олезно, если вы поймете разницу между ними.
Бизнес как один из инструментов инвестирования. Бизнес vs инвестирование
Поспорил как-то Джон Рокфеллер с Джоном Рокфеллером о том, что лучше – бизнес или инвестиции.
Если у тебя мало денег, надо делать бизнес. Если денег совсем нет – надо делать бизнес срочно, прямо сейчас.
Путь к огромному богатству лежит только через пассивный доход – доход, который приходит к тебе независимо от твоих усилий.
И действительно, больше всего желающие зарабатывать деньги спорят о том, что выгоднее – заниматься бизнесом или заниматься недвижимостью.
Я, как человек любознательный и практичный, а также как человек, имеющий несколько бизнесов и множество инвестиционных проектов, тоже много думала на тему – что надо делать, чтобы денег стало больше, а жить стало легче.
Предлагаю вам поразмышлять вместе со мной.
Те, у кого уже есть свой бизнес, знают, что быть хозяином собственного дела – это тяжелый труд. Люди часто думают, что иметь свой бизнес – это сидеть в кожаном кресле в шикарном кабинете где-нибудь на последнем этаже небоскреба, смотреть, как искрят идеями собравшиеся на брейн-сторминг юристы и экономисты в деловых костюмах и «правильных» галстуках, и в нужный момент принимать волевые решения.
В жизни, как правило, бизнес выглядит иначе. Во всяком случае на ранних стадиях.
У меня в Германии есть фитнес-центр. Когда я искала объект для инвестиций, этот фитнес-центр уже функционировал. Идея его покупки пришлась мне по душе – бизнес выглядел вполне привлекательно и давал определенный доход своему владельцу. По моим расчетам, фитнес-центр должен был стать для меня источником пассивного дохода, размер которого меня вполне устраивал. Но когда я купила себе эту игрушку, на деле головной боли оказалось гораздо больше, чем я себе представляла. И тогда я очень четко уяснила: бизнес нужно постоянно нянчить – иначе он может очень быстро умереть. Моя степень вовлеченности в управление фитнес-центром оказалась гораздо выше, чем мне это было нужно.
Поэтому хочу вас предостеречь: доходы от инвестирования в бизнес могут быть значительно выше доходов от недвижимости, и бизнес может показаться более привлекательным инструментом. В реальности часто получается, что бизнес отнимает массу вашего времени и требует вашего постоянного присутствия, а финансовый результат не адекватен затрачиваемым усилиям. Это очень важно понимать, поэтому мы подробно разберем данный аспект в следующих главах.
Бизнес будет эффективен для вас как для инвестора, если процессы налажены таким образом, что вы можете позволить себе отойти от дел и заниматься чем-то еще.
Предлагаю разобрать подробнее.
Инвестирование имеет собственную ценность. Объект недвижимости всегда можно продать или заложить. Даже если недвижимость «стоит без дела», она, скорее всего, не потеряет в цене и в большинстве случаев станет еще дороже.
Ценность бизнеса – это процессы. Владельцы бизнеса знают – его никогда нельзя оставлять без управления. Как только мы перестаем вращаться в процессах, они начинают глохнуть, и бизнес очень быстро может превратиться из прибыльного в убыточный.
Есть очень распространенная иллюзия, которую я называю «Двое из ларца». Помните чудесный советский мультик про Вовку в Тридевятом царстве, где ему достался волшебный ларец? В любой момент по команде двое крепких ребят выскакивали из ларца, чтобы выполнить любое желание.
Когда дело начинает приносить достаточный доход, владелец бизнеса наконец вспоминает, что уже несколько лет не был с семьей в отпуске, и решает, что пришло время нанять команду профессионалов, рассчитывая на то, что теперь всю работу будут выполнять они.
Работа с командой – это отдельный навык, которым владеет далеко не каждый. Вам повезет, если ваши ключевые менеджеры будут настолько хороши, что вы сможете полностью полагаться на них как в профессиональном, так и в человеческом плане.
Но, к сожалению, есть масса печальных примеров, когда наемные топ-менеджеры начинали играть не по-спортивному и либо просто присваивали себе часть активов компании, либо забирали бизнес у расслабившегося хозяина. Рассчитывать на «двоих из ларца» и самому спокойно отдыхать в теплых странах у владельца бизнеса вряд ли получится.
В этом, на мой взгляд, главное «неудобство» бизнеса – он требует вашего постоянного участия. В то время как грамотно запущенный инвестиционный проект фактически зарабатывает деньги самостоятельно.
Активы бизнеса имеют очень короткий срок амортизации, а поэтому требуют постоянного обновления. Например, вы приобрели автотехнику для перевозки грузов. Техника очень быстро устаревает. Вы не можете закладывать ее по первоначальной цене, чтобы развивать свой бизнес дальше. Стоимость такого залога в банке будет гораздо меньше, чем когда-то вложенные в этот актив деньги.
Недвижимость же при грамотном подходе покупается инвестором ниже рыночной стоимости и улучшается. Улучшенный актив не просто начинает приносить владельцу постоянный доход – его рыночная стоимость значительно возрастает. Это позволяет использовать его в качестве залога в банке и брать оборотные средства на гораздо большие суммы.
В инвестициях вы проводите весь цикл один раз. Да, вам придется сделать все необходимые шаги, но дальше ваш проект начинает работать на вас.
В бизнесе процессы застывать не могут. Рынок, покупатели, партнеры, конкуренты постоянно вынуждают владельца компании менять процедуры, цены, схемы работы. Нужно все время подстраиваться под непрерывно меняющуюся ситуацию. Это гораздо сложнее.
Инвестор может с достаточной степенью вероятности просчитать «коридор дохода», то есть, зная набор параметров, можно довольно точно определить минимальную и максимальную границы дохода.
А вот бизнес может как приносить миллионы, так и вгонять в долги. Если бы результат бизнеса просчитывался так же легко, не было бы такого количества банкротств.
В бизнесе вы – белка в колесе вашего цикла. Скорость вашего движения диктует рынок. Как только вам кажется, что все процессы налажены, все люди выполняют свои функции, спрос на вашу продукцию находится в гармонии с предложением, что-то обязательно приходится менять. Точно знаю по своему опыту. То сотрудник уволится, то законодательство изменится, то курс евро к рублю подскочит.
Поэтому самое главное, что очень привлекает в инвестициях лично меня, – это, конечно, возможность регулировать величину цикла проекта.
Инвестор является хозяином цикла. В любой момент вы можете его ускорить или замедлить, отложить на время или начать сначала.
Как-то я плыла на пароходике по каналам Санкт-Петербурга и, проплывая мимо фасада «Толстовского дома», услышала фразу экскурсовода: «В XVII веке в Петербурге говорили: «Лучше иметь доходный дом на Невском, чемрудники в Сибири».
Сегодня можно по-прежнему подписаться под каждым словом этого потрясающе точного замечания.
Теперь вы понимаете, почему я так люблю недвижимость? Мне очень хочется, чтобы вы разделили со мной это чувство. Вот Дональд Трамп со мной в этом солидарен.
Это реальность, это надежность, это красота, это эстетика. Нет ничего лучше недвижимости.
Для того чтобы оценить эффективность того или иного инструмента инвестирования, мы должны хорошо понимать разницу между прибылью и доходом.
Чем прибыль отличается от дохода
Давайте сразу договоримся – в этой книге мы не будем использовать бухгалтерские определения прибыли и дохода. Для меня как для инвестора разница между этими двумя понятиями состоит в следующем.
Прибыль – это то, что возникает в результате одномоментной операции. Провели какую-то сделку – положили в карман деньги. Вот эти деньги и будут являться вашей прибылью.
Доход – это те деньги, которые поступают регулярно: раз в неделю, раз в месяц, раз в квартал. Для получения дохода вам не нужно каждый раз проводить сделки – доход поступает благодаря когда-то созданному и успешно функционирующему проекту.
За счет чего может возникать прибыль?
1. Прирост стоимости (ПС)
Инвестор зарабатывает на росте рынка. Например, мы купили здание по одной цене. Через 10 лет его стоимость существенно увеличивается, мы продаем его и получаем прибыль. Такого рода операции проводятся с любыми активами, которые растут в цене: произведениями искусства, золотыми монетами и т. д.
2. Улучшение самого актива (У)
Инвестор производит какие-то действия, чтобы изменить актив для повышения его стоимости. Например, мы вложились в золото, сделали из него украшения и продали дороже. Или купили квартиру в плохом состоянии, отремонтировали ее и продали по более высокой цене.
3. Заключение выгодной сделки (ВС)
Здесь речь идет о том, что благодаря своему деловому чутью мы можем купить что-нибудь ниже рынка, а продать по более высокой цене. В данном случае мы не вносим никаких изменений в объект, мы просто талантливо проводим сделку.
Теперь посмотрим, как можно использовать те же самые инструменты для увеличения дохода.
Как происходит увеличение дохода?
1. Прирост стоимости (ПС)
Представьте, что на протяжении нескольких лет вы сдаете квартиру за 15 000 рублей в месяц. Через какое-то время недалеко от дома достраивают станцию метро. Или открывают супермаркет. У вас есть полное моральное право увеличить стоимость аренды, и ваш регулярный доход возрастает.
Если вы приобрели акции, их стоимость на рынке может увеличиться. В таком случае увеличатся ваши регулярные дивиденды.
2. Улучшение объекта (У)
Вы сдаете двухкомнатную квартиру за 22 000 рублей. Если вы сделаете перепланировку и превратите свою «двушку» в две студии, вы сможете сдавать каждую за 16 000 рублей, тем самым увеличив свой регулярный доход на 10 000 рублей.
Если у вас есть бизнес, например, по производству визитных карточек, можно купить новое оборудование, которое позволит штамповать не по 100 карточек в минуту, а, например, по 150. За одно и то же время ваше предприятие будет производить больше единиц товара, следовательно, увеличится и ваш доход.
3. Выгодная сделка (ВС)
Приведу пример своей выгодной сделки. Одна из моих квартир в Питере сдавалась за 35 000 руб. Это была трехкомнатная квартира в центре, но у нас не было времени, чтобы ее отремонтировать, поэтому стоимость аренды была невысокой. В какой-то момент я нашла компанию, которая занималась приемом и организацией быта рабочих из Белоруссии. Компании нужна была квартира моего размера, в которой рабочие могли бы жить, пока не закончится контракт. Я заключила договор с этой фирмой, мою квартиру забрали в управление, а я стала получать за это 50 000 рублей в месяц.
Задача как инвестора – создавать такие источники дохода, с помощью которых можно получать деньги регулярно и циклично, вкладывая минимум собственного времени.
Поэтому предлагаю продолжить сравнение типов инвестиций исходя из того, каким образом и за счет чего они создают прибыль и доход.
Что создает прибыль?
Паевые фонды – да. Прибыль возникает при продаже пакета по истечении времени вашего участия в фонде (ПС).
Сырье и драгоценные металлы – да. Прибыль также возникает при продаже (ПС).
Акции – да. При благоприятном стечении обстоятельств вы продаете акции с прибылью (ПС).
Произведения искусства – да. Это может происходить и за счет прироста стоимости, и за счет совершения выгодной сделки (ПС, ВС). Выгодные сделки с произведениями искусства могут быть абсолютной случайностью. Возможно, само произведение стоит недорого, но находится коллекционер, который хочет именно его, – например, если это недостающий экспонат в коллекции. И стоимость в таком случае может быть гораздо выше рыночной.
Бизнес — конечно. Бизнес создает прибыль за счет улучшения активов и заключения выгодных сделок (У и ВС). Однако сам по себе бизнес не дорожает. Невозможно купить даже отлично функционирующий бизнес и ждать, когда он сам по себе вырастет в цене.
Авторские права – да, за счет улучшения и выгодных сделок (У, ВС). Мы можем доработать и переиздать учебное пособие, обучающий курс. А также можем заключить договор с другим издательством, которое будет публиковать наш сборник новелл или научный труд на более интересных условиях.
Образование – да (ВС). Здесь я снова имею в виду образование не как получение знаний, а как «корочку» учебного заведения, дающую определенные права. Например, если вы очень хороший массажист, как говорится, «от Бога», но не имеете медицинского диплома, вы не сможете официально открыть свою практику.
Профессия — да, за счет выгодной сделки – хорошего трудоустройства или улучшения – «прокачивания» себя как профессионала, повышения квалификации или приобретение опыта (ВС, У). Прирост стоимости теоретически возможен, если вдруг профессия становится настолько востребованной, что возникает нехватка специалистов (например, программисты в конце девяностых), но это скорее исключение, чем правило.
Недвижимость – конечно! Создает прибыль всеми способами – и за счет улучшения, и за счет прироста стоимости, и за счет выгодных сделок.
Теперь посмотрим, какие из тех же самых инструментов могут создавать регулярный доход.
Наберитесь терпения. Я намеренно отвожу анализу инвестиционных инструментов так много времени. Я хочу, чтобы вы сами увидели преимущества и недостатки каждого актива и приняли правильное решение.
Совершенно необязательно соглашаться со мной по всем позициям. Давайте анализировать вместе, а выводы вы будете делать самостоятельно.
Договорились? Тогда идем дальше.
Что создает доход?
Паевые фонды — нет. Только прибыль при выходе из Фонда.
Драгоценные металлы и акции – нет. Только прирост стоимости при продаже.
Акции – да, в качестве дивидендов. Если вы все делаете правильно.
Произведения искусства – скорее нет, хотя мы можем, например, сдавать произведение искусства в аренду для проведения выставок.
Бизнес – да.
Авторские права — да. Это может быть переиздание книги, вашу песню могут «крутить» по радио, ваш бренд могут задействовать в других проектах.
Образование — да. Если благодаря своему диплому вы обыграли других претендентов и получили отличную работу, то ваша зарплата – это ваш доход, полученный благодаря образованию.
Профессия — да. Если вы профи, вы можете дорого продать себя и получать регулярные деньги от работодателя. И можете получать их больше и больше, повышая свою квалификацию. Я бы сказала, что у профессии есть и прирост стоимости – вы выйдете на пенсию и будете регулярно получать некоторую сумму. Конечно, это не те деньги, на которые можно беспечно жить, но, строго говоря, мы может назвать это приростом стоимости.
Недвижимость – конечно. Причем всеми способами – улучшение актива, прирост стоимости, выгодная сделка.
Дети – при правильно заложенных ценностях выросшие дети не бросают родителей. Их помощь можно расценивать как доход.
Прежде чем сделать главный вывод о самом выгодном и удобном инструменте инвестирования, я хочу проанализировать еще два серьезных аспекта – какие активы мы можем для себя создать и какие активы мы можем покупать, продавать и передавать по наследству.
Это очень важный момент с точки зрения контроля над инструментами. Мы должны иметь возможность управлять своими деньгами, подстраиваясь под свои личные обстоятельства.
Поэтому необходимо понять, какие инструменты дают нам такую возможность в первую очередь.
Итак…
Что мы можем создавать?
Паевые фонды — нет. Мы вступаем в Фонды и играем по их правилам.
Драгоценные металлы – нет. Можем только купить готовые.
Акции – нет. Если мы выпускаем собственные акции, это уже наш бизнес.
Произведения искусства – да. Если, конечно, мы гениальные художники, музыканты, поэты.
Бизнес – да.
Авторские права – да.
Образование – да. Мы его создаем – затрачиваем усилия и свое время на получение образования.
Профессия – да. Только знания, опыт и навыки, которые мы приобретаем, делают нас профессионалами.
Недвижимость – да. Мы можем строить объекты недвижимости.
Дети – конечно. То, какими они вырастают, во многом зависит от того, что мы как родители в них закладываем.
Что мы можем покупать и продавать?
Паевые фонды – да.
Драгоценные металлы – да.
Акции – да.
Произведения искусства – да.
Бизнес – да.
Авторские права – да.
Образование, профессия – нет. Мы не можем получить диплом и потом продать.
Недвижимость – да.
И вот теперь мы наконец подошли к тому, ради чего столько времени проводили всесторонний анализ инструментов инвестирования. Сведем все данные в наглядную таблицу, которая поможет нам определиться, с какими активами удобнее работать.
Несложно увидеть, какой вид инвестирования наиболее интересен. Максимальное количество баллов получили профессия, бизнес и, конечно, больше всех – недвижимость.
Вывод напрашивается сам собой – недвижимость дает:
• максимум рычагов контроля;
• максимум времени для себя;
• максимум уверенности в завтрашнем дне.
Я далека от мысли, чтобы ограничивать кого-либо в выбранных стратегиях. Можно очень хорошо зарабатывать различными способами. Но очень важно, чтобы инструмент инвестирования не ограничивал нашу гибкость при работе с ним.
Наша жизненная ситуация может меняться, поэтому при выборе стратегий для инвестирования я всегда призываю находить максимально универсальные, гибкие, ликвидные инструменты.
Важно понимать, что то, что хорошо для молодого человека без семьи, вряд ли подойдет женщине с двумя детьми. На разных жизненных этапах нужно выбирать разные стратегии и инструменты.
И все-таки самым универсальным, самым гибким, самым житейским и интуитивно понятным инструментом была и остается недвижимость.
Есть еще один момент, на который я хотела бы сделать акцент, когда вы будете сравнивать активы.
В работе с инвестиционными инструментами есть две крайности – управлять самому или отдать управление в чужие руки.
Мы рассматриваем инвестиции с точки зрения зависимости от кого-либо и чего-либо, потому что наша цель – обрести максимальную независимость.
Сравним наши инструменты по признаку степени контроля.
Профессия у меня попала в обе колонки. В основном, конечно, управление профессией – в руках профессионала. Но бывают ситуации, на которые мы не можем повлиять.
Приведу пример. Город, в котором я живу, находится на берегу Рейна на границе Германии и Голландии. С древних времен это был таможенный город. Множество рабочих мест было, естественно, связано с таможней. Но когда в Европе были упразднены границы, профессия «таможенник» исчезла в городе как таковая. И люди были вынуждены перепрофилироваться. И многие в этом преуспели.
Вот почему я занесла актив «Профессия» в оба столбца – иногда мы не можем повлиять на ситуацию, но в нашей власти предпринять что-нибудь, чтобы оказаться сильнее обстоятельств.
К чему надо стремиться в контроле над активом? Управлять всем самому – крайность. Но не менее опасная крайность – отдать все в чужие руки.
В идеале нужно знать, как управлять активом, необходимо разобраться в нюансах всех процессов, а затем можно передать управление в опытные руки, но иметь возможность контролировать управляющего.
Например, когда у вас пара объектов недвижимости, их обслуживание не займет все ваше время. Но если вы владеете пакетом недвижимости, вам понадобится человек, который будет отвечать за порядок в домах, следить за тем, чтобы все работало, при необходимости что-то чинить, подправлять, подкрашивать.
Если вы сдаете объекты в аренду посуточно, вам понадобится горничная, которая будет готовить квартиры к заселению.
Очень важно уметь освобождать свое личное время. В конце концов, вы занимаетесь недвижимостью не для того, чтобы работать уборщицей несколько часов в день. Пусть у вас будет больше времени на разработку новых стратегий и принятия важных решений.
Недвижимость и в этом аспекте – самый гибкий, универсальный и многогранный инструмент.