает в права собственности на купленный земельный участок с момента регистрации договора купли-продажи. Зарегистрированный договор купли-продажи представляется в местную администрацию, которая регулирует право собственности покупателя на приобретенный земельный участок и выдает ему свидетельство об этом праве.
Для оформления договора купли-продажи земельного участка вам потребуются следующие документы:
– правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследование);
– свидетельство о праве собственности на землю;
– постановление главы администрации, на основании которого выдано данное свидетельство;
– свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, выданное органами государственной регистрации;
– выписка из государственного земельного кадастра – кадастровый план;
– выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов на земельный участок;
– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым выплатам (если отчуждаемое имущество было приобретено на правах наследования или дарения);
– нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя (если таковые имеются) на продажу и покупку объекта недвижимого имущества. Факт брака подтверждается свидетельством о браке;
– в случае если в продаваемом объекте недвижимого имущества у продавца есть совладельцы, необходимо их письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу данной недвижимости.
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим в отношении земельного участка при продаже зданий, сооружений и других расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также в случае продажи земельного участка без продажи расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
В случае перехода права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование данной части земельного участка, где находится здание (строение, сооружение), на тех же условиях, что и прежний собственник.
При переходе права собственности на здание (строение, сооружение) к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей собственников в праве собственности на здание (строение, сооружение).
Собственник здания (строения, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, имеет право покупки или аренды данного земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, все сделки регулируются правилами, установленными пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сделки по отчуждению здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, осуществляются вместе с земельным участком. Данный пункт предусматривает следующие исключения:
– отчуждение части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение части здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке, изъятом из оборота согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Что касается отчуждения здания (строения, сооружения), расположенного на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, оно осуществляется вместе с земельным участком. Однако это возможно лишь в том случае, если федеральным законом предусмотрено предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.
Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения), если оно принадлежит одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, являющееся собственностью нескольких лиц, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).