соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов
пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того,
чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного
земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для
индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет
проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.
2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка
остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы,
на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего
дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.
Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок
и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном
уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от
банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита
на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-
застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет
вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.
3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные
кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги,
предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные
займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-
застройщиком. <…> Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе
теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он
выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело
кредита и проценты.
Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами,
работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва
приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к
компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. « Единственный резон для
сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и
обеспечить своим поручительством кредит на строительство».
КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?
На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является
дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных
сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования
общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в
данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные
квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей
инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря
на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в
смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них
ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои
индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества,
сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут
получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая
в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых
вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в
централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если
сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на
строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14.)
По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно
христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с
домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди
формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще
одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно
скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности
альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со
специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями,
будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили
с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и
изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на
этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы
и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования
в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и
воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы
приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и
создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых
жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут
существенно повлиять на наши представления о том, как формируются
альтернативные поселения.
КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?
Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию
альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды,
услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в
действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды
действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки
их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать
достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом
опыте, что они используют деньги эффективно и ответственно. Если же ваша группа еще только встает на
ноги, у вас есть вдохновляющие идеи и планы по улучшению среды обитания, служению людям или
духовной трансформации, но пока еще нет истории ваших общих достижений как группы, то крайне
маловероятно, что вы сумеете получить гранты и весомые пожертвования для ускорения вашего старта.
Начинать вам, скорее всего, придется своими силами.
Но зато вы можете всеми силами приступать к изысканию грантов и сбору пожертвований после
того, как вы купите землю для создания общины, создадите некоммерческую корпорацию по статье 501(с)3
для получения не облагаемых налогами пожертвований, продемонстрируете в течение нескольких лет ваше
благотворное влияние на окружающую среду и людей, и достигнете хотя бы нескольких из заявленных
общеполезных целей. Ищите грантов и пожертвований под конкретный проект с конкретным бюджетом,
определенными сроками исполнения и измеримыми результатами. Если вы, к примеру, начинающее
экопоселение, и вы намереваетесь обучать людей альтернативным методам строительства и использованию
автономного электричества, вы можете поискать гранты в фонд строительства здания для вашего
обучающего центра или в фонд волонтерской программы – так, чтобы вы смогли привлекать для
строительства этого обучающего центра потенциальных студентов и волонтеров и вам было на что
содержать их. Если вы получаете гранты или пожертвования, используйте деньги на те цели, которые были
заявлены, и аккуратно ведите отчетные записи о расходах. Посылайте отчеты с фотографиями о том, как вы
потратили деньги, и со словами благодарности вашим жертвователям. Если им понравится то, как вы
распорядились полученными средствами, они могут поддерживать вас и в дальнейшем.
Община Круг Сеятелей ( Sowing Circle / OAEC) получила на очень щедрых условиях два частных
займа – в 40000 и 25000 долларов – в силу того, что ее основатели были хорошо известны кредиторам-
спонсорам и были их коллегами по экологическому движению. Наверно, ничто так не располагает к
пожертвованиям и дружеским займам, как прошлая совместная с вами общественно-полезная деятельность
и та добрая репутация, которую вы заработали за время ее осуществления.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ВАШИХ ЗАЙМОВ.