можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более
удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и
велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог,
который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете
ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и
животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или
сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов,
позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут
( conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к
конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим
механизмом является ограничительная декларация ( declaration of restriction), которая действует так же, но
может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на
публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.) Когда основатели Круга Сеятелей
(Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность
населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их
территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут
обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и
пестицидов. (См. Главу 16.)
Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия,
помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости
может быть неоценимой.
Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс ( Stone
Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого
альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта,
что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в
его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников,
86 Подробнее об организационно-правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим.
перев.
поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них
в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы
приобрести себе новых сторонников.
ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ, ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ И
РОЛЬ СОСЕДЕЙ.
Поскольку возражения соседей способны существенно повлиять на решение властей по вашему
вопросу, вполне вероятно, что вам потребуется познакомиться с местными жителями и рассказать им о
вашем проекте, как это делала группа Мидоуданс. Выслушать их возражения и приложить искренние
усилия к тому, чтобы собрать всю необходимую информацию для ответа на их вопросы. Быть может, даже
изменить ваши планы, если это возможно.
Далеко не все основатели знают об этом. В начале 1990-х годов группа духовно-практикующих в
Северной Калифорнии решила создать несколько медитационных центров (ритритов) для помощи своим
сторонникам, проживавшим в разных местах. Группа, которую я назову Сангха87 Дубовой Долины ( Valley
Oaks Sangha), купила участок в пять акров в сельской местности и оборудовала имевшийся там дом для
приема практикующих и проведения коллективных медитаций. Участники группы не стали обращаться к
властям для получения разрешения на особый вид использования участка, позволявший повышенную
плотность заселения в определенные промежутки времени, поскольку они боялись, что им откажут как
«секте». Поэтому они решили не привлекать к себе излишнего внимания и старались как можно меньше
контактировать с соседями. Через какое-то время они поняли, что им необходимо построить на участке еще
несколько зданий для размещения гостей, что требовало получения разрешения на строительство. А это, в
свою очередь, требовало-таки разрешения на особый вид землепользования и, соответственно, проведения
публичных слушаний. И снова, чтобы защититься от возможных возражений, члены общины ничего не
сообщили соседям о своих планах и молчали о предстоящих публичных слушаниях по их делу. К моменту
проведения слушаний, окружные власти были настроены достаточно благожелательно и были готовы дать
разрешение и простить прошлые нарушения. Чего, однако, никак нельзя было сказать о соседях, которые
вдруг яро ощетинились против группы. Хотя изначально они не имели каких-либо принципиальных
возражений против проекта, теперь они резко выражали негодование по поводу того, что община вела себя
так скрытно и недружелюбно, избегая общения с ними и пытаясь утаить известие о предстоящих публичных
слушаниях, с тем, чтобы они прошли незамеченными. Чиновники склонились на сторону соседей и отказали
в предоставлении разрешения. (Впоследствии Сангха Дубовой Долины основала другой медитационный
центр в новом месте.)
Похожая судьба постигла общину, которую я назову Высокогорный Луг ( High Mountain Meadow),
участники которой хотели учредить образовательный центр для преподавания духовных и экологических
практик на бывшем ранчо в скалах Колорадо. Для получения разрешения на более высокую численность
населения и групповую застройку на части их участка им требовалось согласие их соседа-фермера. И хотя
отношения между соседями были несколько натянутыми (фермеры с подозрением относились к
нетрадиционным практикам «зеленых», а те, в свою очередь, не были в восторге от традиционных
«практик» фермеров по отстрелу койотов и диких степных собак), они, тем не менее, достигли соглашения.
Посетители семинаров должны будут парковать свои машины в поселке, а до ранчо добираться коллективно
на автобусах или нескольких общих машинах, двигаясь с небольшой скоростью по грязным сельским
грунтовкам так, чтобы поднимать как можно меньше шума и пыли. Кроме того, община обещала, что
семинаристы будут вести себя тихо, а фермеры согласились не стрелять из ружей во время занятий.
Как-то осенью на второй год действия образовательного центра основатели сдали свои помещения в
аренду группе, которая проводила тренинги по духовно-эмоциональному исцелению, которые включали в
себя громкие возгласы и крики для «выражения чувств и намерений» и «эмоционального высвобождения».
И вопреки данному соседям обещанию, что занятия образовательного центра будут создавать минимум
шума, ребята незаметно для себя увлеклись, и вскоре крики и вопли высвобождаемой из подсознания боли
детских ран понеслись над склонами гор, отражаемые эхом. Три дня того, что было плодотворной
целительной работой для участников тренингов, для соседских фермеров было абсурдным «кошачьим
концертом». В итоге, несмотря на то, что заявление «зеленых» о разрешении на особый вид
землепользования было подкреплено вдохновляющим образом, завидной прибылью и хорошей
сплоченностью группы, на состоявшемся публичном слушании соседи-фермеры раздавили его в пух и прах.
Высокогорный Луг не получил своего разрешения. (Впрочем, группа успешно воплотила новый проект
спустя несколько лет.)
В 1993 году четверо выходцев из Феникса решили основать экопоселение, которое я назову
Анасаци ( Anasazi Ecovillage, по названию индейского племени). Они нашли и решили купить 147 акров
земли, заросших полынью и сосновой порослью, в глухом местечке, где было мало юридических
87 сангха – санскр. sangha – община. - прим. перев.
ограничений и не было строительных кодексов в районе Фо-Корнерс. По соседству с ними находились два
поселка, один из которых был частью популярного туристического маршрута, а другой, в еще более
удаленном округе, был старинным фермерским поселением. Основатели составили буклет с описанием
своего проекта и разослали его своим друзьям и знакомым по округе, а также послали по экземпляру в
администрации обоих поселков. Ответ из туристического поселка был чрезвычайно дружелюбным, но вот
один из чиновников окружного совета и несколько жителей фермерского поселка потребовали созвать
совещание для того, чтобы выразить свою тревогу по поводу данного нетрадиционного начинания. По их
мнению, используемые в буклете термины «компостные туалеты» и «биопруды» ( constructed wetlands)
означают зловонные и антисанитарные условия, которые ухудшат качества земельного участка. «Духовно-
экологический», должно быть, означает, что группа является сектой, поклоняющейся скалам и деревьям.
«Экопоселение» подразумевает, что эти ребята – чертовы три-хаггеры88, которые будут пытаться разрушить
единственное в поселке предприятие, которое валило осиновые деревья для изготовления фильтров для