Пример
1. Берем объект стоимостью 2,5 миллиона рублей.
2. Оформляем кредит на этот объект на сумму 2 миллиона рублей под 14 % годовых с ежемесячной выплатой 30 000 рублей.
3. В качестве первоначального взноса используем личные средства в размере 500 000 рублей.
4. Вкладываем 430 000 рублей в ремонт и перестройку объекта.
5. Сдаем его как три студии за 17 000 рублей каждую, получаем 51 000 на руки от арендаторов.
Итак:
51 000 руб. – 30 000 руб. (платеж банку по ипотеке) = 21 000 руб.
21 000 руб. × 12 (месяцев) = 252 000 руб. (в год)
Наши вложения:
500 000 руб. (первоначальный взнос по ипотеке) + 430 000 руб. (вложения в ремонт) = 930 000 руб.
(252 000 руб.: 930 000 руб.) х 100 % = 27,1%
Эффективность проекта получилась 27,1 %.
Теперь попробуйте рассчитать эффективность работы того же объекта на других условиях:
1. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.
Вкладываем 150 000 рублей в ремонт.
2. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.
Вкладываем 430 000 рублей в ремонт.
Увидели разницу? Пробуйте еще, подставляя разные условия.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
При подготовке сделки важно учитывать все факторы, которые повлияют на доход. Нет плохо работающих инструментов, просто нужно знать, как их применять с выгодой для себя.
Создай источник пассивного дохода и живи себе в удовольствие.
Это жизненное высказывание Джона Рокфеллера подводит нас к важному выводу: чем бы ни хотели вы заниматься в жизни – лежать на диване или создавать потрясающие проекты, будет гораздо легче, если вам будут постоянно поступать деньги. Думаю, с этим поспорить сложно.
Самый очевидный путь к созданию пассивного дохода – это инвестирование в недвижимость.
Только давайте не будем наивными – пассивный доход от инвестиций в недвижимость на самом деле не так уж пассивен. Объект недвижимости сам по себе является лишь инструментом, и только в руках грамотного инвестора этот инструмент может выгодно работать.
Поэтому я не буду рассказывать вам сказки и учить верить в чудеса. Мне важно вручить вам необходимые инструменты. Я за то, чтобы давать людям удочку, а не рыбу. Чтобы получить, а точнее создать себе удочку, на данном этапе вам необходимо сделать свой вклад в получение будущего пассивного дохода – инвестировать ваше время.
И я обещаю – награда за вложенные усилия будет значительной.
Работа на «сейчас» и на «потом»
У вас были нелюбимые предметы в школе? Казалось, зачем учить то, что не нравится и никогда не пригодится? Вам объясняли, что если сейчас вы будете усердно учиться, то потом поступите в хороший вуз и получите престижную работу. Получалось, что в школе мы все работали на «потом».
Когда мы (я говорю за большинство) получили дипломы и устроились на первую работу, денег нам, как правило, хватало только на покрытие текущих расходов. То, о чем мы столько мечтали, и то, во что было вложено столько усилий, ничем хорошим для нас не обернулось. Мы работали только на «сейчас». Это означало, что пока мы работаем, мы можем есть, одеваться и оплачивать счета. Если мы перестаем работать, есть становится нечего.
Мне очень важно, чтобы, вложив сейчас свое время в работу над этой книгой, вы получили то, что будет в дальнейшем приносить вам постоянный доход. Я хочу, чтобы вы сейчас сделали себе удочку. Ваш труд по созданию этой удочки – это ваша работа и на «сейчас», и на «потом».
Пока человек не сдается, он сильнее своей судьбы.
Мой инвесторский опыт показал мне, что инвестиции в недвижимость – это забег на длинную дистанцию. И очень часто в этом забеге многие пытались сбить меня с пути. Мои друзья говорили мне, что я зря напрягаюсь, что я больше буду зарабатывать, если пойду работать по найму или займусь торговлей на Форекс.
И тогда меня спасало только знание того, как нужно действовать, как принимать решения и добиваться результата. Если даже все вокруг будут сомневаться в ваших идеях, вашим фундаментом будет продуманный инвестиционный план, четкая стратегия и теоретические знания. Шесть лет мне потребовалось на то, чтобы достичь очевидного успеха. Моя цель была намечена, план был составлен, и я ни разу не свернула со своего курса. Отнеситесь к своим целям вдумчиво. Прежде чем действовать, необходимо все тщательно взвесить, изучить. Затем составить план и следовать ему – четко и без колебаний.
