5.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством РФ.
5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2 договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета____% от цены Участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.4 договора, для оплаты цены Участка.
6. Особые условия.
6.1. Изменение указанного в п. 1.1 договора целевого назначения земель допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
6.2. Все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.
6.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Первый экземпляр находится у Продавца.
Второй экземпляр находится у Покупателя.
Третий экземпляр направляется в __________________________ (уполномоченный на распоряжение земельными участками орган).
6.4. Приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
7. Юридические адреса и реквизиты Сторон:
Продавец: ___________________________________
Покупатель: _________________________________
8. Подписи Сторон
Продавец: ______________________________________ (Ф.И.О.)
________________ (подпись) «____» ____________ 200____г.
Покупатель: ____________________________________ (Ф.И.О.)
________________ (подпись) «____» ____________ 200____г.
В договоре аренды существенным условием является размер арендной платы, который должен быть определен в тексте договора (ст. 22 ЗК РФ). Договорами аренды земельных участков также устанавливаются порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Примерная форма договора аренды утверждена Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. № 3070-р.
В гражданском законодательстве содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. Так, в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.
Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53(74). В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год. В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.
Таким образом, регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если учреждением юстиции зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.
Еще один вопрос, возникающий в практике риэлторских фирм, – о праве на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Отличительная черта недвижимого имущества – его неразрывная связь с землей. Таким образом, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Необходимо отметить, что этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части следует из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.
Практика исходит из того, что, поскольку переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, то возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Эту передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок. Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Например, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает иные правила. Как уже было указано выше, в соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.
Согласно гражданскому законодательству собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности (ст. 553 ГК РФ). Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации. В соответствии с земельным законодательством вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке, решается по-другому. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК РФ или в ГК РФ, либо путем разъяснения компетентных органов.9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости
Нежилой фонд
Нежилые помещения – отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Отличительная черта данных объектов – их неразрывная связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение». В отличие от Гражданского кодекса 1964 г. вводится новая классификация одного из объектов – «здание» вместо «строения».
Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т. п.
По функциональному назначению здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.
Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные.
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т. п.).