ся в полтора-три раза. Даже при постоянном росте цен на жилье такие инвестиции вряд ли можно назвать выгодными.
Клиенты обращаются к ипотеке чаще всего в двух случаях:
1) если покупают квартиру взамен съемной;
2) не устраивают условия проживания, существует возможность расплатиться за ипотеку досрочно.
Документы, которые могут потребовать в агентстве недвижимости при покупке квартиры через ипотеку:
1) правоустанавливающие документы на квартиру;
2) справка БТИ (форма № 11А);
3) экспликация квартиры;
4) справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
5) отчет об оценке квартиры, произведенный независимым оценщиком;
6) выписка из домовой книги;
7) копия финансово-лицевого счета жилого помещения;
8) справка из ИФНС об уплате налога на имущество;
9) выписка из Единого государственного реестра прав (так называемая справка ЕГРП);
10) разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки (при наличии в семье заемщика несовершеннолетних (недееспособных)).
С 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст. 339 ГК РФ, так и из ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5% от суммы сделки).
С 2005 г. ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет НК РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрел он собственность на свои деньги или на заемные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но если заемщик не смог расплатиться с банком и квартира продается, то после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п. 3.3 письма МНС России от 30 января 2004 г. № ЧД-6-27/100@).
Пример.
Соколов П.А. приобрел в 2004 г. квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2004 г., облагаемый по ставке 13%, составил 350 000 руб.
В начале 2005 г. Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2004 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 – 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.
Однако в конце 2005 г. за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру и она была продана. Доход Соколова за 2005 г., облагаемый по ставке 13%, составил 200 000 руб.
В феврале 2006 г. он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2005 г., в которой заявил имущественный вычет за 2005 г. в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2005 г. он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.
Однако данную точку зрения можно оспорить, поскольку в НК РФ сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.
В то же время получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается и отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.
Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физических лиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.
Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ: не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Здесь, прежде всего, имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например на оплату услуг риэлторской организации. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.
В новую редакцию ст. 220 НК РФ включен закрытый перечень фактически произведенных расходов. При приобретении квартиры расходами могут быть затраты на само приобретение, а также на покупку отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Если приобретается жилой дом, помимо расходов на приобретение, неизбежны расходы:
1) на услуги по достройке и отделке;
2) на разработку проектно-сметной документации;
3) на приобретение строительных и отделочных материалов;
4) на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно, только если в договоре указана покупка именно не завершенных строительством жилого дома или квартиры без отделки.
Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, является закрытым, и потому вычет нельзя получить при приобретении земельного участка или строительстве дачи. В принципе при покупке загородного дома получить имущественный вычет вполне возможно. ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуальное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому очень важно, чтобы объект обозначался в документах именно как жилой, а не садовый, дачный или летний дом. Это позволит избежать споров с налоговым органом.
Имущественный вычет не применяется в случае, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (письмо Минфина России от 27 июля 2005 г. № 03-05-01-04/250). Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, состоящие в брачных отношениях и отношениях родства, а также усыновители и усыновленные или попечители и опекаемые.
Чтобы получить имущественный вычет у работодателя, работнику необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на подтверждение права на вычет. К заявлению должен прилагаться ряд документов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это документы, подтверждающие право собственности на объект: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договор купли-продажи. При этом не имеет значения, приобретается такой объект у физического или у юридического лица.
Претендент на вычет должен подтвердить, что он оплатил квартиру, комнату или дом, но за жилье можно заплатить не только деньгами, но и имуществом, в частности векселем. Минфин России сообщил, что человек, расплатившийся векселем за жилье, вправе претендовать на вычет так же, как и гражданин, заплативший продавцу деньги (письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. № 03-05-01-07/6). Единственное ограничение: это должен быть вексель не гражданина, купившего квартиру, а третьего лица. Иными словами, на вычет можно претендовать, если человек, купивший жилье, получил вексель в обмен на свои услуги или, скажем, приобрел его в банке. Другое дело, что вексель, выписанный самим покупателем квартиры, также дает право на вычет. Но лишь после того как покупатель погасит свою задолженность по этой ценной бумаге.
В последнее время довольно часто квартира приобретается в строящемся доме. В этом случае покупателю приходится долго ждать свидетельство о собственности. С 1 января 2005 г. у покупателя появилась возможность получить вычет на приобретение и такого объекта, не дожидаясь получения свидетельства. Достаточно только представить договор о приобретении квартиры в строящемся доме и (обязательно!) акт о ее передаче. Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя по своему выбору (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Раньше при приобретении квартиры покупатель имел право уменьшить доход только на проценты, уплаченные по ипотечным кредитам банков. С 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставляется на сумму процентов, уплаченных по любым кредитам и займам не только кредитных, но и иных организаций. Важным условием сейчас является то, что заем (кредит) получен именно у организации, т. е. юридического лица.
Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), учитываются в фактическом размере до тех пор, пока заем (кредит) не будет погашен. Часто банки при уплате денежных средств за кредит выдают платежные документы, где указаны сумма средств и ссылка на кредитный договор, т. е. прямо не указано, какая сумма направляется на погашение самого кредита, а какая – на сумму процентов по нему. В таких случаях следует получить из банка справку о размере денежных средств, направленных на погашение конкретно процентов. Именно эти средства вычитаются из дохода налогоплательщика при применении имущественного вычета.С 2005 г. имущественный налоговый вычет можно получать как у своего работодателя, так и в налоговой инспекции. Какой же вариант предпочтительнее?
Налоговая инспекция перечисляет деньги на расчетный счет. Если приобрели квартиру, например, в 2004 г. и сейчас заявили о вычете в инспекцию, то рассмотрев все документы, ИФНС вернет на счет ту сумму налога, которую работодатель удержал в течение 2004 г. Остаток вычета можно будет вернуть в следующие годы. Декларацию можно представлять в инспекцию через год.
Работодатель деньги на расчетный счет не перечисляет, он не станет удерживать из зарплаты НДФЛ до тех пор, пока полностью не используете вычет.