Как лучше рисовать планировки
Друзья! Я категорически настаиваю на том, чтобы вы делали это карандашом на листочке в клеточку. Да, в наш век развитых компьютерных технологий я призываю вас как минимум на первых порах рисовать планировки именно от руки.
Мы все сейчас очень быстро печатаем на компьютере. Я, например, смотрю, как это делают мои дети, и не успеваю следить за их пальцами. Но разве не замечательно, что нас с вами когда-то научили писать ручкой по бумаге. Компьютер не всегда доступен. Не ограничивайте сами себя – умейте рисовать планировки не тогда, когда под рукой гаджет, а тогда, когда вам надо – в любой момент и в любом месте.
Итак, берем лист в клеточку, карандаш и ластик.
Метод полного интерьера
Обычно я задаю такой масштаб: 2 клеточки = 1 метр. Вы можете придумать другую систему, как вам будет проще. Определяем границы помещения.
Я стараюсь зарисовать все выступы, ниши, отметить места, где проходят коммуникации, электропровода, водопровод.
Дальше я начинаю расставлять мебель. По опыту я точно знаю размеры мебели. Вы можете по первости проверять эти данные, например, по каталогу ИКЕА, где очень удобно отражены все размеры. Я расставляю мебель так, как я бы сделала это для себя. Очень важно, чтобы уже на картинке вам было понятно, что вся необходимая мебель помещается, подоконник не мешает поставить тумбочку, а шкаф не закрывает собой окно.
Для чего мы это делаем? Не для того, чтобы бежать в магазин и покупать всю мебель, которую нарисовали. Мы делаем это для оптимальной организации будущего жилого пространства. Вполне возможно, что ваш арендатор захочет купить свою мебель и расставить ее по-своему. Прекрасно! Но вы должны уже в самом начале точно знать, что как минимум один вариант организации жилого пространства в студии получается и на этапе ремонта не обнаружится, что нет места для душа или кухонного блока.
Я призываю вас не лениться, исследовать разные варианты. Возможно, как раз ваша картинка, где все будет так комфортно и удобно расставлено, вдохновит вашего арендатора подписать с вами арендный договор.
И еще. Использование метода полного интерьера подразумевает, что вы очень хорошо знаете своего Боба. Особенно если ваша Дороти – коммерческое помещение. Здесь нужно пойти дальше, чем просто расставить мебель. Вы должны хорошо представлять, кому интересно арендовать ваш объект, и планировать все под потенциального заказчика. Требования к помещению у нотариальной конторы сильно отличаются от требований продовольственного магазина. Проведите разведку. Обязательно учтите все нюансы и заранее готовьте свою Дороти под конкретного Боба.
Если в ходе разработки интерьера возникают сложности с переносом коммуникаций или стен, нужно очень хорошо все просчитать. Это надо сделать, пока мы не загнали на объект бригаду рабочих и не переломали все несущие конструкции. Об этом мы поговорим в главе, посвященной ремонту.
Если какие-нибудь изменения требуется узаконить, нужно посчитать, что проще – «заморочиться» на процесс согласования или найти другое решение. Есть вещи, которые переносить и согласовывать очень сложно и дорого (например, перенос санузла с гидроизоляцией – очень приличная головная боль). Или несущие конструкции – здесь тоже требуется серьезный расчет для усиления проемов, чтобы в один прекрасный день на голову вашим арендаторам не упала ванна соседа сверху.
Согласование может быть длительным и дорогостоящим. Проверяйте все эти моменты на вашем листочке в клеточку. Иногда лучше совсем отказаться от какого-то варианта, чем погрязнуть в проблемах. И принимать решения о целесообразности той или иной стратегии нужно однозначно на этапе зарисовки плана, применяя метод полного интерьера.
Вашим домашним заданием к этой главе будет составить план квартиры, используя метод полного интерьера.
Я советую брать абсолютно реальные объекты. Если вам кажется, что это слишком сложно, для тренировки создайте инвестиционный проект из вашей собственной квартиры.
Главное – обязательно проделайте это, чтобы понять, какие стадии даются вам легче, а какие труднее, где все понятно, а в какой области у вас есть «белые пятна». Без практики вы никогда не сможете это выяснить. Поэтому – ДЕЙСТВУЙТЕ.
Задание
Придумайте свою Дороти. Исходите из своей текущей ситуации, опишите ее в самом идеальном варианте и очень подробно. Начните описание со слов:
«Вот было бы здорово, если бы нашлась квартира/помещение/другой объект…,
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
Создайте Боба для своей Дороти. Проведите «разведку боем» и по результатам опишите его в мельчайших подробностях.
