Передача прав и обязанностей по договору оформляется договором, который заключается риэлторской фирмой, фактически не исполнившей свои обязательства по договору, с новой риэлторской фирмой. В переговорах по заключению договора может участвовать прежний клиент риэлторской фирмы.
В договоре должны быть подробно указаны права, которые передаются другой риэлторской фирме, и вознаграждение, которое она за это получит.
3. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.
Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту – физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».
Потребители риэлторских услуг имеют право:
1) свободно выбирать риэлтора или риэлторскую фирму. На рынке недвижимости существует множество агентств, предлагающих свои услуги. Во избежание обмана с их стороны гражданам рекомендуется обращаться в известные, хорошо зарекомендовавшие себя фирмы;
2) проверять полномочия риэлторской фирмы (риэлтора), в том числе через специально уполномоченный орган. В случае если в регионе существует профессиональная организация риэлторов, возможно обращение граждан к ней для получения сведений об интересующей фирме. Риэлторская фирма, в свою очередь, должна дать полную информацию о предоставляемых услугах;
3) получать от риэлторской фирмы (риэлтора) всю необходимую информацию о сделке. В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;
4) обращаться в специальные органы и иные компетентные государственные органы, саморегулируемые организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;
5) контролировать выполнение риэлтором условий договора. Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
Потребители риэлторских услуг обязаны:
1) осуществлять свои права разумно и добросовестно, воздерживаясь от причинения вреда третьим лицам и их имуществу. Риэлтор и потребитель его услуг не вправе включать в заключаемый между ними договор условия, нарушающие законные права и интересы любых третьих лиц, не участвующих в договоре. Если в процессе или в результате исполнения договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам причинен имущественный ущерб, риэлтор и потребитель его услуг несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие убытки. Супруг потребителя риэлторских услуг, его родственники и иные лица, законные права которых на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риэлтор, нарушены или находятся под угрозой нарушения, вправе обратиться в суд по местонахождению указанного имущества с требованием о пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий. Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних граждан, действующих в их интересах;
2) предоставлять риэлторской фирме (риэлтору) полные и достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и о их собственнике;
3) не препятствовать риэлторской фирме (риэлтору) в скорейшем и полном выполнении обязательств.
4. Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц
Подбор квартиры риэлторской организацией ничем не отличается от самостоятельного подбора. Необходимы следующие документы:
1) выписка из домовой книги;
2) справка ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
3) справка из психоневрологического диспансера;
4) справка из наркологического диспансера.
В выписке из домовой книги отражено, кто и когда был прописан и выписан из квартиры, еe должен получать в паспортном столе сам хозяин. Причем получать саму справку необязательно, достаточно посмотреть, что именно написано в домовой книге. Если окажется, что из квартиры когда-то были выписаны дети, надо требовать от хозяина так называемую встречную выписку, которая удостоверит покупателя в том, что дети не живут на улице (по крайней мере, номинально) и есть место, где они в данный момент прописаны.
В выписке из ЕГРП, помимо информации о собственнике квартиры и о том, на основании чего жилплощадь перешла в собственность, есть сведения об отсутствии арестов, запретов, обременений по квартире на день выдачи справки. Заказать выписку может любой человек.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец предоставлять не обязан, но получить их желательно. Пятая часть сделок расторгается по причине того, что бывшие владельцы оказываются «психически больными». Они обращаются с иском об установлении их психического расстройства на момент заключения сделки. Согласно действующему законодательству договоры купли-продажи квартиры перестали подлежать обязательному нотариальному заверению. При удостоверении договора нотариус подтверждает дееспособность лиц, заключающих договор. Собирать документы можно и после внесения аванса, но тогда в дополнительном соглашении к договору передачи денег следует вписать, что все они должны быть представлены к моменту заключения основного договора. Здесь же оговаривается обязанность продавца вернуть сумму аванса в случае выявления обстоятельств юридического характера, препятствующих заключению сделки, т. е. если после сбора документов будут обнаружены негативные сведения о квартире и ее хозяевах.
Образец стандартного договора о передаче денег и дополнительного соглашения к нему, где оговаривается ответственность сторон и случаи возврата аванса, можно взять в любом агентстве недвижимости.
Важно понимать, что по российскому законодательству ни риэлторская организация, ни нотариус никакой материальной ответственности за чистоту квартиры перед покупателем не несут. Несмотря на то что некоторые агентства по собственной воле выдают гарантийные обязательства по возмещению полной стоимости квартиры в случае выявления юридических проблем с квартирой, ни одного случая возврата денег еще не было.
Гарантией для покупателя будет являться пункт в договоре купли-продажи о том, что квартира до его заключения:
1) не была отчуждена;
2) не была заложена;
3) не была обещана;
4) не состоит в споре;
5) не передана в доверительное управление;
6) не передана в аренду в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;
7) иными правами третьих лиц не обременена и не находится под арестом.
Для того чтобы отстоять свои права в суде, этого достаточно. Добросовестным приобретателям сейчас деньги возвращают (в размере не более 1 миллиона рублей).
При приобретении квартир в объектах жилищного фонда организация-покупатель отражает их стоимость на дебете счета 04 «Нематериальные активы» в корреспонденции со счетом по учету расчетов (п. 2 указанного ниже письма). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, для учета вложений в приобретение квартир риэлторской организации следует использовать балансовый счет 08 «Капитальные вложения», субсчет «Приобретение нематериальных активов». На данном счете собираются все фактические затраты, связанные с приобретением такого рода активов (нотариальное оформление, услуги риэлторских организаций, консультационные услуги и пр.), а также расходы по доведению нематериальных активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях:
1) Д 08 «Капитальные вложения», К 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – принята к учету квартира по стоимости, определенной в договоре купли-продажи;
2) Д 08 «Капитальные вложения», К 51 «Расчетные счета» (60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») – отнесены на увеличение балансовой стоимости квартиры затраты, связанные с ее приобретением;
3) Д 04 «Нематериальные активы», К 08 «Капитальные вложения» – оприходована квартира на баланс по стоимости, включающей в себя договорную цену и затраты по доведению ее до состояния, пригодного к использованию.
Покупка квартиры по ипотеке – дело крайне невыгодное в настоящее время. Банки почти не отреагировали на предложение сделать ипотеку доступной и твердо стоят на своих 11% годовых в валюте и 16% – в рублях. Попадаются 10%, но с массой дополнительных условий, которые делают снижение ставки бессмысленной. Итого получается, что за 10—15 лет, пока расплачиваешься по кредиту (таковы самые популярные сроки, на которые они выдаются), стоимость квартиры увеличивает