Специальное указание о подведомственности таких дел содержится и в п. 3 ст. 8 Закона, предусматривающем, что в случае нарушения прав гражданина при приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Однако порядок обращения гражданина в суд и порядок рассмотрения его заявления судом в Законе не определен.
Изучение показало, что в решении этого вопроса нет единства. Одни суды рассматривали заявления граждан, поданные в связи с отказом в приватизации жилых помещений, в порядке, предусмотренном ГПК для дел, возникающих из административно-правовых отношений, другие – в порядке искового производства. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления от 24 августа 1993 г. разъяснил, что, поскольку в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом по правилам искового производства.
В соответствии с Законом о приватизации (в ред. от 23 декабря 1992 г.) занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.
Запрет приватизации жилья станет большой проблемой для тех, кто по каким-либо причинам не приватизировал свое жилье. Однако у тех, кто успел это сделать, нередко возникает потребность расторгнуть договор о приватизации. По многим признакам деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность.
Федеральным законом от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесена ст. 9.1. В соответствии с ней граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством ее субъектов.
Такая же статья была предусмотрена в п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.
При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо невосстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников независимо от побудительных мотивов без восстановления права на приватизацию.15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений
Заемные деньги часто являются единственным способом оперативно решить финансовые проблемы организации, но за пользование кредитом приходится платить проценты.
Если после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлторской компании с целью их последующей продажи, то в бухгалтерском учете это отразится следующим образом:
1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
2) К 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»;
3) Д 41 «Товары»;
4) К 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора вплоть до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений и затем войдут в стоимость построенных помещений:
1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
2) К 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам», 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»;
3) Д 41 «Товары»;
4) К 08 «Вложения во внеоборотные активы».
При реализации построенных помещений указанные проценты уменьшат налогооблагаемую прибыль. При использовании заемных средств на приобретение предназначенной для перепродажи на вторичном рынке недвижимости проценты, уплаченные до постановки недвижимости на учет, войдут в ее балансовую стоимость, учитываемую на счете 41 «Товары». Такой порядок предусмотрен с 2002 г. п. 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» (ПБУ 5/01), утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н.
Если по инвестиционным активам, приобретенным (построенным) с привлечением заемных средств, не будет в соответствии с правилами бухгалтерского учета начисляться амортизация, то проценты по заемным средствам не включаются в стоимость таких активов, а относятся на текущие расходы организации в качестве операционных расходов (п. 23 ПБУ 15/01). Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса, но используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. То в этом случае включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (п. 31 ПБУ 15/01).
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного), признаются внереализационным расходом. Поэтому независимо от порядка бухгалтерского учета процентов и, соответственно, способа уменьшения на их сумму балансовой прибыли (через себестоимость или через операционные расходы) в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными ст. 269 НК РФ.
В налоговом учете проценты, начисленные по любым заемным средствам (кредитам, займам, векселям, облигациям и т. д.), включают в состав внереализационных расходов. Такие затраты включают в состав внереализационных расходов только в пределах норм.
Существует два способа нормирования этих расходов.
1. Исходя из среднего процента, увеличенного в 1,2 раза, который уплачивается организацией по долговым обязательствам того же вида (т. е. по договорам займа, кредита и т. д.), полученным в сопоставимых условиях.
Чтобы определить сумму процентов, которая включается в состав внереализационных расходов и учитывается при налогообложении прибыли, организации следует:
1) определить, какие долговые обязательства можно считать сопоставимыми;
2) рассчитать средний уровень процента, уплачиваемого по сопоставимым долговым обязательствам;
3) увеличить средний уровень процентов в 1,2 раза.
Средний уровень процентов рассчитывается следующим образом.
Сумма займа по договору № 1 × Процентная ставка по договору № 1 + Сумма займа по договору № 2 × Процентная ставка по договору № 2 +.. / Сумма займа по договору № 1 + Сумма займа по договору № 2 +.. × 100% = Средний уровень процентов.
Затем средний уровень процентов нужно увеличить в 1,2 раза.
Если сумма процентов, которые уплачиваются по договору, выше этого показателя, то при налогообложении прибыли учитывают их средний уровень, увеличенный в 1,2 раза.
Если сумма процентов не превышает этот показатель, то при налогообложении их учитывают полностью.
Пример.
Риэлторская организация получила три займа от других организаций:
1) первый заем в сумме 500 000 руб. под 40% годовых;
2) второй заем в сумме 560 000 руб. под 25% годовых;
3) третий заем в сумме 550 000 руб. под 20% годовых.
Все займы получены в рублях на один год и на сопоставимых условиях.
Средний уровень процентов по займам составит:
(500 000 руб. × 40% + 560 000 руб. × 25% + 550 000 руб. × 20%)/(500 000 руб. + 560 000 руб. + 550000 руб.) × 100% = 27,95%.
Средний уровень процентов, увеличенный в 1,2 раза, будет равен:
27,95% × 1,2 = 33,54%.
Этот показатель превышают только проценты по первому займу.
Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты по нему в пределах 33,54% годовых.
Сумма процентов по первому займу, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:
500 000 руб. × 33,54% = 167 700 руб.
Проценты по второму и третьему займам включаются в состав внереализационных доходов и уменьшают облагаемую прибыль полностью.
2. Исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза (если деньги получены в рублях), или 15% годовых (если деньги получены в валюте). Если условия договора (кредита или займа) не предусматривают изменения процентной ставки в течение срока его действия, при расчете суммы нормируемых процентов берется та ставка рефинансирования, которая действовала на момент заключения договора. Если предусматривают, то берется ставка, действующая на день начисления процентов. Это правило применяется с 1 января 2006 г. Таким образом будут нормироваться не только сами проценты по заемным деньгам, но и суммовые разницы по ним, если сумма кредита выражена в условных денежных единицах.