В 2023 году вышел закон, запрещающий подобное. Теперь за две объединенные квартиры со стабилизированной арендной платой можно брать только сумму двух последних цен. Объединенная квартира, в которую входит хотя бы одна квартира, подлежащая регулированию аренды, и в новом виде вся остается таковой. «Защитники прав арендаторов и законодатели-демократы в Нью-Йорке говорят, что разрешение арендодателям устанавливать новую, более высокую арендную плату за квартиры, которые они объединяют, побуждает их намеренно удерживать квартиры вне рынка – это известно как "складирование", – пока они ждут, когда опустеют соседние квартиры. "Мы теряем очень много квартир из-за франкенштейнинга и складирования, – заявила председатель жилищного комитета Ассамблеи Линда Розенталь, демократ из Манхэттена, которая выступила спонсором законопроекта. – Даже людям со средним доходом становится все труднее здесь жить".
Всего через несколько дней после того, как в прошлом году Gothamist сообщил о "франкенштейнизации" квартир, Департамент жилищного строительства и обновления общин штата опубликовал предложение об изменении правил с целью положить конец этой практике.
В истории Gothamist фигурировало здание в Ист-Виллидж, где по крайней мере 10 из 22 квартир со стабилизированной арендной платой были объединены в пять больших квартир с гораздо более высокой арендной платой. Одна из квартир продавалась за $9000 в месяц – по сравнению с $1324,60 и $1778,54 до того, как они были объединены» (Дэвид Брэнд. Законодатели Нью-Йорка закрыли лазейку «Франкенштейна», которую использовали арендодатели для повышения регулируемой арендной платы / NY lawmakers close ‘Frankenstein’ loophole used by landlords to spike regulated rents. Gothamist. 21 июня 2023 г.).
После покупки будущего Trump Parc East Дональд Трамп решил избавиться от арендаторов, живших на льготных условиях. Один из популярных приемов для этого – объявить о необходимости сноса дома, что он и сделал. Кроме этого была нанята управляющая компания «Цитадель менеджмент», она имела репутацию как раз такой, которая способствует лендлордам в фактическом выживании из многоквартирного дома арендаторов, пользующихся личными льготами по арендной плате или проживающих в квартирах, подпадающих под ее ограничение. На практике это могло означать отказ в обслуживании дома – так, чтобы по закону придраться было нельзя, но жизнь обитателей становилась некомфортной.
Но арендаторы объединились, наняли адвоката и принялись противодействовать. О том, что было дальше, подробно написал Тони Шварц в развернутой статье «Холодная война к югу от Центрального парка» для журнала New York Magazine: «Недавно, в субботу днем, Дональд Трамп сидел за своим огромным письменным столом на двадцать шестом этаже Trump Tower в окружении четырех сотрудников, включая двух юристов, и рассказывал историю Дональда Трампа другого рода. Человек, который заработал себе репутацию, заключая потрясающие сделки с первоклассной недвижимостью, а затем преодолевая огромные препятствия на пути строительства высотных зданий, пытался объяснить, как кучка арендаторов, которая живет на условиях контролируемой арендной платы в принадлежащем ему старом здании по адресу 10 °Central Park South, которое он с удовольствием освободил бы и перестроил, сумела сделать то, чего никогда не удавалось городским учреждениям, судам, коллегиям, конкурентам, защитникам окружающей среды, политикам, архитектурным критикам и Национальной футбольной лиге: успешно встать на пути того, чего хочет Дональд Трамп» (Тони Шварц. Холодная война к югу от Центрального парка / The Cold War on Central Park South. New York Magazine, 11 февраля 1985 г.).
Подлила масла в огонь история о том, как Трамп обращался в организации, занимающиеся беженцами и бездомными, с предложением разместить их подопечных в том самом доме. Это было сочтено общественностью еще одной попыткой давления на арендаторов.
Управляющая компания отказывалась выполнять текущие ремонтные работы, даже связанные с безопасностью жильцов. Или, например, не принимались чеки за аренду – а потом в адрес жильца выдвигалось обвинение в неуплате.
«На следующий день после Рождества 1981 года адвокаты Трампа подали иск против арендатора по имени Андерсон Клиппер, утверждающего, что арендная плата за август ему не была выплачена. Арендодатель может подать иск против арендатора в суд на самых разных основаниях – от неуплаты арендной платы до неиспользования квартиры в качестве основного места жительства и технического нарушения некоторых аспектов договора аренды. В большинстве случаев арендодатели обращаются в суд только в качестве крайней меры. Однако для Citadel иски о выселении были способом законного освобождения квартир. "По сути, мы хотели оспорить права как можно большего числа арендаторов", – говорит Краус» (Тони Шварц).
Но Андерсон Клиппер сохранил все документы, поэтому оказалось возможным доказать, что чек на оплату аренды был выписан и отправлен в положенный срок, а не приняла его сторона арендодателя. Адвокат жильцов Дэвид Розенхольц воспользовался этим шансом продемонстрировать намерения лендлорда. «В конце концов, в этой игре могут участвовать обе стороны. Вы можете спорить, как и Трамп, утверждая, что арендаторы "плетут паутину из мелочей". Но дайте противнику достаточно этих мелочей для плетения, и вам лучше быть готовыми столкнуться с такой паутиной. Если Citadel пытается использовать закон в качестве оружия, Розенхольц может сделать то же самое. Когда была представлена копия аннулированного чека Клиппера, адвокаты Трампа предложили отозвать иск. Розенхольц отказался. Чтобы доказать, что иск отражает практику домогательств, он привел других свидетелей…» (Тони Шварц. Холодная война к югу от Центрального парка / The Cold War on Central Park South. New York Magazine, 11 февраля 1985 г.)
