5) продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан – членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).
Заключение договоров купли-продажи участков регулируется гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК РФ обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости – жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов – дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК РФ). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения – зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.
Статья 37 ЗК РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав в договоре должны быть указаны:
1) местоположение участка;
2) площадь;
3) кадастровый номер;
4) категория земли (целевое назначение);
5) разрешенное использование участка.
2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В договор также могут быть включены сведения (п. 3 ст. 37 ЗК РФ):
1) о разрешении на застройку данного земельного участка;
2) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
3) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
4) иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
3. ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т. е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.
При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.
Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами
(утв. Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. № 3070-р)
___________________________ «__» _____________ 200___г. (место заключения договора)
На основании ____________________________________________ (реквизиты решения уполномоченного на распоряжение земельными участками органа) (Российский фонд федерального имущества (региональное (межрегиональное) отделение Российского фонда федерального имущества); уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или специализированная организация) в лице _________________________________________________, действующего на основании, ________________________________, именуемого в дальнейшем «Продавец», и ______________________ (гражданин или юридическое лицо – собственник объекта(ов) недвижимого имущества, расположенного(ых) на земельном участке) в лице _________________________________________________, действующего на основании, ________________________________, именуемого в дальнейшем «Покупатель», и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора.
1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель _________________ (категория земель) с кадастровым № _______________________, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): ____________________________________________________________________________________ (субъект Российской Федерации, город, поселок, село и др., улица, дом, строение и др.) (иные адресные ориентиры) (далее – Участок), для использования в целях ___________________________, (разрешенное использование) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью____ кв. м, находящийся на праве ___________________________________, на основании ____________________________________(реквизиты правоустанавливающего документа).
1.2. На Участке имеются: __________________________________ (объекты недвижимого имущества и их характеристика)
2. Плата по договору.
2.1. Цена Участка составляет _____________________ руб.
2.2. Покупатель оплачивает цену Участка (п. 2.1 договора) в течение 7 календарных дней с момента заключения настоящего договора.
2.3. Полная оплата цены Участка должна быть произведена до регистрации права собственности на Участок.
2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа, за вычетом расходов Продавца на продажу Участка в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, перечисляется на счета органов федерального казначейства Минфина России, открытые на балансовом счете _______________ (номер счета).
В платежном документе в поле «Назначение платежа» указывается код бюджетной классификации _______________ (номер кода).
Сведения о реквизитах счета:
1) наименование органа федерального казначейства ________;
2) № счета органа федерального казначейства _____________.
2.5. Расходы на продажу Участка составляют _______________ (сумма прописью) руб. и перечисляются _____________ (сведения о реквизитах счета).
2.6. Покупатель дополнительно оплачивает сумму налога на добавленную стоимость, предъявляемую Продавцом в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
3. Ограничения использования и обременения Участка.
3.1. Участок обременен публичным сервитутом, установленным для _________________________________________________(вид ограниченного пользования Участком) в соответствии с _______________________________________ (нормативный правовой акт, которым установлен сервитут) сроком на __________.
3.2. Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством РФ.
4. Права и обязанности Сторон.
4.1. Продавец обязуется:
4.1.1. Предоставить Покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных договором.
4.2. Покупатель обязуется:
4.2.1. Оплатить цену Участка в сроки и в порядке, установленном разделом 2 договора.
4.2.2. Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством РФ ограничений прав на Участок и сервитутов.
4.2.3. Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования Участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.
4.2.4. С момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на Участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке.
4.2.5. За свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на Участок и представить копии документов о государственной регистрации Продавцу.
5. Ответственность Сторон.
5.1. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки на приватизацию Участка до государственной регистрации права собственности на Участок.