Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается, несут установленную законодательством РФ ответственность.
Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к ответственности.
В случае если законодательством РФ установлено, что какие-либо из сведений, указанных выше, не подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила.
К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений, относятся:
1) органы, осуществляющие в установленном законодательством РФ порядке ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества в соответствии с нормативными актами субъектов РФ, земельного кадастра РФ;
2) органы жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;
3) паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;
4) попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения;
5) государственные регистрационные палаты субъектов РФ;
6) комитеты (управления, отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом;
7) органы регистрации актов гражданского состояния;
8) специализированные лечебные учреждения.
Недопустимо сокрытие информации и объявления ее конфиденциальной иначе, как в силу предписания федерального закона. Должностные лица не вправе отказывать риэлторам в сообщении им определенных сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие прямого указания на это федерального закона.
Обжалование отказа должностного лица в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений осуществляется в судебном и административном порядке.
Риэлтор обязан:
1) информировать потребителя риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости;
2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;
3) обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
4) предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях;
5) обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;
6) предоставлять оригинал свидетельства о государственной регистрации.
Бухгалтерский учет риэлторской организации. Сделки с правами на недвижимость являются одним из направлений деятельности риэлторских организаций, чаще всего – это права инвестора. При этом риэлторские организации могут выступать как первичными, так и вторичными правообладателями этих прав. Большинство риэлторских организаций занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью: сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.
Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Риэлторская деятельность – деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.
Риэлторская деятельность рассматривается как посредническая, т. е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.
Какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие – нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций.
Глава 6 Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности
1. Применение риэлторскими организациями бланков строгой отчетности
При расчетах наличными денежными средствами риэлторские организации и индивидуальные предприниматели обязаны применять контрольно-кассовую технику. Но в определенных случаях Закон разрешает использовать вместо кассовых аппаратов бланки строгой отчетности.
Преимущества бланков строгой отчетности (БСО) перед ККМ очевидны:
1) не нужно покупать кассовый аппарат, регистрировать его в налоговой инспекции и обучать персонал на нем работать;
2) нет необходимости заключать договор с центром техобслуживания и платить за ремонт кассовых машин;
3) получать неучтенную «наличку» по БСО легче, нежели с использованием кассы;
4) иногда использовать БСО намного удобнее, например, если приходится выезжать к заказчику.
Кроме того, в некоторых случаях пользоваться льготой по НДС можно только при условии выдачи покупателям таких бланков (ст. 149 НК РФ).
Однако если риэлторская организация решает использовать бланки строгой отчетности, то перед ней встают новые проблемы.
Раньше формы бланков строгой отчетности для разных видов услуг утверждал Минфин России, теперь определить, как должны утверждаться бланки, обязано Правительство.
Каждая форма бланка, которую утвердил Минфин, соответствует определенной услуге, однако не все виды услуг оказались охвачены.
Минфин России в письме от 12 марта 1998 г. № 16-00-27-11 и в ответах на частные запросы советует использовать в таких случаях квитанцию, разработанную для лесных хозяйств (письмо Минфина России от 20 апреля 1995 г. № 16-00-30-35). Она универсальна и подходит для любой деятельности.
Пример.
Предприниматель зарегистрировался, чтобы оказывать населению риэлторские, юридические и посреднические услуги. При расчетах с клиентами предполагал использовать бланки строгой отчетности. Об этом он сообщил в свою налоговую инспекцию. Результат оказался неожиданным: инспекторы направили предпринимателю письмо с требованием использовать при расчетах ККМ. Чтобы отменить это требование, предприниматель подал иск в суд.
Аргументы инспекторов судей не убедили. Хотя форма бланка строгой отчетности для юридических услуг и не установлена, однако Минфин разрешил использовать в этом случае квитанцию, ранее утвержденную для Федеральной службы лесного хозяйства. Кроме того, специфика деятельности предпринимателя не позволяет ему использовать ККМ – услуги оказываются по месту нахождения клиентов. Своим решением Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа признал требования налоговой инспекции незаконными (постановление от 12 марта 2002 г. № А05-9730/01-488/10).
Некоторые бланки строгой отчетности Минфин утвердил специально для определенных ведомств (например, Минтранса или Минздрава). Однако их могут использовать все, кто оказывает аналогичные услуги (письмо Минфина России от 23 августа 2001 г. № 16-00-24/70). Если налоговые инспекторы с этим не соглашаются, то и в этом случае в суде их ждет разочарование (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2001 г. № КА-А41/3026-01).
Других требований к БСО, кроме того, что его форма должна быть специально утверждена, закон о контрольно-кассовой технике не содержит.
Иногда изготовить бланки удобнее самостоятельно, например, если тираж небольшой или бланки вам понадобились срочно.
Можно зарегистрировать билеты в налоговой инспекции, но, даже зарегистрировав бланки у инспекторов, риэлторская организация не оградит себя от возможных проблем в будущем.
Риэлторская организация может сама решать, как ей обеспечивать сохранность. Для этого руководитель организации может утвердить порядок хранения и перемещения этих документов и формы для учета их движения. Как образец, можно использовать Методические указания, которые для своих учреждений разработало Министерство культуры (письмо Минкультуры России от 13 апреля 2000 г. № 01—67/16-21).
На балансе бланки учитываются как обычные материалы на счете 10 «Материалы». Помимо этого, нужно вести их учет на забалансовом счете 006 «Бланки строгой отчетности», где они отражаются в условной оценке. Например, можно установить, что один бланк эквивалентен 1 рублю. Тогда сальдо по счету 006 «Бланки строгой отчетности» будет показывать количество бланков на складе у организации. На этом счете нужно организовать раздельный учет по видам бланков строгой отчетности и по местам их хранения.Пример.
Предприниматель зарегистрировался, чтобы оказывать населению риэлторские, юридические и посреднические услуги. Организация оплатила типографии изготовление 1000 экземпляров бланков БО-1. Стоимость одного бланка – 2,95 руб. (в том числе НДС – 45 коп.). Общая сумма заказа равна 2950 руб. (в том числе НДС – 450 руб.). На забалансовом счете бланки оценены в 1 рубль.