Государство может не только внедрять политику «рыночных интервенций» (в область спроса и предложения), но и содействовать предоставлению доступного жилья – за счет административных полномочий. Интересный пример такой практики – недавние поправки к ряду локальных законов о зонировании в Швейцарии598. Муниципалитеты могут устанавливать процент «доступного» жилья, который обязателен для всех новых жилых зданий или реконструированных зданий, которым изменили категорию использования, чтобы обеспечить бóльшую плотность застройки. «Доступность» определяется так же, как и выявление вышеописанной Кostenmiete. Появление таких нормативов возможно за счет регуляционных процессов, аналогичных американскому «инклюзивному зонированию».
Жилье, затронутое таким регулированием, может находиться во владении собственников, ориентированных на получение прибыли в других проектах (например, в случае владения одновременно и «доступным жильем», и тем жильем, которое не подпадает под эту категорию). Однако эта форма застройки территорий все же допускает некоторую декоммодификацию: закон о зонировании (покуда он в силе) ограничивает права владения и не дает владельцу возможности запрашивать платеж за использование жилья другими пользователями. Примеры таких проектов зонирования показывают, что девелоперы стремятся заключить сделку с НКО, получающими часть земли на правах долгосрочной аренды с правом строительства (Baurecht); заключив сделку, девелопер берет ответственность за строительство и управление «доступной» частью развиваемой зоны. Для запуска такой схемы часто организуют кооперативы, устроенные по принципу членства (см. ниже), и потому такой тип зонирования может пусть и непрямо, но приводить к развитию самоорганизации жителей.
Описанные инструменты городской политики до определенной степени влияют на обеспечение рынка доступным жильем, однако существует риск того, что их изменят, отменят или попросту будут игнорировать. Правила регулирования государственной жилищной политики зависят от политической повестки и «духа времени» (Zeitgeist). Право собственности, в отличие от них, уважается капиталистической экономикой. Инструменты, напрямую связанные с системой прав собственности, могут обеспечить куда более устойчивую декоммодификацию и в долгосрочной перспективе даже гарантировать самоорганизацию жильцов.
Государственное жилье (public housing) – собственность муниципалитетов. Этот тип жилья продолжает играть значимую роль во многих немецких и швейцарских городах (как и в любом другом городском поселении): на балансе городских властей оказывается до 15% общего жилищного фонда (см. ил. 3)599. В публичных комментариях, отстаивающих декоммодификацию жилищного фонда, государственное жилье сравнивают с вышеописанной моделью Objektförderung, и сравнение – не в пользу последней. (Нео-)либералы, с другой стороны, часто критикуют прямое государственное вмешательство в секторы капиталистической экономики, которые могут стать высокоприбыльными.
В идеале качественно построенное и обслуживаемое жилье под аренду оказывается финансово независимым: то есть прибыль от арендной платы должна покрывать расходы капитала и на обслуживание, и на строительство (а также на покупку земли, если эта операция производилась собственником или городской администрацией). То есть госжилье может ничего не стоить городским властям, а со временем и вовсе становиться выгодным активом. Дома из государственного фонда, построенные по описанной схеме, можно определить как «доступное жилье»: они сдаются по арендной ставке, учитывающей затраты (по ранее описанной Kostenmiete), но не прибыль. Тем не менее в силу затрат на производство еще несколько десятилетий кряду арендная ставка может быть высокой. Данный тип госжилья можно считать нацеленным на «широкий сегмент» населения (в том числе средний класс). Лишь некоторым городским администрациям (обычно тем, что принадлежат к демократической традиции) удается стойко держаться этого «широкого» подхода к обеспечению жильем; к счастью, к ним относятся несколько очень крупных городов немецкоговорящей части Европы.
