– кредитные организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной недвижимостью.
4. Организации, которые регистрируют права на недвижимость . По ГК РФ регистрация прав выполняется «учреждениями юстиции». Закон о государственной регистрации прав не раскрывает понятие «учреждение юстиции». До ввода в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на недвижимое имущество выполнялась на основе Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» (утратил силу). В настоящее время в различных городах России система регистрации прав на недвижимость организована совершенно по-разному. Во всех случаях регистрацию выполняют федеральные или муниципальные государственные органы.
5. Организации, которые управляют государственной недвижимостью . В настоящее время в России существуют различные схемы регистрации прав на недвижимость и управление государственной недвижимостью. В Москве Москомимущество и Москомзем выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и осуществляют управление городской недвижимостью от имени правительства Москвы по видам недвижимости. В Санкт-Петербурге Земельный комитет выполняет регистрацию прав на все виды недвижимости. Комитет по управлению государственного имущества (КУГИ) Санкт-Петербурга работает с арендой имущества; Фонд имущества – продает. В некоторых городах созданы Комитеты по управлению муниципального имущества.
6. Организации, которые формируют кадастровые дела на объекты недвижимости . Формировать кадастровые дела могут как государственные, так и негосударственные организации. Организации специализируются по видам недвижимости:
1) земельные комитеты (земельные участки);
2) Бюро технической инвентаризации (жилой и нежилой фонд);
3) Городское квартирное бюро (Мосприватизация) (жилой сектор).
7. Риэлторские фирмы – фирмы, осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости:
1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;
2) проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;
3) сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;
4) проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;
5) регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.
8. Страховые компании, страховщик – это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой организации определены в ст. 938 ГК РФ. [4]
9. Фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости) – организации профессиональных оценщиков недвижимости.
10. Рекламные и информационные агентства.
11. Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.
12. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.
13. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы – фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).
14. Организации, на которые возложено обучение и контроль деятельности риэлторских фирм.
К числу отдельных видов риэлторской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:
1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлтора в качестве брокера;
3) деятельность риэлтора в качестве дилера;
4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
2. Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлторских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
В настоящее время для того чтобы оказывать простейшие и часто востребуемые риэлторские услуги, не нужно никаких специальных разрешений на занятие данной деятельностью, что, впрочем, было не всегда. Ранее для осуществления риэлторской деятельности было необходимо получать лицензию [5] . Требования к фирмам не были жесткими. Достаточно было пройти обучение, получить аттестацию части сотрудников и иметь постоянный офис. Все это не определяло, а тем более не гарантировало качества услуг, но служило барьером для массового мошенничества. Тем более в условиях вступления в силу закона о приватизации, формирования «дикого» рынка недвижимости, появления у простых граждан, не обладающих специальными юридическим знаниями, значительных денежных средств, возросшего количества работников на рынке недвижимости сложно было остаться не обманутым. Потребовались годы усилий для формирования нормативной базы, которая сделала ситуацию контролируемой.
В Москве обязательное лицензирование риэлторской деятельности было введено 4 октября 1994 г. постановлением Правительства г. Москвы № 885. При Центре содействия жилищной реформы были открыты очные курсы для обучения риэлторов города Москвы. В 1994 г. там преподавали первые лица Правительства Москвы. Соответственно, был очень высокий уровень обучения и серьезнейший экзамен. Этот первый этап лицензирования, безусловно, сыграл важную роль в становлении цивилизованного рынка риэлторских услуг в России.
К сожалению, данный порядок быстро изменился. Экзамены на лицензию, которые проводились в течение последних нескольких лет перед отменой лицензирования, были лишь профанацией. Не обладающие необходимыми знаниями люди отвечали на простейшие вопросы и получали лицензию. Лицензирующие органы выполняли так называемую контрольную функцию. В действительности никакого системного контроля не существовало. Контрольное управление Лицензионной палаты, в лучшем случае, выдвигало претензии риэлторским компаниям по третьестепенным вопросам, причем часто использовало принцип «презумпции виновности» риэлтора.
11 февраля 2002 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». В перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность в нем не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.
Решение об отмене лицензирования риэлторской деятельности – давно свершившийся и спорный факт. Часть специалистов опасается, что при отсутствии элементарного контроля со стороны государственных органов отечественный рынок недвижимости может быть парализован появлением некомпетентных работников, мошенников. Другие, наоборот, высказывали мнение, что государственная система лицензирования риэлторской деятельности неэффективна и только замедляет темпы развития на рынке.
Конечно, система лицензирования риэлторской деятельности необходима. Это необходимый шаг при построении цивилизованного рынка недвижимости. Эта процедура существует во всем мире и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестацию брокеров осуществляет общественная организация – Национальная ассоциация риэлторов США. В Европе в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других – государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы.
В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности либо восстановления государственного лицензирования. Одна часть специалистов выступает против сертификации и против лицензирования. Большая же их часть высказывается против сертификации и за лицензирование. Обывательский взгляд: «Сертификат – простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия – это совершенно другое дело».
Несмотря на то что получение лицензии ранее не вызывало никаких затруднений, для того чтобы ее получить, все же нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом современных сторонников введения лицензирования. Всем надоели фирмы и агентства, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства, где основным аргументом в переговорах агенты считают свой громкий голос.
Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. В настоящее время власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу на рынок государство не устанавливает, необходимо учится работать в новых условиях.
Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников.
Общество с развитыми общественными отношениями давно нашло способы альтернативного управления субъектами рынка, где тяжесть управления переносится на общественные саморегулируемые некоммерческие организации. Первые шаги по сертификации риэлторских услуг, проведенные Российской Гильдией Риэлторов, показали выросшее самосознание и профессионализм ведущих участников рынка недвижимости, готовно