Какова основная разница между покупкой квартиры в строящемся жилье и в так называемой «вторичке» – домах, которые уже сданы в эксплуатацию? Да-да, именно, как только дом сдан застройщиком в эксплуатацию управляющей компании (УК), он сразу становится «вторичкой».
Многие этого не знают и думают, что вторичка – это жилье, которое обжито и годами эксплуатируется. Это не так с юридической точки зрения. И в этой главе я буду считать, что «вторичка» – это просто не новое жилье.
Так чем новостройка выгоднее?
На первый взгляд, во вторичном секторе вы покупаете совершенно готовое жилье, в котором сделан ремонт. Вам не надо беспокоиться о том, сможет ли застройщик вовремя достроить дом, сдать его в эксплуатацию, не возникнет ли у него проблем, не обанкротится ли он? А потом – о том, как организовать правильно ремонт, найти нужный дизайн, профессиональных ремонтников, не прогадать на материалах, не потратить лишние деньги.
Во «вторичке» вы покупаете готовый продукт, и естественно, что вы покупаете его дороже. Потому что кто-то до вас уже имел эту головную боль, не спал ночами и исправлял ляпы за нерадивыми строителями, вкладывался в ремонт, и чем старше квартира, тем больше средств было в нее вложено. Это с одной стороны.
Но ведь это было давно, скажете вы, в квартире жили, она старела, ветшала, почему она должна стоить дороже?
Как я уже писала, есть жилье, которое дорожает с годами, а есть такое, которое теряет в цене.
Если вы покупаете имиджевую квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах, то справедливо ожидаете, что она будет дорожать со временем. Плюс «вторички» еще и в том, что это обжитое жилье, проверенная годами постройка, которая уже обросла инфраструктурой и коммуникациями, и она расположена на месте, которое пригодно для существования многоквартирного дома.
В новостройке мы всего этого еще не имеем, новые дома часто строятся в местах, где жилых домов не было вовсе. То есть совершенно непонятно, как поведет себя эта земля по отношению к многоквартирному дому. Этот фактор имеет значение, поэтому «вторичка» дороже.
С другой стороны, когда вы покупаете квартиру во вторичном секторе, вы приезжаете смотреть в целом доме одну квартиру. Предположим, она вам не понравилась, а дом запал в душу, но в нем больше ничего не продается, нет никакого выбора, никакой возможности уговорить соседей продать квартиру.
И еще один момент, касающийся «вторички». Ремонт сделан, определенная планировка уже существует, и если она вас не устраивает, то придется все ломать и делать новый ремонт. То есть дорогая квартира плюс ремонт. Получается, что вы должны купить «вторичку» так выгодно, чтобы этот ремонт заложить в стоимость квартиры, то есть скинуть с цены ровно столько, сколько планируете затратить на ремонт.
Потому что деньги на квартиру уже выделены вами, это конкретная сумма, и вы начинаете торговаться. Что, дескать, квартира в таком вот состоянии, нуждается в ремонте, а этот ремонт вам не подходит, все придется делать заново. И если у вас хватит влияния и силы убеждения, то вы сможете получить желаемую цену.
В новостройке вы выбираете из десятков, а то и сотен квартир. Вы можете варьировать этаж, вид из окна на разные стороны света, учесть, что в квартире не должно быть сквозной продуваемости. Выбрать даже корпус, если это ЖК. Но есть риски. Повторяю, даже Федеральный закон 214-ФЗ не убережет вас при банкротстве застройщика и не поможет получить жилье в собственность.
Новостройка – это материал для творчества таких людей, которые любят преобразовывать, создавать новое. И у них это получается, они это любят делать, испытывают от этого удовольствие, даря окружающим незабываемые впечатления и воспоминания.
Многих смущает то, что новостройки обычно возводят в местах, отдаленных от основной инфраструктуры города, на окраинах, большими новыми микрорайонами с проблемной транспортной доступностью. Такие проекты носят особое название – комплексное освоение территории. И для них характерны все вышеперечисленные пункты.
Вместе с тем новостройки сейчас строят повсюду! Просто в центре города они дороже и выше классом, чем в удаленных районах. И застройка точечная.
Если в ваш бюджет сейчас укладывается только новостройка экономкласса, расположенная на окраине, то «вторичку» вы вообще на эти деньги не купите, такой просто нет. Нужно учитывать все факторы: если вас смущает удаленность, то можно сменить работу или найти новостройку в таком месте, которое вас устроит по самым важным для вас показателям. А что будет являться такими показателями – решать вам.
Проверка документов
Пакет документов, который дольщик вправе запросить у застройщика
А сейчас внимание! Сразу предупреждаю, дорогой мой читатель, – эта глава написана сухим языком юридических терминов и формулировок. Но она ОЧЕНЬ важна для нас при покупке квартиры в новостройке, потому что эта информация защищает нас от недобросовестных и ненадежных застройщиков незаконно возводимых объектов.
Поэтому собираем мозги в кучку, как говорится, напрягаемся и разбираемся, какие документы должны быть у надежного и авторитетного застройщика.
Чтобы оценить риски вложения денег, мы можем запросить у застройщика пакет документов, дающих ему право на строительство данного объекта.
Остановимся на серьезных вопросах, которые нам обеспечивают свободу в полете дизайнерской фантазии. Прежде всего, это юридическая основа, номенклатурная база, которая позволяет нам в дальнейшем чувствовать себя более свободно и безопасно.
В соответствии со ст. 19 федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (214-ФЗ) застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков он использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В проектную декларацию входит информация о застройщике и об объекте строительства. Согласно положениям ст. 20 вышеуказанного федерального закона информация о застройщике должна включать следующие пункты:
• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;
• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических);
• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Более того, согласно императивному (не подлежащему изменению по инициативе ее адресатов) указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:
• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:
• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;
• информация о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома, об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию таких рисков застройщиком;
• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Ознакомившись с учредительными документами застройщика, мы сможем определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (может так быть, что определение цены договора относится уставом к полномочию совета директоров застройщика).
Нам важно запросить у застройщика вышеперечисленные документы не только для того, чтобы установить законность его деятельности и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить себя как дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.
И, как показывает судебная практика, все споры нужно разрешать и создавать их до критического момента, когда застройщик, не дай бог, объявит себя банкротом.