На свиданье как инвестор
В первую очередь посвящается любителям «не мешать личную жизнь с профессиональной». Ребята! Личную жизнь можно мешать с чем угодно! И очень эффективно. Если вы, пригласив ЕЁ на свидание, прогуляетесь вместе по району, где вам интересно инвестировать, это не страшно.
Может быть, девушка даже увлечется вашими гениальными идеями того, как перестроить страшную квартиру с окнами во двор-колодец в тихий уютный мини-отель.
А еще, что очень важно, – рассказывая другому человеку, особенно близкому, о своих идеях, вы как бы кристаллизуете их. Вы очень четко начинаете представлять, как будет выглядеть ваш объект недвижимости, какие в нем будут жить люди, сколько денег он будет вам приносить и как здорово вы будете этими деньгами распоряжаться.
Мы с мужем, например, обожаем иногда сбежать от детей, чтобы побродить по улицам, разглядывая дома и собирая идеи для будущих проектов. Когда мы останавливаемся в гостиницах, мы всегда обращаем внимание на то, как организовано полезное пространство в номерах, и перенимаем идеи. Я всегда зарисовываю или фотографирую то, что мне нравится. Потом эти идеи дополняются моими и становятся «фишками» наших объектов.
Мечтайте! Делитесь своими идеями с любимыми. Зажигайте их своими мечтами! И у вас всегда будут очень преданные и любящие единомышленники.
Покупать как инвестор
Главное не то, насколько ходов вперед ты думаешь, а как ты анализируешь текущую ситуацию.
Еще одно важное правило, особенно для начинающих инвесторов. Относитесь к вложению денег очень критически. Покупайте то, что будет служить долго. Просчитывайте и взвешивайте свои решения. И тогда со временем у вас обязательно выработается инвесторское чутье на «правильные» покупки.
Круг общения
Чаще общайтесь с единомышленниками. Создавайте свой круг профессионалов. Пусть он станет кругом вашего общения. Нет, я не про то, что надо срочно избавляться от неудачников-друзей или бедных родственников. Я за то, чтобы у вас всегда была возможность обсудить свои идеи с теми, кто поддержит, поможет советом или даже просто с интересом выслушает.
Поверьте, можно поговорить о перепланировках или строительстве бизнес-центра и с двоюродной бабушкой, но скорее всего это будет ваш монолог. Бабушка будет зевать от скуки, а вы не вынесете из такой беседы ничего нового (если, конечно, ваша бабушка – не мегаинвестор!).
Лучше поговорите с бабушкой о том, что интересно вам обоим. А инвестирование обсуждайте с теми, у кого, как и у вас, горят глаза и чешутся руки что-нибудь купить, перестроить и сдать.
Мои выводы
Глава 5. В каком месте у инвестора шило, или как не прозевать удачу
У меня для вас две новости.
Одна из них – плохая. Волшебных таблеток не бывает. Если вы хотите что-то получить – вы не добьетесь этого, лишь взмахнув палочкой. Проверено.
Но есть и хорошая новость. Если нет волшебных таблеток, но при этом успешных людей много – как-то же все они добились результата. И это значит, что успешным может стать любой. А еще есть статистика – из 100 миллионеров только 20 получили деньги в наследство. Остальные их создали.
На собственном опыте я уже давно убедилась – удача случается тогда, когда подготовленность встречается с возможностью.
Ваш успех – это только ваш выбор. Вы можете продолжать искать волшебную таблетку, а можете принять тот факт, что в жизни нет рая, и избавиться от ненужных иллюзий, чтобы стать лучше, сильнее и богаче. И чем быстрее вы это сделаете, тем проще и понятнее будет ваш путь.
Вот такое в этой главе у меня вступление. Потому что говорить мы с вами будем о том, как создать вашу подготовленность, чтобы вы были во всеоружии, когда встретитесь с возможностью. А такая встреча, как я уже говорила, – ваш верный путь к удаче.
Если ты готов, если у тебя есть знания и опыт и у тебя есть выгодное предложение, либо деньги найдут тебя, либо ты найдешь деньги.
Знакомьтесь – Дороти
У «велберов»[2] есть понятие, которое мне очень нравится. Это некий любимый актив, который работает и приносит благосостояние. «Велберы» нежно называют его Дороти.
Чем может быть Дороти?
Дороти может быть всем, чем угодно, что приносит вам деньги.
• Грузовик, который вы сдаете в аренду
• Автомат, заправленный шоколадками и напитками
• Прачечная самообслуживания
• Автоматическая мойка для автомобилей
• Недвижимость для сдачи в аренду
Наша с вами Дороти – это, конечно, недвижимость.
Что важно сделать, чтобы получить свою Дороти? Прежде всего нужно максимально конкретно сформировать ее образ.
Приведу пример.
