3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) арендованное здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
12.5. Договор может быть расторгнут его сторонами или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между его сторонами вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.
12.6. В случаях расторжения договора по соглашению сторон (см. п. 12.1 договора) договор прекращает свое действие по истечении ____________ дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора аренды здания.
12.7. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон его или судом по требованию любой из сторон договора аренды.
13. Действие договора во времени.
13.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его государственной регистрации, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.
13.2. Настоящий договор действует в течение 36 месяцев (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие ________________ 20____г.
13.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора аренды.
14. Юридические адреса сторон.
14.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора обязаны в _________ дневный срок уведомить об этом друг друга.
14.2. Реквизиты сторон:
Арендодатель Арендатор
(полное наименование) (полное наименование)
_________________________ __________________________
Почтовый адрес и индекс – Почтовый адрес и индекс —
_________________________ __________________________
Телеграфный адрес ________ Телеграфный адрес _________
Факс – ___________________ Факс – ____________________
Телефон – ________________ Телефон – ________________
ИНН – ___________________ ИНН – ___________________
Расчетный счет № _________ Расчетный счет № _________
в банке __________________ в банке ___________________
в г. _______________________ вг. _______________________
кор. счет № _______________ кор. счет № _______________
БИК – __________________ БИК – __________________
коды Исполнителя: коды Заказчика:
ОКПО – ________________ ОКПО – _________________
ОКОНХ – _______________ ОКОНХ – _______________
(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)
(Арендодатель) (Арендатор)
«____» _____________ 20__г. «___» ______________ 20___г.
М.П. М.П.
К настоящему договору имеется 2 приложения.
Приложение 1 к договору аренды от _______________ (Документ, подтверждающий полномочия – право ответственного представителя Арендодателя на заключение (подписание) данного договора (лучше подлинники к каждому экземпляру договора).
Приложение 2 к договору аренды от _________________ (Документ, подтверждающий полномочия – право ответственного представителя Арендатора на заключение (подписание) данного договора (лучше подлинники к каждому экземпляру договора).
Перевод жилого помещения в нежилое
Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. В связи с этим появляется большое количество желающих купить жилое помещение, чаще в центре города, а затем осуществить его перевод в нежилое. Несомненно, риэлторы должны стать квалифицированными помощниками в данном процессе.
Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот – это перемена целевого назначения помещения. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается – это общее правило, т. к. они должны использоваться по назначению, а именно, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для проживания граждан. Но могут быть исключения: когда ситуация отвечает требованиям статей о возможности перемены статуса такого помещения. Основания, позволяющие изменить целевое назначение жилья, установлены гл. 3 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий ЖК РФ и ГК РФ.
Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается, следующие:
1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Также перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
ЖК РФ устанавливает общий порядок обращения за решением вопроса о допустимости перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого необходимо предоставить:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (если последние необходимы).
Данный перечень является исчерпывающим, т. е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.
ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое:
1) непредставление определенных ЖК РФ документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.
10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи
Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 «Продажи» в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 «Товары отгруженные».