Чтобы меньше платить за нотариальное заверение факта сделки, а позже избежать уплаты налогов в особо крупных размерах, в качестве суммы сделки можно указать балансовую стоимость квартиры (которая традиционно ниже рыночной). Это действительно возможно по обоюдному согласию. Одна беда: если по решению суда сделка будет признана недействительной и подлежащей расторжению, продавца обяжут вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
Перед самым финалом сделки – переходом прав собственности – самостоятельного покупателя может поджидать еще одна неожиданность: продавец может передумать продавать квартиру вообще или возникнут обстоятельства, которые помешают сделать это в назначенный день. Также продавец может увеличить цену – в день, на который назначена сделка. Все придется начинать сначала.
Самостоятельно приобретать квартиру надежнее на первичном рынке. На поиск вариантов и просмотр уйдет немного меньше времени, чем при покупке на вторичном рынке. Кроме того, на первичном рынке нет необходимости в проверке юридической чистоты квартиры – у застройщика должен быть пакет документов, подтверждающих его права на земельный участок и разрешение на строительство.
Но такая сделка, если ее проводить самостоятельно, может оказаться опасной. Обычно потенциальные покупатели ищут подходящую квартиру, ориентируясь на адрес стройки и цену, хотя, наверное, разумнее было бы обратить внимание на название компании, продающей квартиры в строящемся доме. Если заключить договор с ненадежной строительной фирмой, можно вообще не дождаться готовой квартиры или получить другие неприятности.
Договор, составленный застройщиком, может ущемлять права покупателя. Например, если покупатель захочет расторгнуть договор, окажется, что ему необходимо уплатить большой штраф. В свою очередь, ответственности, например, за срыв сроков строительства застройщик, как правило, не несет. Точнее, в договоре специально указывается, что покупатель может расторгнуть с застройщиком договор, если сроки строительства будут нарушены. Однако люди этим правом не пользуются: они предпочитают подождать несколько месяцев, а не получить обратно выплаченные деньги, на которые квартиру уже нельзя будет купить.
Хотите верьте, хотите нет, но ни одна риэлторская фирма не станет продавать квартиры в доме, застройщик которого имеет не слишком хорошую репутацию. С такими фирмами не хотят сотрудничать банки и страховые компании. Но об этих тонкостях многие покупатели даже не знают или не задумываются.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Как вы уже поняли из предыдущей главы, тем, кто хочет сэкономить время и нервы, а также обезопасить себя от мошенников, лучше обратиться к профессионалам, в агентство недвижимости. Многих останавливает финансовая часть вопроса: за риэлторские услуги надо заплатить 4 % от суммы сделки. Но британцы не зря придумали поговорку «Время – деньги». Сэкономив деньги, мы вынуждены будем потратить много времени. Впрочем, каждый решает эту дилемму сам.
Покупка жилья на вторичном рынке начинается с выбора приемлемых вариантов. Агент риэлторской фирмы регулярно «мониторит» рынок: отслеживает все объявления о выставленных на продажу квартирах, имеет широкий круг знакомств, договоры с другими агентствами – иными словами, владеет ситуацией на вторичном рынке жилья. Кроме того, он знает тонкости законодательства и правила проведения сделок. Но главное достоинство опытного агента – умение собрать «цепочку», свести вместе людей, абсолютно не похожих друг на друга, уговорить сомневающихся продать то, что им не нужно, и купить, то, в чем они нуждаются именно сейчас.
При первой встрече агент выясняет, какую именно цель преследует покупатель, его мотивацию. Согласитесь, не всегда мы приходим в магазин, точно представляя, что же нам нужно, и приобретение жилья не является исключением. Агент поможет потенциальному покупателю понять, что именно ему требуется и хватит ли на это средств или нужно брать кредит.
Спустя несколько дней (а возможно, и сразу) агент предложит покупателю несколько вариантов, максимально соответствующих его пожеланиям. Между прочим, в список предложений могут попасть квартиры, которые еще не выставлены в открытую базу или на которые клиент сам никогда не обратил бы внимания.
Чем больше риэлтор получит от покупателя информации о его запросах, желаниях, жизненных обстоятельствах, планах и мечтах, тем проще ему подобрать нужную квартиру. Риэлтор сразу отсечет лишние варианты, поскольку знает, как составляются рекламные объявления и насколько они соответствуют реальности…
Следующий этап – просмотр вариантов. Как правило, хватает трех-четырех адресов, чтобы покупатель выбрал подходящую квартиру, поскольку неинтересные варианты риэлтор уже объехал сам и отсеял.
Отношения надо формализовать
Отношения между агентством и покупателем оформляются договором. Договор означает, что агентство обязуется предоставить покупателю целый спектр риэлторских услуг и сопровождать все этапы сделки, вплоть до получения свидетельства о собственности на приобретенную квартиру и заселения в нее. Сразу после подписания договора и внесения авансового платежа риэлторская фирма становится доверенным лицом покупателя.
В каждой приличной компании есть собственный отдел безопасности и юридическая служба. Когда квартира выбрана, и стороны договорились о цене, агентство начинает проверку юридической чистоты квартиры.
Юридическая чистота означает, что хозяева квартиры, у которых есть свидетельство о праве собственности, – единственные ее законные владельцы в данный момент, что предыдущие сделки по квартире были проведены без нарушений законодательства и что ни при каких обстоятельствах никто не предъявит претензий новому хозяину.
Для начала риэлтор должен разобраться, имеет ли право человек, выставивший квартиру на продажу, ее продавать вообще. Бывают случаи, когда квартиру продает один из супругов, в то время как для другого приход покупателей на просмотр оказывается полной неожиданностью.
Каждая квартира вторичного рынка, коль скоро она появилась в продаже, имеет собственную историю. Иногда эта история ограничивается только приватизацией, иногда квартира успела перейти из рук в руки неоднократно. Юрист берет на себя труд проверить все сделки, включая приватизацию, которые когда-либо проводились с этой квартирой. Для этого приходится собирать справки в различных инстанциях. Если в процессе проверки квартиры выяснится, что на нее имеет право и, возможно, через какое-то время будет претендовать некое третье лицо, фирма будет настоятельно советовать поменять объект сделки, выбрать для себя другую квартиру. Если это третье заинтересованное лицо начнет требовать положенную долю, судебных разбирательств не избежать. А вся последовательность сделок будет признана ничтожной, и их придется расторгать. Даже представить сложно, сколько на это может уйти времени. Поэтому проверка юридической чистоты квартиры важна и для покупателя, и для агентства.
Еще один момент – проверка самого собственника. Обычно это делает служба безопасности агентства, имеющая тесные связи с «компетентными» органами.
Одобряя сделку, агентство, таким образом, гарантирует юридическую чистоту квартиры. Профессиональные компании выдают покупателю перед сделкой экспертное заключение по юридической экспертизе.
Этапы сделки
Агентство недвижимости не просто сопровождает сделку, но организует ее. После проверки квартиры необходимо собрать довольно значительное количество справок. Часть этих справок клиент может получить самостоятельно. Однако агент готов избавить его от любых посещений присутственных мест: достаточно выписать на фирму доверенность. Поскольку покупатель не может все время уделять подготовке сделки (надо ведь когда-то и на работу ходить!), агентство подготовит ее значительно быстрее. Кроме сбора документов необходимо договориться о передаче денег (взаиморасчетах), нотариате и т. д. Обычно, если сделку проводит агентство, все процедуры происходят в один день. Как правило, это день, удобный для всех участников сделки. В один день происходит подписание документов, нотариат, подача документов на регистрацию и частичный расчет по сделке.
Взаиморасчеты по сделке – очень серьезный момент. Сложившаяся на сегодня практика – поэтапные расчеты. Половина оговоренной суммы выплачивается после подписания договора купли-продажи и нотариального его заверения, 40 % – после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Оставшиеся 10 % нужно внести после подписания акта приема-передачи квартиры. Весь «расчетный период» деньги покупателя хранятся в банке. Распространенное место для их хранения – банковская ячейка (сейф). Его абонирует агентство недвижимости. Отдельная операция – закладка наличных денег в ячейку. В этой процедуре участвуют и продавец, и покупатель, и представитель агентства. Как правило, ячейка закрывается на три ключа, каждый участник получает свой ключ. Таким образом, открыть ячейку хотя бы без одного из участников сделки невозможно. После каждого этапа все персонажи отправляются в банковское хранилище и извлекают оговоренную часть денег, которую тут же получает продавец.
Существуют и другие схемы расчетов. К сожалению, безналичные расчеты пока распространены мало. Они (в частности, расчеты через аккредитивы) стали пользоваться определенной популярностью в середине 1998 года. Дефолт подкосил еще слабую систему безналичных расчетов, и теперь она постепенно набирает силу, по мере того, как население привыкает пользоваться пластиковыми картами, чеками и т. п. Безналичный расчет предполагает несколько форм оплаты – через платежные поручения, банковские карты, чеки или аккредитивы. Аккредитивы признаны самой удобной схемой. За день-два до назначенной сделки покупатель открывает специальный счет и кладет туда деньги. Получателем денег выступает продавец, который при желании может получить наличные, но также может получить чеки или перевести деньги на свой счет – неважно, в каком банке он открыт. Деньги выдаются продавцу также поэтапно, по мере того, как банк получает соответствующие указания – например, документ о регистрации перехода права собственности.