Один из моих учеников, назовем его С., готовил к защите свой дипломный проект. Для тех, кто не знает, дипломный проект в моей школе «Личность и Капитал» – это презентация какой-нибудь интересной стратегии по объекту недвижимости. Защита проекта на курсе – это, с одной стороны, детальнейшая проработка собственного реального инвестиционного проекта под руководством наших преподавателей и методистов, а с другой стороны – моя личная консультация по проекту и брейн-сторминг всей группы. Поэтому я часто использую в примерах стратегии своих учеников, тщательно ими проработанные и «докрученные» на курсе.
Итак, С. приобрел двушку с комнатами площадью 18 и 20 квадратных метров и шестиметровой кухней. Когда я ехала смотреть эту квартиру, у меня уже был ее чертеж. По чертежу я видела, что оптимальным вариантом для такого проекта будет разбить квартиру на два объекта – студию и однокомнатную квартиру, и сдавать их на длительный срок.
Но когда я приехала на место, я изменила свою концепцию. У дома был отличный подъезд, и из окон квартиры открывался очень приятный вид на зеленый сквер. К тому же дом находился рядом со станцией метро, а совсем недалеко была набережная. Квартира явно «тянула» на посуточную аренду.
Мы внесли все данные в таблицу рентабельности, и получалось, что посуточная аренда принесет больше денег. НО! У С. было свое важное обстоятельство – у него не было времени заниматься посуточной арендой. Поэтому оптимальной Дороти именно для него был вариант с однушкой и студией.
Для чего я рассказала эту историю? Когда вы закладываете в инвестиционный план образ своей идеальной Дороти, учитывайте, пожалуйста, все свои обстоятельства. В моем примере более выгодным представлялся вариант с посуточной арендой. Но если сам инвестор не имеет возможности организовать процесс, возникают дополнительные расходы на персонал. Кто-то должен обслуживать посуточную аренду – заселять-выселять гостей, проводить уборку, менять постельное белье и т. д.
Поэтому когда мы добавим эти данные в нашу таблицу рентабельности, станет понятно, что конкретно для С. посуточная аренда обернулась бы не прибылью, а тяжелой головной болью. А мы с вами занимаемся инвестициями не для того, чтобы создавать себе дополнительные проблемы. Поэтому чем тщательнее вы проанализируете все свои обстоятельства, формируя образ Дороти, тем лучше она у вас получится.
Итак, для начала создаем цель.
Нужно отталкиваться от вашей стратегии и порога вашего интереса. Например, вы не хотите заниматься организацией хостела или посуточной арендой и вам нужно, чтобы Дороти приносила минимум 80 000 рублей в месяц. Такой доход могут дать четыре студии. Это значит, что мы должны найти объект площадью минимум 80 квадратных метров с четырьмя окнами и разбить его на четыре квартиры. (Можно, конечно, просто купить четыре студии, но это не интересно. Мы же инвесторы. Помните? Ищем только ниже рынка!). Поэтому, определившись со стратегией, мы начинаем представлять, какая квартира нам бы подошла.
Если у вас нет четкого представления о том, как можно организовать пространство в студии, отсмотрите много студий. Это поможет вам сформировать в голове картинку, чтобы вы не искали «неведомо что».
Забиваем в поиске квартиру площадью от 65 до 100 квадратов. Почему не от 80? Очень часто, указывая в объявлении площадь, люди забывают учесть кладовки, подсобки, «тещины комнаты», а для нас это как раз то, что нужно.
Мы не ищем квартиры с евроремонтом. Зачем переплачивать за то, что мы будем сносить и перестраивать? В идеале нам вообще нужно найти что-то недорогое и очень страшное внутри. Чем страшнее, тем лучше. Мы купим недорого и сделаем конфетку. Точнее четыре конфетки. Подбирая объект, обязательно представляйте себе эти четыре маленькие, но очень удобные студии. Чем конкретнее будете представлять их, тем скорее найдете то, что вам необходимо.
Когда наконец из моря вариантов вы выловите свой, проверьте рентабельность по формуле эффективности. На этом этапе очень важно как можно точнее рассчитать стоимость будущего ремонта.
И применить «Метод Скруджа».
Метод Скруджа
Планируйте ремонт из самых недорогих материалов. Присматривайте простую мебель. Пусть внешний вид ваших студий выигрывает за счет дизайна, а не стоимости кафеля. Вспомните какой-нибудь недорогой номер в гостинице – все, что нужно, ничего лишнего, картинка на стене, зановесочка на окошке. Уютно и функционально.
Теперь важный момент. Чтобы хорошо сдать свою Дороти арендаторам, нужно установить цену чуть ниже рыночной. Процента на 3–4. Что это дает? Во-первых, вы сдадите Дороти быстро. Во-вторых, у вас будет много желающих, и вы сможете выбрать самого адекватного арендатора, а также установить удобные для вас правила.
Очень важный навык, который просто необходим при создании Дороти, – это умение рисовать планировки. Навык настолько важен, что хочу остановиться на нем отдельно.