13.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.
Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
13.3. По требованию Наймодателя настоящий договор найма может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Наниматель:
1) пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает жилое помещение;
3) более 6 месяцев по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за нанимаемое жилое помещение.
13.4. По требованию Нанимателя договор найма может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) Наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Нанимателю либо создает препятствия пользованию этим жилым помещением в соответствии с условиями договора или назначением его;
2) переданное Нанимателю жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Наймодателем при заключении договора, не были заранее известны Нанимателю и не должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра этого помещения его при заключении договора;
3) Наймодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в разумные сроки (по необходимости);
4) нанимаемое помещение в силу обстоятельств, за которые Наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
13.5. Договор может быть расторгнут его сторонами или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.
13.6. В случаях расторжения договора по соглашению сторон (см. п. 13.1 договора) договор прекращает свое действие по истечении __________ дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора найма жилого помещения.
13.7. Последствия расторжения настоящего договора найма определяются взаимным соглашением сторон его или судом по требованию любой из сторон договора найма.
14. Действие договора во времени.
14.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его подписания, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.
14.2. Настоящий договор действует в течение 24 месяцев (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие _______________________ 20____г. (число, месяц)
14.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора найма.
15. Юридические адреса сторон.
15.1. В случае изменения юридического адреса стороны договора обязаны в ________ – дневный срок уведомить об этом друг друга.
15.2. Реквизиты сторон:
Наймодатель Наниматель
_________________________ _________________________
(полное наименование) (полное наименование)
Почтовый адрес и индекс Почтовый адрес и индекс
_________________________ _________________________
Телеграфный адрес Телеграфный адрес
_________________________ _________________________
Телефон _______________ Телефон _______________
_________________________ _________________________
(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)
_________________________ _________________________
(Наймодатель) (Наниматель)
«__» _______________ 20__г. «__» _______________ 20__г.
4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами – юридическими и физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается безвозмездно органам местного самоуправления. На практике формирование стоимости квадратного метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.
Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.
В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.
Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома.
Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления.
Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.
В учете соинвесторов – юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам финансирования.
Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный документ о распределении меду ними построенной жилой площади. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные квартиры.
Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.
При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства.
Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.
В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект – земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы – юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.
Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается налоговой базой по НДС.
Пример.
По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.
Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 51 «Расчетные счета» – 10 000 000 руб. – перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Д 41 «Товары», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – 10 000 000 руб. – приобретенные квартиры поставлены на баланс.
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Д 90 «Себестоимость продаж», К 41 «Товары» – 10 000 000 руб. – балансовая стоимость квартир списана на реализацию;
Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К 90 «Выручка» – 12 000 000 руб. – отражена выручка от реализации квартир;
Д 90 «Себестоимость продаж», К 44 «Расходы на продажу» – 600 000 руб. – списаны затраты организации по реализации квартир;
Д 90 «Себестоимость продаж», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 305 000 руб. (2 000 000 руб. × 15,25%) – начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;
Д 90 «Себестоимость продаж», К 99 «Прибыли и убытки» – 1 666 600 руб. – выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).
Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.