11. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на предприятие) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.
12. Действие договора во времени.
12.1. Настоящий договор вступает в силу с момента возникновения у Покупателя права собственности на предприятие, являющееся предметом настоящего договора, т. е. с момента государственной регистрации факта отчуждения предприятия и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.
12.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора.
13. Регистрационным органам должно быть передано (сколько) экземпляров настоящего договора.
14. Подписи сторон:
____________ (Фамилия, И.О.) (Продавец)
____________ (Фамилия, И.О.) (Покупатель)
«__» ________________ 20___г. «__» _______________ 20___г.
м. п. м. п.
К настоящему договору имеется 4 приложения.
Приложение 1 к договору продажи предприятия от _______________________________Документ, подтверждающий полномочия – право ответственного представителя Продавца на заключение (подписание) данного договора (лучше подлинники к каждому экземпляру договора).
Приложение 2 к договору продажи предприятия от _______________________________ Документ, подтверждающий полномочия – право ответственного представителя Покупателя на заключение (подписание) данного договора (лучше подлинники к каждому экземпляру договора).
Приложение 3 к договору продажи предприятия от _______________________________ Состав предприятия и имущества, включаемого в состав продаваемого предприятия:
__________________________ __________________________
(Продавец) (Покупатель)
«__» ________________ 20___г. «__» _______________ 20___г.
м. п. м. п.Приложение 4 к договору продажи предприятия от _______________________________
Стоимость предприятия и имущества, включаемого в состав продаваемого предприятия:
__________________________ __________________________
(Продавец) (Покупатель)
«__» ________________ 20___г. «__» _______________ 20___г.
м. п. м. п.
Договор аренды коммерческой недвижимости
Договор аренды предприятия является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Правила заключения данного договора аналогичны правилам о форме и государственной регистрации продажи предприятия, кроме требования об обязательном приложении к договору документов, указанных в п. 1 ст. 561 ГК РФ.
ГК РФ подробно регламентирован договор аренды здания или сооружения . Договор аренды здания или сооружения – разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества – здания или сооружения. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным по общим правилам ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ. Как было указано выше, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 [8] отмечается, что ст. 1 Закона о государственной регистрации прав относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. А в соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).
Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись.
Несоблюдение предусмотренной ГК РФ формы договора аренды здания или сооружения ведет к признанию такого договора ничтожным.
Существенным условием договора аренды является также размер арендной платы здания или сооружение, отсутствие которого не позволяет считать договор заключенным. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Арендная плата должна учитывать технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т. п.). Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению. Плата за аренду здания или сооружения должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю.
Важно отметить, что ГК РФ дополнительно урегулированы: отношения аренды земельных участков (п. 2 ст. 607 ГК РФ); максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений (п. 3 ст. 610 ГК РФ); минимальный срок пересмотра размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ); запрет на уменьшение арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ); возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ); основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Указанные нормы, в основном, диспозитивны.
Таким образом, арендные отношения могут быть дополнительно урегулированы в договоре, поскольку нормы закона диспозитивны.
Приведем пример договора аренды здания.Договор аренды здания
Настоящий договор аренды заключен между сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в _______________________ (город, поселок и т. п.) _________________ (число, месяц) 20____г. в ______ (количество) экземпляров: по _________ (сколько) для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.
_____________________________ (наименование предприятия, организации), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании _______________ (устава, положения, доверенности), с одной стороны, и ___________________________ (наименование предприятия, организации), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании __________________________ (устава, положения, доверенности), с другой стороны, полномочия которых на заключение договора прилагаются к экземплярам его для сторон, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет и общие условия договора.
1.1. Предметом настоящего договора аренды является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора здания под административные нужды последнего.
1.2. Объект аренды расположен по адресу: _________________, представляет собой 2-этажный нежилой дом, планировка которого позволяет размещение административных служб, общая площадь – _________ кв. м, в том числе 1-й этаж – _________ кв. м, 2-й этаж – __________ кв. м, стоимость здания – __________ руб. (далее необходимо дать данные по зданию: материал стен, состояние кровли, исправность электропроводки, систем отопления, водо– и газоснабжения, канализации, наличие телефонов и т. п., степень готовности к использованию по условиям договора и другие данные, которые сочтут необходимыми стороны договора аренды). Далее по тексту – здание.
1.3. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды.