Уяснение данных понятий необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.
Оформление прав владения на нежилые помещения осуществляется путем:
1) оформления и заключения контракта на хозяйственное ведение;
2) оформления и заключения контракта на оперативное управление;
3) оформления и заключения договора на безвозмездное пользование;
4) оформления и заключения договора аренды;
5) оформления и заключения договора субаренды;
6) оформления права собственности.
Для оформления прав формируется следующий пакет документов:
1) заявление;
2) выписка из технического паспорта БТИ;
3) поэтажный план и экспликация на конкретное помещение;
4) справка о техническом состоянии здания;
5) копии уставных документов, заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;
6) информационное письмо органов государственной статистики с указанием классификационных кодов организации;
7) в отдельных случаях могут быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные факты;
8) заключение главы Управы района о возможности использования помещения под конкретные цели;
9) заключение административных органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако в целом российскому праву он давно известен.
Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).
Договор купли-продажи
Риэлторы должны знать: поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ), необходимы приложения к договору – документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:
1) акт инвентаризации;
2) бухгалтерский баланс;
3) заключение независимого аудитора;
4) перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств).
При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т. е. договор не будет заключен.
В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Для заключения договора продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т. к. предприятие – это сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным.
Еще одно существенное условие договора – цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.
При заключении данного договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.
ГК РФ устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю . Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.
Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.
Таким образом, можно выделить три стадии продажи предприятия:
1) государственная регистрация договора;
2) передача предприятия;
3) государственная регистрация права собственности на него.
Приведем пример договора купли-продажи предприятия.
Договор продажи (купли-продажи) предприятия
Настоящий договор продажи предприятия заключен между сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в ___________ (город, поселок и т. п.) ____________________ (число, месяц) 20__г. в ____ (количество) экземпляров: по___ (количество) для каждой из сторон договора, причем все (сколько)экземпляры имеют равную правовую силу.
_____________________________ (наименование предприятия, организации), именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице ________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании __________________________________ (устава, положения, доверенности), с одной стороны, и _________ (наименование предприятия, организации), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании __________________________ (устава, положения, доверенности), с другой стороны, полномочия которых на заключение договора прилагаются к экземплярам его для сторон, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет и общие условия договора.
1.1. Предметом настоящего договора является сделка между сторонами договора, по которой Продавец отчуждает (продает) принадлежащее ему (или имеет право распоряжения по чьей-либо доверенности или поручению) предприятие, а Покупатель приобретает (покупает) указанное предприятие.
1.2. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя продаваемое предприятие в целом как имущественный комплекс.
1.3. Состав продаваемого предприятия определен сторонами настоящего договора в приложении 3 к нему, которое является неотъемлемой частью данного договора.
1.4. К Покупателю с момента вступления настоящего договора в силу в установленном законом порядке переходят права Продавца на фирменное наименование предприятия, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации Продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие Продавцу на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации (стороны договора вправе принять и иные решения по изложенным вопросам).
1.5. Если на момент вступления данного договора в силу иное не будет установлено законом или иными правовыми актами, права Продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на право занятия деятельностью, соответствующей производственному профилю продаваемого предприятия (если получение такого разрешения – лицензии является по закону обязательным условием), не подлежат передаче Покупателю предприятия в соответствии с исполнением условий настоящего договора.
1.6. Передача Покупателю в составе продаваемого предприятия обязательств, исполнение которых невозможно в связи с отсутствием у него упомянутого выше (см. п. 1.5 договора) разрешения (лицензии), не освобождает Продавца от необходимости исполнения его обязательств перед кредиторами, т. е. на Покупателя в таком случае автоматически не переходит бремя ответственности Продавца за невыполнение или неполное выполнение последним его обязательств перед кредиторами.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение таких обязательств Продавец и Покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
1.7. Предприятие передается Продавцом Покупателю после того, как органами государственной регистрации будет зарегистрирован переход прав собственности на предприятие к Покупателю. После этого сторонами договора подписывается передаточный акт.
1.8. На момент заключения договора предприятие принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.
1.9. На момент передачи предприятия Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, телефонной связи, налогам и др.
2. Переход права собственности на предприятие.
2.1. Право собственности на предприятие, продажа которого является предметом настоящего договора, переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации этого права (регистрации договора продажи предприятия).
Стороны договора вправе определить, что право собственности на продаваемое предприятие переходит к Покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия Покупателю.