«Прокачиваем» себя, или Пять золотых навыков инвестора
Довольно часто я слышу такую фразу: «Конечно, вы живете за границей, у вас низкий банковский процент, вам легко инвестировать».
Действительно, мое огромное преимущество в том, что я очень рано переехала за границу. И это преимущество заключается не в том, что за границей текут молочные реки в кисельных берегах, а на деревьях растут булки.
Дело в том, что я очень рано поняла – рая на Земле нет. Не существует такой страны, где все идеально. Нет такого места, где легко. В каждой из стран, где я жила, были свои плюсы и свои минусы. И в каждой стране можно использовать ее преимущества и обходить ее недостатки, выстраивая свой собственный рай, который должен зависеть только от человека, а не от места, в котором он живет.
Возможности любой страны намного шире и уникальнее, чем кажутся на первый взгляд. Проверено миллион раз. А возможности в России – поистине безграничны. Уж поверьте инвестору со стажем.
Скептикам хочу напомнить одну вещь. Случалось ли вам сталкиваться с подобными историями? Например, вы собираетесь в отпуск. Под это дело вы выделяете конкретный бюджет. Идете в турфирму, называете свою цифру, и турагент начинает причитать: «Ой, нет, за эту сумму мы не сможем ничего подобрать. Разве что «две звезды» в какой-нибудь не очень развитой стране». Вы продолжаете искать, обращаетесь в другие места, и вдруг, случайно, кто-нибудь отказывается от поездки, и путевку продают в два раза дешевле. Или вдруг появляется «горящий» тур. Или ваши друзья неожиданно сообщают, что недорого сняли виллу на побережье и им как раз не хватает соседей.
Бывало такое? Ну, пусть не с вами, но хотя бы кто-то рассказывал вам о том, как ему «случайно» повезло и он купил что-то гораздо дешевле, или попал куда-то, куда и не мечтал, или получил работу, на которую и рассчитывать не мог. Я уверена, что вы похожие истории слышали не раз, потому что в жизни такое происходит очень часто.
Что это – особенная удача? Нет. Это и есть жизнь. В жизни совершенно точно есть место для удачи. Просто к ней надо быть готовым. Жизнь действительно регулярно «подбрасывает» нам варианты под наши запросы. Как только мы готовы что-то взять, оно обязательно появляется.
А вот дальше мы очень часто начинаем мешать себе сами. Мы не принимаем эти потрясающие уникальные дары.
• Такая дешевая путевка? Нет, это развод!
• Квартира за эту цену? Быть не может!
• Мне предлагают работу за ТАКИЕ деньги? Меня просто хотят «подставить».
Знакомо?
Так вот, друзья, для настоящего инвестора (да и вообще по жизни) крайне важен ПРИНЦИП КРЕПКОЙ РУКИ. Потому что, если вы не берете то, что само идет к вам в руки, оно уходит к кому-нибудь порешительней.
Существует набор навыков, без развития которых вам как инвестору будет тяжело.
Давайте вместе обсудим эти навыки и начнем развивать их. Чем скорее вы приступите, тем легче вам будете продвигаться.
• Навык следопыта
• Навык аналитика
• Навык бойца
• Навык хозяина
• Навык продавца
Я буду ассоциировать каждый навык с популярными вымышленными персонажами. Там мне будет легче объяснить, что я имею в виду.
Навык следопыта
С навыком следопыта у меня больше всех ассоциируется Незнайка. Отличный персонаж. Его стратегия – полная открытость. Он всегда готов к новому и неожиданному. В своем движении он мало опирается на факты, которые ему уже известны. Он не станет ничего отвергать, потому что «этого не может быть». Для него может быть все. Предыдущий опыт не тормозит его поступательное движение.
Это очень выигрышная позиция. Кстати, образ Незнайки ко мне пришел, когда я читала книгу Кийосаки. Он действительно идеальный Незнайка. Его позиция – «Я не стесняюсь обнаружить свое незнание или даже туповатость в каких-то вопросах – расскажите мне». Гораздо выгоднее занимать такую позицию, чем пытаться прослыть за умника и постоянно переживать, вдруг ты где-то проколешься.
По мнению Незнайки, все в жизни должно быть просто. Если ты не можешь объяснить свою идею ребенку так, что ему будет понятно, это слишком громоздкая идея. Кстати, часто практикую это на собственных детях – делюсь с ними своими мыслями и смотрю, как они поняли.
Незнайка не боится браться за что-либо, потому что он не получил диплом в этой области. Это тоже очень важно. Многие не могут двигаться вперед, пока не изучат всю матчасть, не получат магистра, не почувствуют себя признанным профи.