Также использовался прием с обвинением в незаконной перепланировке, в качестве которой могла фигурировать, к примеру, установка стиральной машины, даже замена межкомнатной двери или подоконника. При этом даже прописанное ограничение могло не соблюдаться десятилетиями, но теперь представители «Цитадели» стряхивали пыль с самых забытых документов. Вот только если договор противоречил закону, он мог быть и не признан в суде. Роуз Энн Эссебаг была обвинена в том, что она шьет в своей квартире одежду. «Была одна проблема: закон требует, чтобы арендатор получил десятидневное "уведомление для исправления" до начала процедуры выселения; Эссебаг дали всего пять дней. И снова Розенхольц воспользовался возможностью. Он не только настаивал на том, чтобы иск был отклонен на основании ненадлежащего уведомления, но и пытался доказать, что он был подан недобросовестно. Возможно, это был просто случай некомпетентности. В договоре аренды Эссебаг было предусмотрено уведомление только за пять дней. Кодекс о стабилизации арендной платы требует уведомления за десять дней и заменяет собой договор аренды. В своем решении судья Дэвид Сакс не только отклонил иск, но и постановил, что он был подан с нарушениями… Сакс также распорядился, чтобы арендодатель оплатил услуги адвоката Эссебаг» (Тони Шварц. Холодная война к югу от Центрального парка /The Cold War on Central Park South. New York Magazine, 11 февраля 1985 г.).
Трамп утверждал, что все жители льготных квартир – на самом деле богатые люди, которые просто хотят жить в престижном месте, но платить арендную плату как пенсионеры и бедняки. И если бы он был тем самым плохим парнем, каким его изображают некоторые газеты, он бы нашел, что сделать, дабы выгнать арендаторов в течение месяца. «Позвольте мне рассказать вам кое-что о богатых. У них очень низкий порог чувствительности к боли. Если бы я захотел отключить отопление и горячую воду и сказать, что в моем бойлере большая трещина, что делают многие арендодатели, то я бы потерял 50, 60 или 70 процентов из числа арендаторов за месяц. Я бы не стал этого делать из моральных соображений…» (Тони Шварц. Холодная война к югу от Центрального парка / The Cold War on Central Park South. New York Magazine, 11 февраля 1985 г.) Как потом напишет «Нью-Йорк таймс», среди льготных арендаторов действительно было несколько состоятельных людей, но основную их массу составляли небогатые люди – работающие представители среднего класса или пенсионеры.
При обсуждении ситуации Трамп тем не менее заметил, что он сам, будучи на месте жильцов, вел бы себя так же, как они теперь. И возможно, даже возглавил бы юридическую войну против лендлорда.
В итоге в 1985 году дело о преследовании арендаторов поступило в Отдел жилищного строительства и обновления сообщества Манхэттена. Трампу и его сотрудникам предъявлялись обвинения в противоправных действиях, преступном бездействии, подделке документов о неуплате, безосновательном отключении коммунальных услуг… «Судья Верховного суда штата Манхэттен постановил, что вопрос о том, притеснял ли застройщик Дональд Трамп арендаторов, чтобы выселить их из принадлежащего ему здания, должен решаться в ходе судебного разбирательства. Город обвинил г-на Трампа в сокращении услуг и допущении того, чтобы здание пришло в упадок, чтобы арендаторы переехали, а он мог построить на его месте гостиницу. Г-н Трамп, отрицая обвинения, заявил, что отреагировал на жалобы арендаторов и внес значительные улучшения в здание. Судья Ирвинг Киршенбаум отклонил ходатайство города о судебном запрете против г-на Трампа и его компании Park South Associates. Он сказал: "Опасность непоправимого вреда для арендаторов, похоже, минимальна теперь, когда оспариваемая деятельность ответчиков находится под пристальным вниманием различных департаментов города Нью-Йорка"» (NYT, Судебное разбирательство признано необходимым в деле Трампа о жилье / Trial Ruled Necessary In Trump Housing Case. 8 сентября 1985 г.).
Трамп подал встречный иск, обвиняя арендаторов в даче взяток и вымогательстве. Этот иск был отклонен. В «Нью-Йорк таймс» появилась редакционная статья, в которой Дональда Трампа упрекали, что он при всех его заслугах, как говорится, потерял берега в этой истории с попытками выселить льготников. «И город, и штат в подробных документах возбудили против него иски за плохое обращение с арендаторами – штат в административном порядке, а город в иске, требуя крупных штрафов. Дело касается довольно симпатичного 15-этажного здания по адресу 10 °Central Park South, с видом на парк. Он купил его в 1981 году с намерением снести его и соседнее здание (Barbizon Plaza, которым он также владеет) и заменить их другими своими мегароскошными башнями. Любопытно в его планах то, что он знал, что здание было практически пол