Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на квартиру) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.
9. Действие договора во времени.
9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.
9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.
10. Регистрационному органу должно быть передано (сколько) экземпляров настоящего договора.
11. Подписи сторон договора:
Продавец Покупатель
_______________________ _______________________
(Фамилия И.О.) (Фамилия И.О.)«__» _______________ 20____г. «__» _______________ 20____г.
Приложение: Акт о передаче квартиры (на 1 листе).
Приложение к договору от ____________
Акт передачи жилого помещения (квартиры)
Город ____________________________ «__» ____________ 20___г.
Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от «__» ________ 20____ г., руководствуясь требованиями ст. 556 ГК РФ, мы, Продавец – (фамилия, имя, отчество – полностью), и Покупатель (фамилия, имя, отчество – полностью), составили настоящий акт в том, что сего числа Продавец сдал, а Покупатель принял квартиру № ____, расположенную по адресу: ________________________________________________________________________.
Указанная квартира является предметом купли-продажи по договору между Продавцом и Покупателем от «__» ___________ 20__г.
Квартира зарегистрирована «___» ___________ 20___г. в (регистрационный орган), запись № _________ в реестре № ______.
Покупатель к качеству передаваемой квартиры претензий не имеет. Ключи от квартиры Покупателем получены. О чем и составлен настоящий акт.Продавец
_______________________
(Фамилия И.О.)Покупатель
_______________________
(Фамилия И.О.)Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.
Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок , причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков – земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.
В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.
При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).
На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации прав представляются:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);
6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 23 Правил ведения ЕГРП);
7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);
8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
В заявлении указывается в том числе следующее:
1) данные о продавце (покупателе);
2) цель обращения заявителя (т. е. проведение государственной регистрации договора продажи);
3) наименование и реквизиты договора продажи;
4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
5) подпись заявителя и дата подписания заявления.
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены гл. 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, ст. 182, 185 ГК РФ);