Мои выводы
Глава 2. Инвестиции
Поговорим о том, какие бывают инвестиции и чем они отличаются друг от друга. Мы проанализируем их с разных сторон и посмотрим, куда выгоднее всего вкладываться.
Какие бывают инвестиции
Инвестируют не только в недвижимость. Можно инвестировать в:
паевые (взаимные) инвестиционные фонды (ПИФы) – вклад в портфель ценных бумаг для дальнейшего размещения с целью получения прибыли;
сырье – сахар, пшеница. Сырье имеет конкретную биржевую стоимость, на которой можно «играть»;
драгоценные металлы – вложения в слитки, золотые монеты и акции добывающих компаний;
акции – вложение в ценные бумаги корпораций, дающие право на покупку, продажу и получение процентов;
произведения искусства, коллекционирование – инвестирование в картины, почтовые марки, монеты, etc;
авторские права – инвестиции в интеллектуальную собственность или в создание популярного бренда. Это могут быть научные разработки, учебники, авторские методики. Инфобизнес также смело можно отнести к интеллектуальной собственности, и, соответственно, на любые разработанные инфобренды можно заявлять авторские права. Например, школа «Личность и Капитал» – мой инфопроект, где все права на бренд и авторские курсы принадлежат мне;
образование – вклад в диплом престижного вуза, который дает дополнительные преимущества, например «открывает двери» в закрытые бизнес-сообщества;
профессию – инвестирование в свои навыки, умения, которые можно продавать на рынке труда.
Я намеренно разделила инвестиции в диплом и инвестиции в профессию. Для меня вклад в профессию – это приобретение навыков в определенной сфере. Чтобы стать профессионалом, диплом не самое главное. Важно иметь постоянную практику – то есть развивать профессиональные навыки «в бою», через приобретаемый опыт, через наставничество и «добирать баллы» дополнительным образованием в виде повышения квалификации в конкретном направлении. А под инвестированием в образование я подразумеваю именно получение дипломов определенных вузов, которые в силу своего имени дают вам дополнительные возможности для вашего дальнейшего продвижения;
недвижимость – вложение в коммерческую и жилую недвижимость;
бизнес – инвестирование в какой-то вид деятельности;
инвестиции вдетей – выбор правильной стратегии воспитания и образования детей.
Не сочтите за цинизм тот факт, что я называю детей объектом инвестирования. Я мама троих детей, и поверьте, я, как любой другой родитель, хочу для своих детей только самого лучшего. И, как любой другой родитель, я посвящаю много времени, сил и денег, воспитывая и обучая своих детей.
Но что нужно понимать – занимаясь детьми, важно делать это осознанно. Никто не оценит ваш подвиг, если вы, поставив крест на своей жизни, будете «отдавать всю себя детям», просто потому, что «так надо». Спросите своих детей лет через 10 – а они хотели, чтобы вы так сильно жертвовали собой ради них? Что бы они предпочли – борщ в холодильнике и замученную мать, не имеющую никаких личных интересов, или родителей, на которых хочется быть похожими? Если вы живете полной жизнью, если вы успешны, если у вас широкий круг интересов, вы будете представлять для своих детей гораздо большую ценность. У них будет постоянная мотивация развиваться, чтобы жить так же интересно и полноценно, как вы.
Это совсем не значит, что детей должны воспитывать гувернантки, при этом вас они будут видеть раз в неделю. Но поверьте, ребенок, особенно когда он подрастает, не нуждается в маме 24 часа в сутки – он должен учиться взаимодействовать с окружающим миром. И ваш положительный пример такого взаимодействия гораздо важнее, чем ваше постоянное присутствие в детской комнате. А тем, кому важно, чтобы «было, кому подать стакан воды в старости», нужно обязательно, воспитывая детей, прививать им традиционные ценности. Только тогда ваши дети подадут вам стакан воды, и вовсе не потому, что когда-то вы «отдавали им всю себя».
Вот такое лирическое отступление.
Производят ли инвестиции пассивный доход
Теперь предлагаю рассмотреть все перечисленные виды инвестиций, чтобы понять, производят ли они пассивный доход.
Сама по себе ни одна инвестиция пассивный доход не производит. Это происходит только тогда, когда она попадает к грамотному человеку.
Инвестор + Инструмент = Пассивный Доход
От того, как инвестор будет пользоваться инструментом, будет зависеть, какой доход он получит и насколько этот доход будет пассивен.
Мы будем рассматривать этот перечень детально и с разных сторон, чтобы понять, как инвестор может применять эти инструменты. Сначала я хочу особенно подробно остановиться на бизнесе. Вы будете часто балансировать между бизнесом и инвестированием, поэтому будет п