Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Последующую деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица, также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.
Деятельность риэлтора по созданию с целью последующей продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности расселение нанимателей из квартир коммунального типа, перевод помещений в жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т. п., также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.
Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риэлторской лишь в части осуществления доверительным управляющим – риэлтором определенных действий (деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельность риэлтора в качестве брокера или дилера; деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного).
Подводя итог вышесказанному , можно выделить существенные условия , которые должны быть включены в любой из договоров оказания риэлторских услуг.
В договоре, прежде всего, необходимо указать дату его заключения, наименование сторон (полностью, без сокращений), адрес сторон. Адрес указывается в зависимости от места регистрации: если это юридическое лицо, то место его регистрации; если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его регистрации по месту жительства. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.
Существенным условием договора является его предмет (конкретное описание услуг, которое должен оказать риэлтор). Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами. В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности; доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риэлторских услуг. Сама доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, которые оказывает риэлторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрацию сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.
Договор является недействительным, если сторонами в договор включены условия, в соответствии с которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя.
Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения , уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).
В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлторов обязательные сведения и условия подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части, относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и соответствующего риэлтора.
В договоре возможно предусмотреть переход риска случайной гибели имущества . Если этого не сделать, то в случае, когда переданная риэлторской фирме квартира (для заключения договора социального найма) пострадает (пожар), все убытки будет нести клиент риэлторской фирмы как собственник этой квартиры. А в договоре можно изменить это положение гражданского законодательства и возложить риск случайной гибели имущества клиента на риэлторскую фирму.
В связи с этим можно предусмотреть в договоре обязанность риэлтора застраховать имущество клиента (за счет клиента).
В договоре можно предусмотреть условия о сроке действия договора . Это делается в том случае, когда клиенту необходимо установить определенный срок на исполнение договора.
Желательно предусмотреть в договоре и ответственность сторон . В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.
2. Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
В исполнении договора с потребителем риэлторских услуг могут выступать два и более риэлтора. Такое участие возможно в нескольких организационных формах. Соответственно, его правовое регулирование в каждом конкретном случае будет различным.
В договоре по оказанию риэлторских услуг может быть предусмотрено право риэлтора прибегать к помощи других риэлторских фирм в процессе оказания услуг риэлторской фирмой. Таким образом, на стороне исполнителя выступает не одна, а несколько риэлторских фирм.
Риэлторская фирма вправе при наступлении определенных ситуаций обратиться в другую риэлторскую фирму за помощью в оказании риэлторских услуг, если данное условие будет предусмотрено в договоре. Также договором может быть прямо предусмотрена обязанность риэлторской фирмы сотрудничать с другими риэлторскими фирмами при оказании услуг клиенту.
При этом в договоре по оказанию риэлторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риэлторские фирмы), в которые риэлторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риэлторских услуг клиенту.
Другая риэлторская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риэлторских услуг складываются между клиентом и «основной» риэлторской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риэлторских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риэлторских услуг предусмотрена обязанность риэлтора обратиться в определенную риэлторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риэлторские фирмы будут действовать на «равных правах» при выполнении риэлторских услуг. В договоре должны быть достаточно подробно определены полномочия каждого из исполнителей услуг. Урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Порядок определения размера ответственности также следует предусмотреть в договоре.
Даже если договором между риэлтором и клиентом не предусмотрена возможность оказания риэлторских услуг двумя и более риэлторскими фирмами, подобная ситуация возможна в случае, если при заключении договора соучастие в исполнении договора не запрещалось. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлторских услуг. На основе ст. 313 ГК РФ клиент будет обязан принять все исполненное «другой» риэлторской фирмой по договору оказания услуг.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Если лицо действовало при той степени осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и характеру делового оборота, оно считается невиновным и не будет нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Это возможно в том случае, когда, например, риэлтор своевременно подал документы на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом, но по техническим причинам сделка не была зарегистрирована. Если риэлтор виновен в неисполнении договора, то его вина, как правило, выражается в том, что он по неосмотрительности не сделал каких-либо действий для своевременного исполнения договора. В этом случае независимо от содержания договора клиент вправе потребовать в одностороннем порядке расторжения договора и передачи прав и обязанностей по договору другой риэлторской фирме.
Часто речь идет о том, что первоначальная риэлторская фирма уже исполнила какую-либо часть обязательств и передает другой фирме все исполненное ею по договору. Это оформляется обычным актом приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах, в зависимости от пожеланий клиента. Если, помимо документов, передаются денежные средства, то лучше всего это сделать не актом приема-передачи, а составить отдельный документ в виде, например, расписки и нотариально удостоверить его (если сумма довольно большая). Это позволит избежать в будущем многих проблем, когда клиент решит взыскать не переданные ему денежные суммы. Передано может быть и иное имущество, например недвижимость.