1) заемщики – физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;
2) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;
3) кредиторы – банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.
В ипотечных правоотношениях также участвуют:
1) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;
2) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;
3) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
4) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.
Чаще всего для получения ипотечного кредита необходимо предоставить следующие документы:
1) копию паспорта заемщика;
2) копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика;
3) копии документов об образовании;
4) документы, подтверждающие семейное положение заемщика;
5) паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;
6) выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;
7) копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.
Кроме того, могут потребоваться следующие документы:
1) документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия последних – справка из психоневрологического диспансера);
2) документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.);
3) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг.
Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи. Для передачи жилого помещения в ипотеку в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, если соблюдены интересы указанных лиц (в частности, когда у собственника или у кого-либо из указанных категорий граждан есть другое жилье). Установлен максимальный срок (30 календарных дней с даты подачи заявления), в течение которого органы опеки и попечительства должны дать согласие или отказать в совершении указанных действий. При этом отказ должен быть обязательно мотивирован.
Несомненно, в данной сфере гражданских правоотношений еще очень много спорных вопросов, нереализованных моментов. Законодательная база подготовлена, дело за практикой.
12. Жилье в собственности предприятия
Ситуация, когда организация, купившая квартиру, собирается ее впоследствии продать, является самой простой. Действительно, реализация недвижимости не запрещена законом и не требует лицензии, т. к. подобный вид деятельности не упомянут в ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Стоимость квартиры следует отразить по дебету счета 41 «Товары» и принять к расходам, уменьшающим облагаемую прибыль, в том периоде, когда недвижимость будет продана. С 1 января 2005 г., согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, реализация жилья не облагается НДС, поэтому при покупке квартиры входного налога, который ставился бы к вычету, не возникает.
Ситуация усложняется, если организация планирует оставить жилье в собственности предприятия. Самый главный вопрос, который предстоит решить бухгалтеру: считать ли квартиру основным средством.
В пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» сказано, что к объектам ОС относится имущество со сроком полезного использования свыше 12 месяцев, не предназначенное для перепродажи, применяемое в производстве или управлении и способное принести организации доход в будущем. Однако использовать квартиры в качестве производственных помещений или для управленческих нужд (под офис) недопустимо, для этого нужно перевести их в нежилой фонд.
Однако наказание за несоблюдение этого правила в явном виде не предусмотрено. Но можно предположить, что с нарушителем, использующим принадлежащую ему квартиру под офис или склад (в случае отказа устранить это обстоятельство), поступят так же, как с тем, кто самовольно переустроил или перепланировал свое жилье и не привел его вовремя в прежнее состояние. И в том, и в другом случае не соблюдены законные интересы соседей, санитарные и прочие нормы (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Организация, оборудовавшая квартиру под служебное помещение, может заплатить административный штраф. А для юридических лиц, оформивших жилье на себя, санкция еще более вероятна.
Кроме того, пока квартира не переведена в нежилой фонд, сумму амортизации по ней нельзя списывать на расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, согласно письму УМНС России от 1 апреля 2004 г. № 26—12/22224 и Минфина России от 6 мая 2004 г. № 04-02-05/2/19.
После того как квартира-офис получила статус нежилого помещения, ее можно признать объектом ОС, учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а после регистрации прав собственности – на счете 01 «Основные средства». Амортизация в этом случае уменьшает облагаемый доход.
Часто жилье, приобретенное организацией, служит в качестве гостиницы (платной или бесплатной) для сотрудников, командированных иногородними филиалами, или для гостей других организаций. Однако нужно, чтобы директор организации издал приказ, что квартира по определенному адресу будет эксплуатироваться для размещения работников, прибывших из других городов для решения производственных задач. Тогда стоимость недвижимости сначала следует отнести в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», а после регистрации права собственности – на счет 01 «Основные средства». Ремонт и амортизация относятся на расходы от обычных видов деятельности, а в налоговом учете – на затраты, связанные с производством и реализацией.
Льготы по налогу на имущество в общем случае отсутствуют, т. к. налог не берется только с жилых помещений, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджета (подп. 6 ст. 381 НК РФ). Однако власти областей, краев и республик могут утвердить дополнительные льготы. Например, в Москве налогом на имущество не облагается любой жилой фонд, находящийся на балансе организации, независимо от источников финансирования (ст. 4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64).
Бывают случаи, когда организация не собирается применять квартиру в качестве производственного помещения, офиса или гостиницы для командированных работников, а планирует использовать в личных целях или до поры до времени вообще не эксплуатировать. Тогда ее нельзя признать основным средством в бухгалтерском учете и амортизируемым имуществом в налоговом учете, ведь она не будет приносить дохода.
Забалансовые счета предназначены для обобщения информации о ценностях, временно находящихся в распоряжении организации, т. е. фактически ей не принадлежащих. Это следует из Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н. Возможны два варианта:
1) показать стоимость объекта по дебету счета 91 «Прочие доходы», т. е. фактически сразу списать ее. Но применять этот метод можно лишь в том случае, если квартира не используется ни для каких нужд организации (ни производственных, ни отвлеченных), а находится в собственности организации временно, например, до того как будет подарена. Налога на имущество здесь нет, ведь он начисляется только на основные средства, принятые на баланс организации (п. 1 ст. 374 НК РФ);
2) предусмотреть в учетной политике и открыть для счета 01 субсчет «Объекты непроизводственного назначения». Такая возможность косвенно подтверждает п. 17 ПБУ 6/01 жилье не амортизируется, но раз в год на него начисляется износ, который учитывается на специальном забалансовом счете. При этом объекты жилищного фонда названы основными средствами, из чего можно сделать вывод, что, несмотря на отсутствие производственного назначения, квартиру можно учитывать на счете 01 субсчет «Объекты непроизводственного назначения».
Если затем организация решит реализовать недвижимость или использовать иным образом, нужно перевести ее на другой счет (субсчет). Но здесь, в отличие от предыдущего способа, возникает налог на имущество (если содержание квартиры частично или полностью не финансируется из бюджета или если местные власти не установили льготу). Облагаемой базой будет разница между первоначальной стоимостью и износом (п. 1 ст. 375 НК РФ). В налоговом учете жилье, не выполняющее служебных функций, никак не отражается.
Квартира, приобретаемая специально для сдачи в аренду, после регистрации прав собственности на нее отражается по дебету счета 03 «Доходные вложения в МЦ», а амортизация и ремонт – по дебету счета 91 «Прочие расходы». Такие суммы учитываются при уменьшении облагаемых доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.