Вопрос, проводить ли расчет за наличные или отдать предпочтение безналу, скорее, из области психологии. Довольно много людей воспринимает чеки или карты с недоверием: как же, получить за целую квартиру кусочек пластика. А поговорка «Деньги счет любят» – пока что основное руководство к действию. Мало кто в силах отказаться подержать в руках крупную сумму. При этом использование банковских услуг в любом случае требует дополнительных расходов – хоть на аренду сейфа, хоть на открытие счета или обналичивание денег.
Первый этап сделки – подписание договора купли-продажи в простой письменной форме или нотариально удостоверенного.
Нередко участники сделки сознательно занижают стоимость квартиры в договоре, чтобы избавиться от дополнительных выплат в виде вознаграждения нотариусу или подоходного налога государству. Нотариус получает 1 % от суммы сделки за свои услуги. Естественно, чем больше сумма, тем больше надо отдать нотариусу. Формально нотариат оплачивает покупатель.
Размер налога зависит не только от стоимости квартиры, но также от срока, в течение которого она была в собственности продавца. Самый «дорогостоящий» вариант – 13 % налога на сумму, превышающую 1 млн рублей и в случае владения квартирой менее трех лет.
Но даже если расходы по сопровождению сделки высоки, можно попытаться найти какой-либо компромиссный вариант. Например, поделить расходы между продавцом и покупателем.
Главная причина, по которой риэлторы советуют прописывать в договоре действительную стоимость квартиры, – угроза судебного разбирательства. Никогда нельзя исключать, что сделку могут признать недействительной. Это устанавливает суд. Если он решает расторгнуть договор, покупателю полагается получить обратно свои деньги – столько, сколько указано в договоре.
При сделках с заниженной стоимостью нередко выплаченную разницу оформляют распиской. При необходимости в суд приносят эту расписку. Однако никогда нельзя знать заранее, как к этому отнесется конкретный судья. Некоторые принимают во внимание расписку и постановляют вернуть всю сумму – и ту, что написана в договоре, и ту, что указана в расписке. Некоторые – наоборот. Логика судей проста: указывая в договоре заниженную стоимость, вы хотели обмануть государство. Вот вам и наказание.
Кроме того, может случиться так, что продавец уже успел потратить деньги и возвратить их сразу не сможет. Тогда на его недвижимое имущество накладывается арест в обеспечение иска. Но поскольку указанная в договоре купли-продажи балансовая стоимость была очень низкой, судебные исполнители могут арестовать в обеспечение иска и другое имущество. Дальше, как известно, последуют торги.
Право собственности необходимо зарегистрировать в государственном органе – Федеральной службе регистрации (Росрегистр), бывшем Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР). Несколько лет назад произошли изменения в схеме работы этой службы, расценках и сроках регистрации. Теперь за регистрацию уплачивается госпошлина, которую, по закону, нельзя увеличивать или уменьшать. Прежде можно было зарегистрировать право собственности даже за один день – соответственно, по повышенным расценкам. Теперь это считается незаконным, и на официальную регистрацию отведен месяц. Однако в Росрегистре работают специалисты, которые могут выполнить экспертизу и регистрацию в несколько раз быстрее. У целого ряда агентств, давно работающих на рынке, документы на регистрацию принимаются организованно, без очереди, в определенные дни недели и в определенные часы. Регистрация для клиентов этих агентств может происходить быстрее, если они в этом нуждаются и если качество экспертизы, которую провело само агентство, не вызывает нареканий в Росрегистре.
На регистрацию надо предоставлять достаточно объемный пакет документов. При этом есть некоторые документы, которые считаются действующими несколько недель или месяц-два. До того как право собственности будет зарегистрировано, Росрегистр проводит дополнительную экспертизу, тщательно просматривает документы.
Если в пакет не попадут все необходимые документы или обнаружатся неточности и нарушения в их составлении, Росрегистр может вернуть пакет на доработку. За каждую очередную подачу заявки на регистрацию придется платить дополнительно.
Если Росрегистр откажет в регистрации, некоторые справки придется получать повторно. Однако при регистрации через агентства подобная проблема не возникает, поскольку риэлторы хорошо знают требования к пакету документов, которые подаются на регистрацию.
Последний этап сделки купли-продажи квартиры – подписание акта приема-передачи квартиры. Сразу после его подписания продавец получает оставшуюся часть денег. По условиям договора, передача квартиры может происходить через несколько дней или даже месяцев после регистрации права собственности нового владельца.
Перед подписанием акта продавец должен проследить, чтобы все, кто прежде был прописан в квартире, выписались из нее (снялись с регистрационного учета). Кроме того, надо освободить квартиру физически, то есть вывезти свое имущество.
Подписание акта – юридическая процедура, которая означает, что все обязательства продавца исполнены, покупатель всем доволен и претензий продавцу предъявлять не будет.
Во время оформления акта продавец передает не только саму квартиру, но также ключи и квитанции об оплате коммунальных услуг. Кстати, до совершения сделки полезно поинтересоваться у продавца, во что ему обходится содержание квартиры. Не исключено, что это будет намного дороже, чем в старом жилье покупателя, и может привести даже к отказу от совершения сделки.
Итак, качественная услуга риэлторской компании для покупателя складывается из следующих этапов:
• Детальное изучение потребностей клиента и профессиональное заполнение бланка-заказа клиента.
• Профессиональное изучение предложений с проверкой подлинности информации по объектам недвижимости.
• Предварительный выезд специалиста на объект с целью выявления соответствия требованиям клиента.
• Согласование с клиентом графика просмотров объектов.
• Предварительное согласование плана сделки с продавцом выбранного объекта.
• Заключение договора по выбранному объекту с его авансированием.
• Юридическая экспертиза объекта с оформлением экспертного заключения юриста.
• Согласование схемы взаиморасчетов и плана сделки в банке-партнере.
• Подача и получение документов из Росрегистра.
• Организация передачи объекта владельцу по акту приема-передачи.
• Вручение заключения юридической экспертизы по объекту.
Налоговые вычеты
Каждый год с 1 января по 30 апреля в стране проходит декларационная кампания. Декларацию о доходах обязаны подать все граждане, получившие доход от продажи личного имущества, к коим причисляется и жилье. Покупатели жилья могут претендовать на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой или строительством жилья (или доли в нем).
Для этого необходимо написать заявление с просьбой о предоставлении налогового вычета, приложить документы, подтверждающие право на его получение, и сдать налоговую декларацию. После чего запастись терпением и ждать поступления средств.
Вычет будет предоставлен только с официальных («белых») доходов – государство вернет то, что вы уплатили в бюджет в качестве подоходного налога. Имущественный налоговый вычет является единственным налоговым вычетом, который может быть перенесен в неиспользованной части на последующие налоговые периоды до полного его использования, без ограничения количества лет.
Каждый человек может воспользоваться имущественным вычетом на покупку или строительство жилья только раз в жизни. Но нет правил без исключений: если вы приобрели жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то можно еще раз использовать право на имущественный вычет, так как новый закон распространяется на жилье, приобретенное после 1 января 2001 года, и в нем не прописано, что права на льготу лишаются те, кто успел ею воспользоваться ранее. Если же вы покупали не одну квартиру или дом до или после 2001 года, но вычетом еще не пользовались, то сейчас имеете право выбрать любой из этих объектов для получения налогового возмещения.
Для граждан, реализующих право на имущественный вычет, срок подачи декларации не ограничивается первыми четырьмя месяцами года, документы могут быть представлены в налоговый орган в любое время. Так что, если вы хотите избежать километровых очередей, лучше подойти в налоговую после 30 апреля. Можно прислать декларацию и по почте, правда, в этом случае вы не сможете оперативно на месте заменить листы, в которых вы допустили ошибку. Если окажется, что декларация заполнена неверно, то для исправления вам отправят ее обратно по почте, и переписка может затянуться.
Срок предъявления декларации в случае имущественного вычета составляет три года с момента окончания налогового периода, за который эта декларация подается, то есть в 2007 году можно подать три декларации за 2004–2006 годы. Надо иметь в виду, что форма деклараций от года к году меняется, а заполнять декларации надо в соответствии с формой, утвержденной для этого отчетного года: за 2003 год – по форме 2003 года, за 2004 – по форме 2004-го и так далее (год приобретения жилья значения не имеет).
До августа 2003 года человек, желающий получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, должен был заполнять еще и специальную декларацию, отражающую соответствие расходов доходам. Теперь доказывать в обязательном порядке то, что вы приобрели недвижимость на свои деньги, не надо: то есть родители могут купить детям квартиру в собственность, а дети – воспользоваться правом получения имущественного налогового вычета. Тем не менее статью 31 Налогового кодекса о праве налоговых органов контролировать соответствие доходов налогоплательщика крупным расходам никто не отменял, так что помните об этом, оформляя налоговый вычет на человека, только начавшего работать и не имевшего ранее источника крупных доходов.