Ребята, так может пройти вся жизнь. Я не против образования и тем более дополнительного профильного образования. Я сама всю жизнь учусь. Но если вы только и делаете, что учитесь, вы точно ничего не достигнете. Лучшие знания приходят «в бою». А если отсиживаться «в штабе», вряд ли удастся далеко продвинуться.
Вы любите детективы? Я да. Мне очень нравится наблюдать, как работают сыщики. Только посмотрите, сколько они используют различных приемов, чтобы раздобыть информацию.
Они прикидываются (помните технику «Профессионал за один день»). Они договариваются. Они торгуются и идут на уступки. Они расспрашивают людей. Они покупают информацию. Они анализируют полученные данные, собирая пазлы из найденных данных буквально по крупицам.
У хорошего следователя всегда есть свой план – алгоритм расследования. При этом если следствие заходит в тупик, хороший следователь создает штурмовую конструкцию. Он рассматривает абсолютно абсурдные, нестандартные варианты. И очень часто за счет этого выигрывает.
Когда мы ищем информацию, очень важно помнить, что она точно где-то есть. Я хорошо поняла, как это работает, на примере своего мужа Андрея.
У Андрея есть одна особенность – он ничего не может найти. Причем если я иду искать следом за ним, оказывается, что «потеряшка» лежит на самом видном месте. Это долго служило мне поводом для возмущения, пока я не поняла очень простую вещь. Андрей идет искать предмет с посылом, что там его, скорее всего, нет. А я иду следом со знанием того, что он там лежит, и просто нахожу его на том месте, где ожидаю увидеть.
С поиском недвижимости это работает точно так же. В базе есть все варианты. Это точно. Просто знайте это. Когда будете искать свой объект, очень точно представляйте, какой он и за какие деньги он вам нужен, и ни на секунду не сомневайтесь. Я уверяю, что вам обязательно будут попадаться объекты вашей мечты за совершенно разумные деньги. Просто прекратите сомневаться в том, что так бывает. Потому что ТАК БЫВАЕТ.
Знаете, как еще я люблю искать объекты? Я представляю, что мне нужно, нахожу в точности такой объект за его реальную, высокую цену и иду его осматривать. А потом «заказываю» в своем воображении такой же, но за меньшие деньги.
Я бы не стала давать вам такой совет, если бы сомневалась в его действенности. Сама проверила на множестве объектов.
Так что тренируйтесь. Развивайте навык следопыта – это вам очень облегчит жизнь.
Идем дальше.
Навык аналитика
Этот навык мы уже не раз обсуждали. Что нужно понимать, анализируя любые данные? В каждой ситуации есть такие вопросы, по которым существует стопроцентная ясность, и есть такие, где такой ясности нет. Те факторы, которые вызывают сомнение, должны быть полностью прояснены.
Я приведу пример. Мы нашли очень выгодный объект. Он был выгодный не только по финансовому результату – в той конкретной ситуации он решал для нас сразу несколько важных вопросов. Но была одна загвоздка – для того, чтобы все получилось так, как мы хотели, нужно было внести в проект одно архитектурное изменение. Идем к архитектору.
– Нет, это вообще невозможно.
Включаем Незнайку:
– Почему? Разъясните.
– Да что тут разъяснять – это очень сложно, требует длительного согласования и стоит несоизмеримо дорого – 10 тысяч евро.
Архитектору кажется, что тратить 10 тысяч евро на перестройку не очень дорогого дома нецелесообразно, и это сразу подводит его к решению отказать нам.
Я понимаю, что, поскольку архитектор не видит полной картины, а смотрит на проблему очень узко, ему, естественно, кажется, что овчинка выделки не стоит. Он же не знает, что благодаря улучшению стоимостью в 10 тысяч евро мы сможем разделить дом не на четыре, а на шесть студий, что даст нам дополнительный доход в тысячу евро ежемесячно и вернет затраченные 10 тысяч за 10 месяцев. Он также не знает, что благодаря этому улучшению стоимость дома увеличится на 35 %, что позволит нам провести перефинансирование в банке.
Резюме этой истории таково – проясняйте все неоднозначные моменты, обращайтесь с одним и тем же вопросом к разным специалистам, включайте Незнайку везде, где надо выяснить все до мелочей, соберите весь пазл и принимайте решение на основании информации, доведенной до стопроцентной ясности.
Когда вам говорят: «Это невозможно», – не стесняйтесь «додолбить» консультанта по интересующей вас проблеме до полного вашего понимания. Забросайте его вопросами. Пусть объяснит, почему невозможно. А дальше атакуйте его до тех пор, пока он не скажет, что надо сделать, чтобы стало возможно.
