7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность , имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл. 51 ГК РФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл. 49 ГК РФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической. Рассмотрим эти договоры более подробно.
Договор поручения
Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство.
Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т. е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.
Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Сторонами в договоре поручения являются:
1) доверитель – тот, кто дает поручение;
2) поверенный – принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).
Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица.
Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ.
Поверенный обязан:
1) лично исполнять данное ему поручение;
2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.
Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:
1) возмещать поверенному понесенные издержки;
2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.
Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения и уплатить ему вознаграждение, если договор поручения является возмездным.
Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей. В соответствии со ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, в том числе и риэлторской, устанавливаются законом и иными правовыми актами.
Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, поскольку стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.
Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний – также и доверенности.
Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.
Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока. Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок. Вопрос о сроке действия договора поручения непосредственно связан с последствиями прекращения договора поручения до его исполнения поверенным.
Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. Во всех этих случаях необходимо иметь в виду, что юридические действия, производимые поверенным, считаются действиями доверителя, в связи с чем третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.
Договор поручения
г. _______________________ «___» _________ 20___г.
_________________________________________________________ (наименование предприятия, учреждения, организации), именуемое в дальнейшем «Доверитель», в лице _______________________ (должность, Ф.И.О.), с одной стороны, и гражданин ___________ (Ф.И.О.), проживающий по адресу: _________________________, именуемый в дальнейшем «Поверенный», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Поверенный обязуется совершать от имени и за счет Доверителя следующие юридические действия: ________________________ (перечень конкретных юридических действий), именуемые в дальнейшем «поручение».
2. Поверенный обязан исполнить данное ему поручение лично. Передоверие исполнения поручения другому лицу (заместителю) не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 976 ГК РФ.
3. Поверенный обязан исполнить данное ему поручение в соответствии с указаниями Доверителя.
Поверенный вправе отступить от этих указаний, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Доверителя и Поверенный не мог предварительно запросить Доверителя либо не получил своевременного ответа на вопрос.
4. Поверенный также обязан:
4.1. Сообщить Доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения.
4.2. Без промедления передать Доверителю все полученное в связи с исполнением поручения последнего.
4.3. По исполнении поручения или при прекращении настоящего договора до его исполнения без промедления, но в любом случае не позднее, чем в ________ срок вернуть Доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и предоставить отчет об исполненном с приложением оправдательных документов.
4.4. Сохранять конфиденциальность сведений, составляющих коммерческую тайну Доверителя, ставших ему известными в связи с исполнением поручения Доверителя.
5. Доверитель обязан:
5.1. Оказать Поверенному необходимое содействие в исполнении поручения, предусмотренного настоящим договором, выдать доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных настоящим договором и передать ему необходимые документы и обеспечить средствами, требующимися по характеру поручения.
5.2. Без промедления принять от Поверенного все исполненное последним в соответствии с настоящим договором.
5.3. Возместить Поверенному понесенные издержки, которые были необходимы для исполнения поручения.
5.4. Не позднее, чем в ______ срок после исполнения поручения уплатить Поверенному вознаграждение в соответствии с п. 7 настоящего договора.
6. Если настоящий договор будет прекращен до того, как поручение исполнено полностью, Доверитель обязан возместить Поверенному нанесенные при исполнении поручения издержки, а также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению Поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.