Важный этап сделки – регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Все регистрационные действия доверены Главному управлению Федеральной регистрационной службы (Росрегистр) – бывшему ГБР (Городское бюро регистрации). Законодательно прописаны сроки регистрации, расценки (госпошлина), перечень документов, которые надо собрать, а также причины отказа в регистрации.
Документов, которые придется собрать продавцу к моменту регистрации, достаточно много (примерно полтора десятка). Причем закон требует предоставить их в разном виде: часть – в виде подлинников, часть – в виде нотариально заверенных копий, часть – в виде справок. Перечень документов зависит от состава семьи и прав на квартиру (долевая, личная и т. д.). Например, необходимо получить разрешение жены на продажу, если муж выступает продавцом единолично. Надо также иметь в виду, что некоторые документы имеют ограниченный «срок годности» и их необходимо получать перед подачей документов на регистрацию. Если Росрегистр откажет в регистрации, не исключено, что такие документы придется получать повторно (срок годности документов истечет).
Закон о регистрации предусматривает перечень причин, по которым в регистрации могут отказать: некоторые документы неправильно оформлены, продавец не подтвердил свои права на продажу, комплект подготовленных документов может оказаться неполным и пр. Регистраторы вернут пакет, чтобы участники сделки дополнили его или исправили ошибки, но произойдет это не сразу, а через некоторое время. Пакет придется формировать заново (срок действия части документов уже истек…), а потом опять подавать на регистрацию. Процедура затягивается… Между тем, пока не будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, продавец не получит причитающихся ему денег.
Кроме того, подателей документов подстерегает еще одна неприятная неожиданность – очереди в Росрегистре.
Если довериться агентству, этих проблем можно избежать. Во-первых, действующий по доверенности агент знает, какие именно документы необходимо собрать, как и где их быстрее получить. И в очередях риэлторы не стоят: для них, как для юридических лиц, работает специальное «окно», куда они (по договору с Росрегистром) подают на регистрацию сразу несколько пакетов документов.
Последний этап сделки, после которого ее участники распрощаются с агентством недвижимости, – передача квартиры от продавца покупателю. Продавец обязан освободить квартиру в оговоренный срок, например, через две недели после регистрации права собственности. Квартиру необходимо передавать в полном порядке: она должна быть свободна от имущества продавца, покупателю должны быть переданы все комплекты ключей и квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг, телефона, электричества и пр.
Агент вместе с покупателем должны проверить, остались ли на месте оборудование, сантехника, дверные ручки и прочее имущество (если в договоре не прописан другой вариант). Только после этого процедура передачи квартиры считается состоявшейся и продавец может получить оставшиеся деньги.
Вся сделка с участием агентства недвижимости обычно укладывается в месяц-полтора, и сроки зависят в первую очередь от того, насколько долго квартира простояла в листинге. За это время агентство успевает не только продать квартиру, но и убедиться в ее юридической чистоте, а также сделать всю процедуру безопасной. Невозможно представить продавца, пустившегося в самостоятельное проведение сделки и организовавшего все быстрее и без материальных потерь. Если оценить временные затраты, когда приходится отпрашиваться с работы или жертвовать отпуском, наверняка окажется, что обращение в агентство недвижимости сэкономит ваше время (и деньги).
Итак, из чего же состоит качественная услуга по продаже недвижимости:
• Экспертная оценка вашей недвижимости для определения оптимальной рыночной стоимости объекта.
• Прозрачная ценовая политика компании при заключении договора с клиентом.
• Эффективная рекламная компания объекта для быстрого поиска покупателя.
• Еженедельная отчетность по результатам продвижения объекта.
• Оперативная организация профессиональных презентаций объекта с обязательным заполнением актов показа и проведение переговоров с потенциальными покупателями.
• Организация сбора документов для проведения сделки.
• Индивидуальное юридическое сопровождение сделки купли-продажи.
• Согласованная схема взаиморасчетов по сделке со всеми ее участниками, включая продавца, покупателя, банк-партнер.
• Услуга инкассации.
• Подача и получение пакета документов с Росрегистрации.
• Организация передачи объекта новому владельцу по акту сдачи-приемки.
Глава 5. Если вы покупаете недвижимость
Покупка квартиры – важное событие, которое у большинства происходит лишь раз в жизни. Поэтому относиться к приобретению квартиры следует серьезно, внимательно, без спешки.
