По сложившейся практике, акт о передаче «прав» на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом «задекларировать» свое законное право.
Исторически известны несколько форм такого рода «деклараций».
1. Полная гарантия : продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.
2. Особая гарантия : продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что «отвечает только за самого себя».
3. Договор купли-продажи : продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.
Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь «подразумевается»: любой из указанных в «цепочке владельцев» в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ «цепочки» – необходимая процедура. Задача – обнаружить «слабое звено». Для этого необходимо изучить все «записанные» акты передачи. Кроме того, в ряде случаев – завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить «титул» собственности. Критерий «чистоты» титула: каждое звено в «цепочке», от первого до последнего, должно быть правильным и законным.
Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения – стоимость «страхового полиса». Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема «исследования», от «чистоты» титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата «исследования» титула.
Случаев страхования прав на недвижимость в современной России – единицы. Случаев выплат по страховому полису – еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное, что гарантии «добросовестности» риэлтора могут иметь лишь одно измерение – денежное.
Для российских исследователей «чистоты титула» нет необходимости тщательно выискивать «слабое звено» в «цепочке владельцев». По существующему закону, все «права» на недвижимость создает государство, и если эти «права» в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно «такими» они и были созданы.
Ответственность держателей прав на недвижимость «молчаливо» переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула – объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования – страхование от рисков, связанных с «безответственностью» государства.
Согласно проекту федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.
При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.
Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.
В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии.
Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб.
Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного.
Различаются объекты страхования:
1) в страховании профессиональной ответственности – имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки;
2) в титульном – имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора).
Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев:
1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора;
2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста.
Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия – противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора.
В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится «в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности».
Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма «умеренные» требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая – непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба.
В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО «Русский Страховой Центр» к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие:
1) юридически неправильного оформления сделки;
2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него;
3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр.
Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками – явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов.
5. Лицензирование риэлторской деятельности
Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги. Иммунитет риэлторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риэлторских услуг.
Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407.
Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.
Лицензия – разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.
Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического – по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риэлтора.
Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риэлтор должен быть «немного» адвокатом, «немного» организатором биржевой торговли с недвижимостью и пр., представляется порочной и малоперспективной. Этому перечню риэлторских услуг следует дать другое объяснение: российское законодательство по-прежнему не определилось в том, что составляет существо данной деятельности.