трен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением – это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка – договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.
Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залог в силу закона».
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:
1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).
При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.
Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);
3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);
4) выкупа ренты (ст. 592—594, 599, 605 ГК РФ);
5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов – ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора.Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием
г. _____________________________ ________________________ (дата прописью)
Гр. _____________________________________________ (Ф.И.О.), проживающий _________________________________ (полный адрес по месту жительства), именуемый в дальнейшем «Продавец», и гр. __________________________________________________ (Ф.И.О.), проживающий _________________________________ (полный адрес по месту жительства), именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу __________________________.
2. Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и в уплату покупной цены предоставлять Продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
3. Указанный дом состоит из _________ комнат и подсобных помещений __________________________________________________.
Общая площадь жилого дома составляет ________ кв. м, подсобные помещения __________ кв. м.
4. При доме имеется земельный участок размером _______ га и следующие строения и приспособления _______________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз. постройки и пр.)
5. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.
6. Все расходы, связанные с оформлением договора, включая госпошлину, принимает на себя Покупатель.
7. Под предоставлением жилища в данном договоре понимается предоставление Продавцу отдельного жилого помещения с обеспечением коммунальными услугами, которые могут считаться средними для данного населенного пункта, в котором он проживает. Под питанием понимается предоставление продовольствия в готовом для употребления виде, включая необходимую тепловую обработку, по рационам, рекомендуемым для данного возраста, с учетом имеющихся у Продавца заболеваний. Под уходом и необходимой помощью понимаются все виды санитарно-гигиенического ухода, вызов врачей, приобретение лекарств, помощь в приеме лекарств, приобретение необходимой сезонной и домашней одежды и обуви, нательного и постельного белья, их регулярную смену, возможность пользоваться радиоточкой.
Приобретение газет и журналов, книг, установка телефона, приобретение телевизора и радиотехнических устройств осуществляется Покупателем за счет средств, предоставляемых Продавцом.
8. При случайной гибели дома Покупатель несет обязанности, принятые им на себя по этому договору.
9. Отчуждение дома Покупателем при жизни Продавца не допускается.
10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии.
10.1. Со стороны Продавца ________________________________ (документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).
10.2. Со стороны Покупателя _____________________________ (полный адрес помещения, предоставляемого для проживания Продавца, и др).
11. Настоящий договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:
1) по требованию Продавца, если Покупатель не исполняет обязанностей, принятых им на себя по данному договору;
2) по требованию Покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять Продавцу обусловленное содержание, либо если Продавец полностью восстановил свою трудоспособность.
12. В случае смерти Покупателя при жизни Продавца действие договора прекращается. Наследники умершего могут стать его правопреемниками только с письменного согласия Продавца.
13. При прекращении договора по основаниям, перечисленным в ст. 11 и 12 настоящего договора, дом возвращается Продавцу, а произведенные Покупателем до расторжения договора расходы по содержанию Продавца не возмещаются.
Примечание. Если расторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности Продавца, последний не вправе требовать возврата дома и сохраняет лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.
14. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
Составлен в ______ экзмеплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.
Экземпляр настоящего договора хранится в делах ___________ нотариальной конторы г. ___________________________, а __________ экземпляра вручены сторонам.
Подписи сторон:
Продавец _______________________________________ (подпись)
Покупатель _____________________________________ (подпись)
Удостоверительная подпись нотариуса, печать.
Договор найма жилого помещения
Распространенной формой возникновения права на проживание является временный наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения – это сделка, в результате которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Необходимость снимать квартиру может быть вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами. Предложения подобного рода на рынке услуг появились довольно давно. Чаще всего такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами квартиры. В настоящее время все больше людей обращаются в риэлторские агентства для поиска возможных вариантов найма жилых помещений и оформляют рассматриваемые отношения надлежащим образом.
Правовые характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо
(гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению.
Жилое помещение является собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника он может распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и через уполномоченное лицо.
Социальный найм регулируется ст. 672 ГК РФ, где установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1—3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.