Для начала хорошо бы определиться, что именно предполагается купить. Для этого можно ознакомиться с объявлениями о продажах квартир. Они есть в специализированных СМИ, на интернет-сайтах, в газетах рекламных объявлений. В листингах обычно указывают несколько параметров квартиры: район, тип дома (панельный, кирпичный и т. д.), этаж, общее количество этажей в доме, наличие лифта, балкона и телефона, площадь квартиры, количество комнат, площадь кухни. Иногда в объявлениях указываются дополнительные преимущества выставленного на продажу объекта, например: наличие рядом крупных торговых комплексов или парков, высота потолков или близость к станциям метро. Но составить полное представление о квартире можно только во время личного посещения – просмотра, о котором надо предварительно договориться с хозяевами квартиры (продавцами). Кстати, только они могут дать внятные пояснения о квартире, если возникнут вопросы.
Многие люди пытаются приобрести квартиру самостоятельно, не обращаясь в агентство недвижимости. По их мнению, получается значительная экономия средств (поскольку риэлторы за услуги взимают комиссионные). Но, как известно, деньги можно измерить временем, а в случае дорогостоящей покупки (например, квартиры) – еще и безопасностью (экономической и личной).
Когда «сами с усами»
В листингах специализированных СМИ содержатся тысячи выставленных на продажу квартир. Для удобства они разбиты по районам города и по количеству комнат в квартире, однако выбор подходящего варианта остается непростым делом.
Нередко в листингах появляются, мягко говоря, некачественные предложения, иногда владелец квартиры вовсе не собирается ее продавать, а лишь пытается оценить для одному ему ведомых целей, да и уже проданные квартиры могут «застрять» (рекламные объявления оплачены на месяц-другой вперед, СМИ выполняет обязательство перед рекламодателем).
Можно представить, как будет выглядеть самостоятельный выбор квартиры: сначала придется регулярно (иногда – в течение нескольких месяцев) просматривать объявления о продажах, затем – обзванивать владельцев подходящих квартир. С каждым надо договориться о встрече (не будем забывать о работе, отпусках, семейных обстоятельствах и т. п.) и съездить на просмотры. И так десять или двадцать раз. При этом можно не обратить внимания на существенные недостатки квартиры, которые продавец (и это очевидно!) попытается скрыть, замолчать.
Сколько времени все это займет – неизвестно, а недвижимость, между прочим, имеет тенденцию дорожать.
Кроме того, во время самостоятельных поисков можно попасть в руки мошенников, а то и настоящих грабителей. Например, при самостоятельном обзвоне продавцов можно нарваться на преступников, которые вычислят адрес предполагаемого покупателя по номеру телефона, через АОН. Для всех очевидно: если человек собирается купить квартиру, значит, он располагает изрядной суммой денег. Самостоятельного покупателя чрезвычайно любят мошенники. Они хорошие психологи, поэтому квартирой, которую выставляют на продажу аферисты, потенциальный покупатель заинтересуется непременно. Хотя бы потому, например, что получит скидку (квартиру якобы необходимо срочно продать).
Еще хуже (в смысле безопасности) расклеивать объявления «Куплю квартиру в этом доме».
Допустим, покупателю удалось избежать криминальных историй и выбрать квартиру после нескольких месяцев поисков, и расчеты решено проводить самостоятельно. За квартиру надо вносить аванс, и делать это лучше в присутствии посредников. Причем нотариус здесь не помощник (он не отвечает за то, что кто-то кому-то что-то передал), он только заверяет подписи.
Затем надо обеспечить расчеты после совершения сделки: для этого придется договариваться с банком об аренде ячейки (или верить продавцу на слово).
Следующий этап – сбор документов для будущей регистрации. Для этого придется походить по инстанциям. Но главное даже не походы, а невозможность получить сведения о переходе прав собственности от одного владельца к другому, если квартира уже продавалась неоднократно, а также сведения о том, кто был прописан в квартире 10–15 лет назад. Могут возникать юридически запутанные ситуации, которые позволят позже кому-либо из заинтересованных лиц оспорить правомерность сделки. Чтобы этого не произошло, до заключения договора купли-продажи необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. Необходимая информация есть в разных государственных структурах, но по частям. Для физических лиц она может оказаться абсолютно недоступной, то есть собрать все документы так и не удастся.
После подачи пакета документов на регистрацию сотрудники Федеральной службы регистрации начинают проверку всех собранных бумаг. Причем Росрегистр может завернуть документы, если в пакете не хватит какой-нибудь справки или она будет просрочена. Регистрация может вылиться в 1,5–2 месяца. За каждый лишний день аренды ячейки, тем временем, надо платить банку.
Самостоятельно подготовленную сделку лучше проводить в присутствии нотариуса, в его офисе. Тут уж хочешь не хочешь, а платить за посредничество придется – 1 % от суммы сделки.