Еще важный момент: налоговики могут оспорить сделки купли-продажи между лицами, признанными судом взаимозависимыми, и не всегда ее критерием является наличие родственных связей. Если дочь, проживающая в одной из двух квартир, принадлежащих отцу, вдруг эту квартиру купит и обратится в налоговую за вычетом, могут начаться судебные разбирательства и никакого вычета дочь не получит. В этом случае речь идет о попытке обмана государства: и отец не останется в накладе (подоходный налог с выручки от продажи квартиры будет скомпенсирован налоговым вычетом), и дочь получит прибыль. Точно так же оспариваются любые, подозрительные, на взгляд налоговиков, случаи.
Не имеют права на налоговую льготу и люди, жилье которым приобретено работодателем, то есть если на покупку жилья были затрачены не собственные средства.
С 1 января 2007 года на налоговый вычет получили права покупатели комнат в коммунальных квартирах (прежде вычет предоставлялся, если комната фигурировала как доля в квартире, а не как самостоятельный объект). Это изменение должно найти отражение в декларациях по итогам 2007 года (то есть в 2008 году).
Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Это не значит, что вам вернут миллион – эту сумму «вычтут» из всей совокупности доходов, с которых был уплачен подоходный налог (по ставке 13 %). Именно этот уплаченный налог с «вычтенного» миллиона вам и вернут. Несложно посчитать, что максимальный возврат – 13 % от миллиона – 130 000 рублей. Если на строительство или приобретение жилья (квартиры, дома, доли в нем) было израсходовано меньше миллиона рублей, то 13 % вернут с затраченной суммы (с 500 000 рублей – 65 000 рублей, с 800 000 рублей – 104 000 рублей и т. п.).
Начиная с 2005 года сверх имущественного вычета в сумме 1 млн рублей налогоплательщик может воспользоваться вычетом в сумме процентов, уплаченных за пользование целевым кредитом. При этом необходимо подтвердить, что кредит был использован именно на приобретение жилья. Тот факт, что квартира обременена и служит залогом по ипотечной сделке, не является препятствием для получения имущественного вычета.
При покупке имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям собственности либо в соответствии с их письменным заявлением. Последний вариант применяется при покупке недвижимости в общую совместную собственность, и соотношение долей между собственниками определяется по договоренности (при этом собственник не может отказаться от доли в пользу другого собственника, но процентное соотношение 99:1 допустимо).
Отправной точкой для инициирования возврата удержанного подоходного налога до 1 января 2005 года являлся момент получения на руки свидетельства о праве собственности на жилье. С 2005 года стало возможным подавать документы в момент появления акта приема-передачи квартиры. Налоговики, правда, жалуются, что новая норма осложняет отслеживание дальнейшей судьбы квартиры – недобросовестный гражданин может обратиться за вычетом, уже продав квартиру.
Заявление о предоставлении имущественного налогового вычета можно подать вместе с налоговой декларацией. При этом налоговая декларация заполняется полностью (вариант «моей зарплаты хватит для получения вычета, ее и укажу, а другие доходы отражать не буду» не пройдет). Необходимо отразить все полученные в налоговом периоде доходы (с указанием источников их выплаты), имевшиеся налоговые вычеты, суммы налогов, удержанных налоговыми агентами, суммы налогов, подлежащих уплате или возврату по итогам налогового периода.
К декларации и заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на приобретенное (построенное) жилье (доли в нем) и платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы (соглашения о зачете взаимных требований, не повлекшие за собой уплаты денежных средств, не могут являться основанием для предоставления имущественного налогового вычета).
Согласно Налоговому кодексу, с момента подачи декларации и всех документов налоговики должны в течение 3 месяцев провести камеральную проверку представленных сведений. Месяц дается на извещение налогоплательщика о том, что по итогам проверки он имеет право на вычет. И еще месяц (с момента получения заявления плательщика с указанием его банковских реквизитов) – на перечисление средств. Итого получается 5 месяцев. Однако на практике получается еще дольше.
Что касается открытия банковского счета, на который должны быть перечислены средства: налоговые органы предпочитают Сбербанк, однако по закону можно получить возмещение по налогам на счет, открытый в любом банке.
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику также по месту работы (до окончания налогового периода вне зависимости от года приобретения жилья). Для этого в заявлении надо указать работодателя, от которого налогоплательщик собирается получить налоговую льготу. После уведомления из налоговой службы о том, что такое право ему предоставлено, остается написать заявление работодателю и приложить необходимые документы. Работодатель не будет удерживать с работника подоходный налог, выплачивая ему заработную плату в полном объеме.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
• расходы на разработку проектно-сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:
• расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение недостроенного жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.