Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т. п.).
Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).
Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной деятельности. Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.
Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).
Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями – юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.
Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.
При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена проводками:
1) Д 91 «Прочие расходы», К 08 «Вложения во внеоборотные активы» – учтена стоимость переданного имущества;
2) Д 58 «Финансовые вложения», К 91 «Прочие доходы» – отражена стоимость передачи по договору простого товарищества;
3) Д 91 «Прочие расходы», К 10 «Материалы» – списана стоимость передаваемых материалов;
4) Д 58 «Финансовые вложения», К 91 «Прочие доходы» – учтена договорная стоимость передаваемых материалов.
Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой – Д 58 «Финансовые вложения», К 51 «Расчетные счета» – перечислены средства по договору простого товарищества.
При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость полученного имущества приходуется проводками:
1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – оприходованы произведенные участником капитальные вложения;
2) Д 10 «Материалы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – оприходованы материалы, полученные от участника;
3) Д 51 «Расчетные счета», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – оприходованы полученные денежные средства.
Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в долевую собственность участников.
Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:
1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – оприходована на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-застройщиком;
2) Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 91 «Прочие доходы» – определена сумма полученного дохода по совместной деятельности;
3) Д 91 «Прочие расходы», К 58 «Финансовые вложения» – учтена сумма вклада в простое товарищество. Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма полученной прибыли.
По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн руб. Об этом риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. № 8, как раз перед всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости. Более того, по разъяснениям ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по п. 1 ст. 130 ГК РФ «незавершенное строительство» относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона № 115-ФЗ. Поэтому, как только риэлтор зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3 млн руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации. По окончании строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.
Для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве гарантирует, что, когда постройка закончится, он, зарегистрировав право собственности на указанную в договоре долю (квартиру), станет ее полноправным хозяином. Поэтому, реализуя впоследствии квартиру, он вправе воспользоваться льготой по НДС. Соответственно, входной налог, предъявленный застройщиком после окончания строительства, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости квартиры у риэлтора, согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома
Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией – владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.
Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.
В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ). Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.
Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.
Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).
Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.
В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.