С начала 2006 г. вступили в силу поправки, вносящие ясность в данный вопрос. В новой редакции п. 3 ст. 155 НК РФ определил правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественного права участниками долевого строительства. Новые поправки расширили и конкретизировали список имущественных прав, передача которых облагается НДС:
1) при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки;
2) при приобретении денежного требования у третьих лиц НДС уплачивается в момент получения исполнения от должника или в момент последующей переуступки этого требования. Сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 от суммы превышения полученного дохода над суммой расходов на приобретение указанного требования;
3) при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав НДС исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС).
Что касается налога на прибыль, то в настоящее время риэлтор при продаже имущественных прав включает их по п. 1 ст. 249 НК РФ в доходы от реализации. При этом в расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и затраты, связанные с реализацией имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ). В данном случае порядок списания расходов НК РФ не регламентирован, но предполагается, что он такой же, как и при продаже товаров, т. е. затраты уменьшат прибыль только после переуступки права требования. До этого момента расходы показывать нельзя, т. к. это запрещено подп. 17 ст. 270 НК РФ. С 2006 г. порядок списания затрат при продаже доли нашел отражение в новой версии ст. 268 НК РФ, устанавливающей порядок определения расходов, где четко сказано, что доходы от реализации долей уменьшаются на цену их приобретения, а также на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.
Договоры комиссии или агентские договоры, когда агент выступает от своего имени, риэлторская организация может заключать как с юридическими, так и с физическими лицами. На практике к услугам агентств недвижимости чаще прибегают граждане.
Оказывая посреднические услуги, риэлторские организации могут принимать или не принимать участие в расчетах. В первом случае деньги за проданную недвижимость сначала поступают в кассу риэлтора. Затем он выплачивает их комитенту, оставив себе комиссионное вознаграждение. В соответствии со ст. 156 НК РФ НДС начисляется на сумму комиссионного вознаграждения, у риэлторских организаций этим налогом облагается выручка от реализации посреднических услуг.
В налоговом учете комиссионное вознаграждение отражается в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). В какой момент этот доход считается полученным, зависит от метода, которым агентство недвижимости определяет доходы и расходы. Если используется метод начисления, то вознаграждение надо учесть в тот момент, когда оказывается посредническая услуга (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Фактически это день, когда в регистрационную палату отправляется договор купли-продажи. Если же риэлторская организация применяет кассовый метод, то вознаграждение учитывают в составе доходов, когда покупатель расплачивается с ним (п. 2 ст. 273 НК РФ). Как правило, в риэлторских организациях момент оказания услуги совпадает с моментом оплаты.Пример.
В ноябре 2005 г. риэлторская организация заключила договор комиссии с гражданкой Рожковой В.С. По условиям договора риэлторская организация (комиссионер) обязуется продать квартиру, принадлежащую Рожковой В.С. (комитенту). Квартира стоит 720 000 руб. В декабре 2005 г. квартира была продана физическому лицу. Деньги поступили в кассу риэлторской организации, которая, удержав комиссионное вознаграждение, выплатило их Рожковой В.С.
Комиссионное вознаграждение составило 35 400 руб. (в том числе НДС – 5 400 руб.). Обязанности риэлторской организации перед Рожковой В.С. считаются выполненными в тот момент, когда договор купли-продажи квартиры был сдан в регистрационную палату.В бухгалтерском учете риэлторской организации будут сделаны следующие записи:
1) в ноябре 2005 г.: Д 004 «Товары, принятые на комиссию» – 720 000 руб. – отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;
2) в ноябре 2005 г.: К 004 «Товары, принятые на комиссию» – 720 000 руб. – продана квартира;
3) Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К 76 субсчет «Расчеты с комитентом» – 755 400 руб. (720 000 + 35 400) – отражена задолженность перед комитентом в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры;
4) Д 76 субсчет «Расчеты с комитентом», К 90 субсчет «Выручка» – 35 400 руб. – начислена сумма комиссионного вознаграждения;
5) Д 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость», К 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 5400 руб. – начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;
6) Д 50 «Касса», К 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – 755 400 руб. – поступили от покупателя деньги в кассу риэлторской организации;
7) Д 76 субсчет «Расчеты с комитентом», К 50 «Касса» – 720 000 руб. – выплачено Рожковой В.С. за проданную квартиру;
8) Д 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж», К 99 «Прибыли и убытки» – 30 000 руб. (35400 – 5400) – отражена прибыль.
Сумму комиссионного вознаграждения необходимо включить в расчет налогооблагаемого дохода в декабре 2005 г.
Допустим, что риэлторская организация, будучи комиссионером, не участвует в расчетах. В этом случае деньги от покупателя получает сразу комитент (продавец недвижимости), а затем он перечисляет агентству вознаграждение за оказанные услуги.Пример.
Изменим исходные данные предыдущего примера.
Предположим, что, по условиям договора, деньги получает Рожкова В.С. (комитент).
Затем, в момент регистрации договора купли-продажи квартиры, она выплачивает риэлторской организации (комиссионеру) посредническое вознаграждение.
Риэлторская организация сделает следующие записи:
1) В ноябре 2005 г.: Д 004 «Товары, принятые на комиссию» – 720000 руб. – отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;
2) В декабре 2005 г.: К 004 «Товары, принятые на комиссию» – 720 000 руб. – продана квартира;
3) Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К 90 субсчет «Выручка» – 35 400 руб. – начислена сумма комиссионного вознаграждения;
4) Д 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость», К 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 5400 руб. – начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;
5) Д 50 «Касса», К 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – 35 400 руб. – поступили от комитента деньги за оказанные посреднические услуги;
6) Д 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж», К 99 «Прибыли и убытки» – 30 000 руб. (35 400 – 5 400) – отражена прибыль.
Доход от посреднической деятельности необходимо включить в расчет налога на прибыль в декабре 2005 г.
В ситуации с договорами поручения или агентскими договорами – когда риэлтор от имени клиента, получив от него доверенность и деньги, ищет желающих купить недвижимость. В данном случае отражать в учете все операции надо так же, как если бы был заключен договор комиссии и комиссионер не участвовал в расчетах.8. Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации
Правила реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению – правовой режим имущества. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок – особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земля – природный ресурс, сама по себе она не является объектом имущественных прав, это источник формирования земельных участков – объектов гражданских прав, недвижимых вещей.
Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).
Правовой режим земельных участков определяется:
1) оборотоспособностью участка;
2) категорией земли (целевым назначением);
3) разрешенным использованием участка;
4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
По целевому назначению земли в РФ подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли специального назначения – промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;