1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода.
В таких случаях налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, исчисленных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Поэтому, если в течение непродолжительного времени (например, месяца или квартала) риэлторская организация реализовала идентичную квартиру по более высокой цене, существует риск, что налоговые органы примут для целей налогообложения рыночную цену.11. Ипотека, ипотечное жилищное кредитование
В настоящее время сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время большая часть жилищного фонда в России находится в частной собственности.
В условиях отсутствия налаженного механизма получения кредитов на строительство и приобретение готового жилья подавляющая часть населения не может решить свой жилищный вопрос из-за недостаточной платежеспособности. Государство сократило бюджетные расходы в жилищном секторе. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Именно поэтому необходимо создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Эта Концепция, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
Риэлторские фирмы могут стать квалифицированными консультантами, операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, т. е. агентствами по ипотечному жилищному кредитованию. Для этого сами риэлторы должны хорошо знать механизм жилищного кредитования. Отметим основные положения .
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Понятие и основания возникновения залога установлены в ст. 334 ГК РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
По договору об ипотеке (договору о залоге недвижимого имущества) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека – особый вид залога, т. к. имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания на него в соответствии с договором об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
1) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
2) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора, т. е. такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Для регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
1) договор об ипотеке и его копия;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав (ст. 21 Закона).
Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в следующих случаях:
1) непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из необходимых документов;
2) несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;
3) необходимость проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.
В случае невыполнения требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Чаще всего риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В целом к залогу жилья, помимо Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. В данном случае кредитный ипотечный договор – договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Основные участники ипотечного кредитного правоотношения: