Составьте для себя чек-лист вопросов, которые нужно задать в агентстве. Вы должны узнать как минимум следующее:
1. За сколько можно снять комнату/студию/квартиру (минимум)?
2. В каком состоянии будет жилье за эти деньги?
3. В каком районе можно рассчитывать на такую стоимость?
4. А если район будет более престижным/ближе к метро/более доступным по транспорту, насколько вырастет цена?
5. Сколько стоят услуги агентства?
6. Какой залог нужно оставлять?
7. Когда можно посмотреть объект?
8. Когда можно въезжать?
9. Сможет ли моя племянница снимать жилье вместе с подругой?
10. Если да, какая будет доплата за второго человека?
11. Есть ли в квартире/комнате собственный санузел?
12. Если нет, сколько будет стоить вариант с собственным санузлом?
13. Сколько нужно платить за коммунальные услуги?
14. _________________________
____________________________
15. _________________________
____________________________
16. _________________________
____________________________
Допишите сами, какие вопросы, по вашему мнению, нужно обязательно задать при подборе объекта.
___________________________________
___________________________________
___________________________________
___________________________________
___________________________________
Какая цель у этой разведки?
• Определиться с коридором стоимости аренды, выяснить минимальный и максимальный размер арендной платы в конкретной нише.
• Выяснить, какие проблемы могут возникать у Боба (например, никто не пускает жильцов с животными, не любят селить студентов и так далее).
Это вам поможет в дальнейшем – если никто не хочет сдавать жилье студенту с котом, укажите в своем объявлении, что вы не против котов, но на определенных условиях. И у вас будет очередь из желающих.
Маленькая история в тему про кота. Один мой питерский знакомый сдавал квартиру. Квартира была дорогая, и ее снял какой-то бизнесмен из Москвы. Прожив некоторое время, бизнесмен позвонил моему приятелю и сказал: «Я хочу завести кота. Как мы будем решать этот вопрос?» Договорились увеличить ежемесячную плату на 5000 рублей, а также поднять залоговую сумму на случай возможного ущерба.
Когда же мой приятель приехал в квартиру за деньгами, он изумился, увидев клетку, в которой сидел гигантский дикий зверь вроде рыси, и бизнесмена, нежно ворковавшего над ним: «Вот он, мой котик, посмотрите, какой красавец».
Из этой непростой ситуации арендодатель вышел с большим плюсом. Право проживания котика обошлось его владельцу в дополнительные 20 000 рублей в месяц. Теперь мой приятель регулярно справляется у бизнесмена о здоровье его любимца и мечтает, чтобы он жил долго и счастливо. Как минимум весь период аренды.
Теперь, когда мы разобрали типичные ошибки, совершаемые на начальном этапе, хочу обсудить с вами еще один очень важный аспект – ДЕНЬГИ.
Поговорим о долгах
Не игнорируйте, пожалуйста, эту информацию, если у вас нет долгов. Особенно если у вас еще нет долгов. Будь у вас долги, вы бы уже обладали определенным навыком работы с ними. А если вы в этом смысле новичок – эта глава для вас.
Инвестор рано или поздно обязательно окажется в ситуации, когда ему понадобятся заемные средства. Если складывается удачная сделка, глупо ждать, когда соберется необходимая сумма.
Удачные сделки долго не ждут.
«Если ждать, пока созреют все условия, то никогда ничего не начнешь». Как вы думаете, кого я сейчас процитировала? Не поверите – Ивана Сергеевича Тургенева. Невероятно мудрый человек. Неужели тоже инвестор?:-)
Долг – это инструмент. Долгов не надо бояться, просто надо уметь обращаться с ними правильно.
СКАНИРОВАНИЕ ФИНАНСОВОЙ СИТУАЦИИ «ХОРОШИЕ» И «ПЛОХИЕ» ДОЛГИ
Плохо ли иметь кредитные карты?
С одной стороны, карта – это удобно. Если возникает что-то срочное, деньги всегда под рукой. Можно заказывать билеты, бронировать гостиницы, делать покупки в Интернете.
К тому же корректное обращение с картами создает вам положительную кредитную историю в банках. Если вы активно используете кредитные карты и при этом вовремя закрываете задолженность, банк однозначно будет относиться к вам лояльнее.
Самое главное здесь – не «заиграться» в эту увлекательную игрушку и четко контролировать свои траты. Карта из вашего друга очень легко может превратиться в вашего врага, который будет постоянно требовать свои проценты и портить кредитную историю.
К тому же, когда вы будете подавать заявку на ипотечный кредит, банк учтет 5—10 % от вашего лимита по карте как вашу регулярную задолженность. Возможно, как раз этой суммы не хватит на необходимый размер ипотеки.
Так что относитесь к карте как к союзнику, но помните: если вы перестанете соблюдать правила игры, ваш союзник в любой момент сможет перейти на сторону врага.
Вынужденные кредиты
Есть кредиты, которые не связаны с инвестированием, но без которых было бы сложно. Например, я брала в кредит все автомобили. Конечно, я отдаю себе отчет в том, что машина со временем не дорожает.
В отличие от финансирования на инвестиционные проекты с автомобильным кредитом я скорее теряю, чем приобретаю.
Но по роду нашей деятельности мы не смогли бы обойтись без машины ни одного дня. Ремонты, закупки, осмотры объектов недвижимости в разных районах и даже в разных городах – все это было бы невозможно без автомобиля. А еще нужно развозить по школам детей и совершать семейные выезды по выходным – это уж, конечно, не может ждать, когда мы накопим на машину. К тому же я не сторонник «вытаскивания» денег из оборота.
Поэтому для категоричных противников долгов скажу – не нужно упираться в стереотипы вроде «Я никогда не беру в долг» или «Берешь чужое и на время, а отдаешь свое и навсегда».
Вам все равно придется финансировать хотя бы какую-то часть проектов заемными средствами, иначе вы не сможете активно продвигаться вперед. А учитывая инфляцию и постоянное увеличение цен на недвижимость, медленное движение будет еще и не очень эффективным. Главное – научиться правильно обращаться с долгами. Поделюсь некоторыми «фишками».
Техника благодарственной тетради
Почему я стала искать какие-то особенные техники для работы с долгами? Все просто. В какой-то момент моей жизни меня замучали долги.
Пока у вас недостаточно инвесторского опыта, ваши траты могут быть больше, чем вы рассчитываете. Масса дополнительных расходов возникает во время ремонта, каждый съехавший арендатор вызывает страх – а вдруг следующий появится не сразу? Да что там говорить – меня выбивали из колеи даже штрафы за парковку.
В какой-то момент я поняла, что страшны не долги как таковые, а те страдания, которые я от них получаю. Важным этапом на пути освобождения от долгов стало мое осознание того, что мне надо прежде всего изменить отношение к долгам.
Когда у нас возникает необходимость в финансировании и кто-то дает нам в долг, мы берем деньги с радостью и благодарностью. Еще бы!
Благодаря этим деньгам мы решаем какой-то важный вопрос.
А теперь постарайтесь вспомнить, что вы чувствуете, когда деньги потрачены и пришло время отдавать. Правильно – долг становится в тягость. Вы испытываете совершенно противоположные эмоции по отношению к одним и тем же деньгам. Долги вызывают раздражение, злость, обиду на жизнь.
А на самом деле – возвращать долг – значит благодарить за оказанную помощь.
И вот тогда я завела себе БЛАГОДАРСТВЕННУЮ ТЕТРАДЬ. Не буду вдаваться в психологические подробности техники, скажу одно – это ТОЧНО РАБОТАЕТ.
Как я это делаю?
Я беру тетрадку и расписываю все свои обязательства. Кому я должна, сколько и когда мне нужно вернуть долг. Причем сюда же я вношу коммунальные долги, налоги, выплаты банкам – словом, все, что мне нужно будет отдать.
Я расписываю свои выплаты на год и обязательно указываю, когда именно мне нужно будет делать возврат. Если у меня есть рассрочки, я указываю их периоды.
В этой же тетради я обязательно фиксирую каждую сумму, которую мы выплатили. И так каждый месяц. В начале следующего месяца я переношу все оставшиеся долги на следующую страницу, только суммы, естественно, меняются.
Выглядит это примерно так.
Вы можете размещать свои данные в любом удобном для вас формате. Главное – не забудьте сделать одну вещь. Обратили внимание на фразу под таблицей? Перепишите ее. Это очень важная фраза. Она открывает каждый новый месяц в моей Благодарственной тетради.
Я искренне хочу сдержать обещания по поводу всех этих финансовых обязательств и в отдельных случаях даже буду вносить больше, чем потребуется. В ближайшее время я собираюсь отблагодарить на сумму ______. В июне 2014 я отблагодарила на сумму ________. Спасибо за предоставленные возможности!
Знаете, почему так важно переписывать эту фразу из месяца в месяц? Таким образом мы восстанавливаем состояние благодарности за предоставленные средства. Занося в тетрадь долги, обязательно каждый раз вспоминайте, сколько хорошего было сделано на эти деньги: вовремя закончили ремонт, открыли новый денежный поток. А разве не здорово, что благодаря коммунальным платежам в доме тепло, светло, есть горячая вода?
Не буду останавливаться на том, как и за счет чего работает Благодарственная тетрадь. Здесь собрано сразу несколько техник контроля сознания. Расскажу только о результате, как она работает лично у меня.
Когда я начала вести записи, я планировала рассчитаться с долгами за 2 года. В результате я сделала это за 8 месяцев. Причем первые 6 месяцев я действительно очень активно работала с техникой, а потом все как-то поехало по накатанной. Создавалось ощущение, что деньги сами поступают в бюджет, чтобы закрыть задолженность.
Я подметила еще один важный момент. Когда берешь в долг, нужно сразу договариваться о максимальной рассрочке. Не для того, чтобы растянуть выплату, а для того, чтобы иметь возможность для маневра. Лучше отдать долг раньше, чем обещал, чем брать на неделю и тянуть месяцами.
Когда вы ведете Благодарственную тетрадь, у вас подсознательно создается ощущение, что вы не живете с долгами, не тонете в них, а постоянно работаете над их возвратом.
Ну и чисто практическая польза – регулярная работа со своими денежными потоками приучает к финансовой дисциплине.
Сейчас мы продолжаем брать в долг и по-прежнему ведем тетрадь, но процесс возврата денег теперь происходит гораздо легче.
Формула 20/80
Еще один совет, а точнее правило: долги не должны превышать 20 % вашего дохода. Точно так же ваши сбережения не должны превышать 20 %.
Я не рекомендую нарушать эти границы. Если все, что вы зарабатываете, вы отдаете за долги, либо складываете в кубышку, вы начинаете жить с ощущением, что денег как не было, так и нет. Ваш образ жизни не меняется. Вы не доставляете себе никаких удовольствий. В конечном счете теряется смысл в зарабатывании денег. Снижается ваш потенциал на создание дополнительных денежных потоков.
Если ваша жизнь не наполняется радостью от поездок, покупок, возможности побаловать своих близких или помочь тому, кто в этом нуждается, у вас отпадет необходимость в новых денежных потоках. И они абсолютно точно перестанут поступать. Проверено много раз.
Конечно, в жизни возникают ситуации, когда нужно «перекрутиться», «затянуть пояс», но такое состояние не должно длиться долго. Если мы в течение длительного времени отказываем себе во всем, пропадает стимул двигаться дальше. Уж лучше напрячься и найти возможность дополнительного заработка, чем довести себя до крайней степени утомленности, и в результате все бросить.
Ипотечные долги
Когда я говорю о долгах, я намеренно не включаю в них выплаты по ипотечным кредитам. Ипотека – это часть нашего бизнес-процесса. Если мы берем кредит для покупки арендной недвижимости, это уже наши расходы на бизнес.
Здесь получается замкнутая модель, которая должна обслуживать сама себя. Наш объект недвижимости должен давать такой доход, чтобы после ежемесячной выплаты по кредиту у нас еще оставались деньги в качестве прибыли.
Если внутри моего проекта есть небольшой кредит на ремонт или первоначальный взнос и крупный кредит на покупку самого объекта, я считаю, что этот проект не работает на полную мощность, пока не погашен маленький долг. А ипотечный долг как часть проекта можно погашать досрочно, только если это целесообразно.
Структурирование личного бюджета
Личный бюджет надо вести с точностью до копейки. Расскажу, какой «волшебный пендаль» я получила, когда училась у Роберта Кийосаки. Я заплатила за этот курс 5,5 тысячи долларов, узнала там массу интересных вещей, но реальный прорыв случился благодаря одному эпизоду.
«Волшебный пендаль» от Роберта Кийосаки
Одним из заданий на курсе было завести тетрадь для подробной записи доходов и расходов. Я не оценила всю степень важности и вносила в тетрадь только крупные траты. Ну не вписывать же туда всякую ерунду! Это даже как-то унизительно. В результате когда пришло время отчитываться по домашнему заданию, я сказала своему коучу: «Ну основные расходы я здесь указала, а всякие мелочи я примерно прикину в конце месяца». В ответ я услышала ее ледяной голос: «Для чего вы пришли на этот курс? Я же сказала – ДО ПОСЛЕДНЕГО ЦЕНТА!» И коуч швырнула трубку.
Какое-то время я пребывала в шоке, потом пошла к мужу и сказала: «Плохие новости. Мы должны записывать все до цента». К моему удивлению, Андрей с удовольствием взялся за выполнение этого задания. Я приносила ему ворох чеков, а он очень тщательно вносил цифры в тетрадку.
И знаете, что меня больше всего удивило? Те расходы, на которые я даже не обращала внимание: ну там мороженое детям, чашечка кофе, еще какая-нибудь ерунда, – на деле складывались в довольно крупные суммы, которые таким образом выпадали из моей бухгалтерии.
Сначала мне стало страшно: ведь мне необходимо гораздо больше денег, чем я думала. Но потом, когда я поняла, сколько денег мне надо РЕАЛЬНО, НА САМОМ ДЕЛЕ, я просто стала закладывать их в семейный бюджет.
Когда ты записываешь все мелочи, ты перестаешь пренебрегать этой статьей расхода. Ты четко видишь, сколько нужно денег на определенные вещи, и, по сути, на эти суммы возникает ментальный заказ.
Деньги начали появляться. Хотите верьте, хотите нет. Так что, хоть мы и посмеялись, что заплатили 5,5 тысячи долларов за то, что меня грубо отчитала коуч из команды Кийосаки, цель вполне оправдала средства.
Мы до сих пор ведем свой бюджет с точностью до копейки. Кстати, Андрей получает от этого удовольствие. Он говорит, что, когда вносит в тетрадь очередную покупку, он радуется. В отличие от меня он реагирует на счета не «Мама! Сколько же мы потратили!», а «УРА! Сколько мы потратили!!!» Счета – подтверждение нашего благосостояния. Если мы так много тратим, значит, и зарабатываем мы немало!
Чем выше скорость, тем выше точность
Почему важно как можно раньше научиться разумно обращаться с деньгами?
Когда люди путешествовали на повозках, они передвигались медленно. Если в дороге что-то ломалось, например соскакивало колесо, его можно было как-то прикрутить, где-то постучать ну и худо-бедно продолжать ехать.
Когда мы пересели в автомобили, инженеры стали гораздо точнее подгонять детали. На высокой скорости отлетевшее колесо может привести к гибели. Поэтому необходимость в более точном исполнении возрастает вместе с увеличением скорости.
Ну и, понятно, если вы летите самолетом, точность подгона деталей имеет просто жизненно важное значение.
Так и у инвесторов. Ваши обороты будут расти. И не всегда ваши доходы будут меняться пропорционально расходам.
Вы должны очень ясно, очень наглядно представлять, сколько денег у вас на самом деле.
Я хорошо запомнила один этап в нашей инвесторской жизни. Мы уже управляли несколькими объектами, через наши руки проходили весьма приличные суммы. Оборот был где-то 10–15 тысяч евро в месяц. На этом этапе у нас возникла иллюзия, что 10–15 тысяч – это не оборот, а доход, и мы можем жить на эту сумму.
Мы подрасслабились. Стали чаще ездить в отпуск, покупать все, о чем давно мечтали, просто транжирить. Зачем нам продолжать учитывать копейки, если мы уже столько зарабатываем? В какой-то момент мы почувствовали, что сильно возросли долги по кредиткам. И вот тогда мы взяли себя в руки и честно проверили все наши расходы-доходы. Выяснилось, что реально жить мы пока можем не на 15 тысяч евро, а лишь на 4 тысячи.
С увеличением оборота увеличились и расходы на ремонт, коммунальные платежи, электроэнергию, поддержание объектов в порядке. Получилось, что мы уже пересели в автомобиль, но забыли, что надо более точно подгонять детали. И они начали сыпаться, причем на очень приличной скорости – пока не смертельно, но очень болезненно.
Поэтому я призываю вас скрупулезно структурировать бюджет даже тогда, когда, как вам кажется, еще нечего структурировать.
Научитесь делать это на маленьких оборотах, тогда у вас не будет проблем на высоких.