В том случае, если широкие группы населения получают государственное жилье не по остаточному принципу, возможно говорить о том, что домовладельцы получают в достаточной степени декоммодифицированное жилье. Тем не менее эта система возможна лишь в том случае, если городское правительство способно обеспечить необходимые организационные механизмы и не пытается заработать легких денег на продаже госфонда квартиросъемщикам (см., как это делало правительство Тэтчер, запустив схему «права выкупа»). В противном случае городская администрация превращает госжилье в приватизированную, а значит – открытую для перепродаж и коммодифицированную собственность (которую, в общем-то, могут заполучить даже корпоративные инвесторы). В нашем анализе мы не отделяем государственное жилье от институтов, связанных с системой прав собственности. Тому есть причина: право на продажу (еще один значимый аспект собственности) зависит от работы местных органов власти, то есть этот тип жилья подвержен огораживанию в той же степени, что и описанное ранее жилье, на которое распространяются иные политические меры. Другими словами, пусть домам, находящимся на государственном балансе, и не предначертано автоматическое превращение в жилье под сдачу, приносящее прибыль (в отличие от тех, что выстраивались в рамках вышеописанной немецкой программы субсидирования), – их все равно могут приватизировать в соответствии с решением местного законодательного органа, и именно так были приватизированы сотни тысяч квартир в немецких городах за последние несколько десятилетий600. Более того, если мы обратимся к нашей модели и взглянем на вторую ось (вопрос самоорганизации), то увидим, что по этому параметру мы также не можем позитивно оценивать государственное жилье: государственный жилищный фонд функционирует в соответствии с традициями государства благосостояния, которые предполагают контроль и надзор. В этом свете неудивительно, что «многие городские движения больше не уверены» ни в том, что «рынок [является] достаточным и справедливым (equitable) поставщиком товаров и услуг», ни в том, что «государство способно оставаться вызывающим доверие организатором коллективного потребления». Это указывает на важность негосударственных акторов для рассматриваемой нами темы.
Несмотря на разнообразие типов жилья, предоставляемого «третьим сектором» (к ним можно отнести религиозные сообщества или, например, благотворительные фонды), в Германии важнейшими являются кооперативы. В широком смысле кооператив (Genossenschaft) – собрание людей с целью коллективно управлять определенным набором экономических вопросов/дел. Часто это ведет к работе с общим ресурсом, которым пользуется и к которому имеет доступ коллектив. Таким образом, можно сказать, что модель кооператива – классическая институциональная форма, позволяющая организовать то, что мы называем «совместностями». Участники жилищного кооператива – производители совместности, поскольку, как правило, они либо владеют жильем, либо снимают его. Хотя с участников взимают плату за членство, обычно собрания немецких и швейцарских жилищных кооперативов действуют по принципу «один человек – один голос»; то есть голосование не зависит от размеров взноса или доли собственности.
То есть мы можем сказать, что (демократическая) самоорганизация – ключевой элемент кооперативной модели в отличие от иных моделей, которые мы рассмотрели. И, поскольку члены кооператива определенно не настроены на индивидуальное извлечение прибыли из сообща формируемого актива, можно предположить, что они расценивают свой жилищный актив как «не-коммодицифированные способы удовлетворения потребностей»601. Тем не менее они могут продать свою долю на открытом рынке – если захотят. Насколько кооперативы будут готовы к постоянной декоммодификации жилищных активов, в какой-то степени определяет регулятивная рамка, внешняя по отношению к ним. Примером может служить участие в «зонтичной» организации, следящей за исполнением базовых правил. В Швейцарии действуют две национальные ассоциации жилищных кооперативов602; каждая просит от организаций-участников соблюдения принципов, обозначенных в Хартии некоммерческого предоставления жилья603. Среди прочих выделяется следующий принцип: участников обязывают предоставлять доступное жилье без спекуляций, использовать модель Kostenmiete, отказываться от прибыли. Значимость этой хартии подчеркивается тем, что соблюдение означенных принципов часто является мерилом, сообразно которому правительства земель и кантонов предоставляют организациям-участникам займы и иные типы поддержки. Соблюдение Хартии также необходимо для получения займов с низкой ставкой от организаций банковского типа, поддерживаемых Швейцарской конфедерацией и работающих исключительно с кооперативами и НКО, предоставляющими жилье604. Для контраста: в немецкой системе Objektförderung юридический статус НКО как Gemeinnützigkeit («общественнополезный») никогда не имел особого значения, и налоговые льготы, сопутствующие этому статусу, были отменены в 1989 году605.
Швейцарская же система Trägerförderung («финансовой поддержки организаций, предоставляющих жилье»), взаимодействующая исключительно с НКО, самими принципами своего функционирования подтвердила, что задача системы – постоянная декоммодификация определенных жилищных активов