Один мой ученик как-то сказал, что это как обстрел в игре «Морской бой». А я называют это «Метод дятла» или «Метод реальной фокусировки». Я знаю много людей, которые стесняются «задалбливать» специалистов. А мне кажется, какая разница, что малознакомый человек подумает, что я – занудный дятел. Зато как будут рады мои домашние, когда на деньги от этой сделки мы всей семьей съездим в отпуск.
Навык бойца
Без бойцовских качеств инвестору вообще не прожить. Но для описания этого навыка моим героем будет не Илья Муромец или Добрыня Никитич.
Богатыри часто использовали только один вариант силы. Для меня очень правильный боец – это Герда из «Снежной Королевы».
У Герды не было никаких особенных способностей. Да она об этом и не задумывалась. Просто у нее была цель – найти Кая. Она не рассуждала, получится у нее или нет и хватит ли у нее сил и навыков. Она просто шла к своей цели, не отвергая ни одной возможности из тех, что встречались на ее пути. Она принимала помощь, она выслушивала советы, она убеждала других стать ее союзниками. И у нее ни разу не возникла мысль, что можно все бросить. Она не слушала, когда ей предлагали другие сценарии – остаться в Королевском дворце или жить в логове Маленькой Разбойницы. Никто не смог сбить Герду с пути, и в итоге она получила то, зачем отправилась в путь.
Еще один мой любимый литературный персонаж – Скарлетт О’Хара из «Унесенных ветром». Мне очень близко ее понимание своей Тары. Ничто на свете не смогло стать для нее более ценным, чем ее земля.
Я очень четко помню свое ощущение Тары. Его давал мне наш первый дом. Я уже рассказывала, что ухаживать за домом было трудно, постоянно что-то выходило из строя, жильцы названивали и жаловались то на одно, то на другое. Муж много раз предлагал мне избавиться от беспокойного актива. Но я держалась за этот дом зубами – это была моя Тара – фундамент всей моей последующей жизни.
Навык хозяина
Мне было сложно подобрать образ для описания этого навыка, пока я не вспомнила про кота Матроскина. Вот уж действительно хозяин. И инвестор. Вспомните, как Матроскин создал свой уютный и сытый мир. Он взял в аренду корову и использовал в хозяйстве все, что она давала. Кот не вложил ни рубля собственных средств. Он использовал чужой ресурс для получения прибыли.
Вообще, хотя куркульские качества Матроскина гипертрофированы, такая позиция вызывает уважение. Каждое событие в его жизни должно быть на пользу. У него все идет в дело. Такой подход может показаться слишком эгоистичным, но кому он навредил? Дома был порядок и достаток, остальные члены «семьи», хоть и посмеивались над Матроскиным, но тем не менее с удовольствием жили в так славно обустроенном доме.
Кот на 100 % воплотил в жизнь мой девиз «Выбери себя».
Навык продавца
Вспомним еще одну сказку – «Кот в сапогах». Если кто забыл, напомню: двум братьям по наследству достался стартовый капитал – мельница (действующее предприятие) и осел (транспортное средство). А третьему брату остались сапоги (личное имущество) и кот (с рациональной точки зрения – балласт. Пользы не приносит, а кормить надо).
И вот этот самый Кот в сапогах оказался гениальным продавцом и брокером, генератором штурмовой конструкции. Кот умудрился, сам ничем не владея, выстроить цепочку сделок таким образом, чтобы «замкнуть» покупателей на нужных им продавцов. Да еще и провел при этом шикарную PR-кампанию («Когда вас спросят, чьи это угодья, скажите – Маркиза де Карабаса»).
В результате сделка была выгодна каждому участнику цепочки (ну, конечно, кроме Людоеда, но он сам напросился). А Кот получил свои проценты в виде пожизненного права проживать в замке и вести приятный образ жизни.
Конечно, несколько раз Кот оказывался на грани фола. Но это и есть риски штурмовой конструкции – если бы все было предсказуемо, сделка прошла бы спокойнее, но с гораздо более скромным результатом.
Я бы посоветовала каждому инвестору найти такого Кота в сапогах в качестве брокера. Никогда не останетесь в накладе. Такой брокер обязательно будет отыскивать уникальные предложения и блистательно проводить сделки.
Хороший брокер должен уметь:
– создавать штурмовые конструкции;
– правильно «продавать» вас банку;
– «улучшать» вас как клиента;
– выбирать оптимальный банк под каждую вашу ситуацию;
– находить программы, в которых вы можете поучаствовать с выгодой.
А если вы еще не нашли для себя гениального брокера и делаете все сами, хочу предостеречь вас от самых распространенных ошибок.