Есть некий временной запас, который застройщик всегда себе оставляет, чтобы потом не судиться с дольщиками, если вдруг сроки будут увеличены. Он ставит себе тот максимальный срок, на протяжении которого он точно знает, что объект будет возведен. А если раньше – тем приятнее для дольщика.
Страхование ответственности застройщика
С 1 января 2014 года по 214-ФЗ страхование застройщика является обязательным мероприятием, необходимым фактом. Одно из основных обязательств застройщика – передать долевым собственникам по договору объект соглашения. Но нас, дольщиков, может защитить от перспективы остаться без квартиры только страховка: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика, и это имеет для нас большое значение.
Данное изменение очень трудно входило в реальность, поскольку ни страховые компании, ни банки, ни ОВС (общество взаимного страхования) не желали брать на себя ответственность за застройщиков при практическом отсутствии правовой базы, регулирующей данные отношения.
Обратите на страховой полис или договор при заключении ДДУ самое пристальное внимание! Сейчас только он может защитить вас от перспективы остаться без квартиры, если с застройщиком что-то пойдет не так!
Какие особенности имеет страхование ответственности застройщика?
Страхованием данного вида ответственности застройщики, естественно, занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать один из следующих методов гарантийной защиты:
• страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
• страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
• страхование с участием компании, работающей на основании лицензии и обладающей именно лицензией на страхование гражданской ответственности застройщика.
Вступление в общество обязательного страхования не является для застройщика простым и безопасным в материальном плане процессом. Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует ряд других рисков, которыми сопровождается вступление в общество обязательного страхования.
Страхование с участием банка в роли поручителя не выгодно в первую очередь процедурой, которую нужно пройти для того, чтобы застройщик получил это страхование. Длительное время необходимо собирать документы, и оформление происходит не так быстро, как хотелось бы. Обязательно должен быть выплачен залог в размере 30 процентов от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.
С точки зрения дольщика очень выгодно, если застройщик так застраховал себя, и очень невыгодно самому застройщику. Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинается от одного процента годовых от суммы поручительства.
Законодательство также устанавливает ограничения для банка, который берет застройщика, как говорится, на поруки. Финансовое учреждение должно работать не менее пяти лет, обладать уставным капиталом от 200 миллионов рублей и иметь собственное имущество в размере 1 млрд рублей.
Таким требованиям соответствует очень малое количество российских банков – все они отличаются закрытостью и консервативностью. Для застройщика, как правило, намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.
Банки и сами не делают для застройщиков поручительство выгодно-доступным продуктом, так как при наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем, связанных с взысканием задолженностей.
Наиболее выгодным методом страхования для застройщика можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря большой конкуренции, существующей между страховщиками, многие программы выглядят поистине выгодными предложениями для страхователя.
Во-первых, страховые компании предлагают вполне приемлемые тарифы и цены.
Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог, как в предыдущем методе страхования.
Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений в существующем варианте договора. По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполнения работ.
Еще одно большое преимущество при выборе варианта со страховой компанией – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения. Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией. Относительно сторон соглашения можно сказать следующее: страхователем выступает всегда застройщик, страховщик же выбирается в зависимости от выбранного способа страхования.
Оптимальным вариантом для застройщика будет именно договор, заключенный со страховой компанией, – ему это выгодно, но все риски в этом случае ложатся на страховую компанию. И она будет искать все возможные и невозможные способы, чтобы не выплачивать вам, как дольщику, те суммы, на которые вы купили квартиру в соответствии с вашим договором долевого участия, если застройщик обанкротится, например.
Кроме того, страховать ответственность строителей смогут только те страховые фирмы, которые работают на рынке не менее пяти лет и при этом имеют собственные средства в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала не менее 120 миллионов рублей. А это крупные страховые компании, которые как раз и не торопятся приобретать лицензию на этот вид деятельности.
Кстати, обратите на это внимание: обязательно должна быть такая лицензия.
Проверяйте, задавайте вопросы застройщику при заключении ДДУ.
Как бы то ни было, страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков: они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.
Но как вы думаете, что легче получить – деньги из банка, притом, что 30 процентов застройщик отдал банку перед тем как построить объект, или деньги со страховой компании? Или легче получить деньги с общества взаимного страхования, как в первом случае, где действует круговая порука и каждый ответственен за другого?
Безусловно, застройщику удобно страховать свою ответственность по третьему варианту, именно со страховой компанией, а нам с вами лучше, если застройщик застраховал свою ответственность с банковским учреждением либо с участием общества взаимного страхования.
В любом случае страховка должна быть! Обращайте свое внимание на это и проверяйте, чтобы страховая компания имела лицензию на страхование гражданской ответственности застройщика.
Ваши приоритеты при выборе и проверке застройщика
После выбора конкретного объекта, в котором вы собираетесь покупать квартиру, мы внимательно изучаем проектную декларацию застройщика, которая должна быть опубликована либо на официальном сайте объекта, если таковой имеется, либо где-либо в СМИ, либо на сайте самого застройщика, либо должна быть предоставлена по первому требованию в офисах продаж.
Обязательно требуйте проектную декларацию именно того объекта, который вы выбрали. В ней должны присутствовать все пункты, разрешающие законное строительство. Подробно об этом вы можете прочитать в главе «Пакет документов при строительстве, которые дольщик вправе запросить у застройщика».
Кроме этого мы изучаем застройщика: сколько времени он на рынке, как он строит, какие о нем есть отзывы – и клиентов, и жильцов домов, которые уже построены. Узнаем, какие жилые комплексы уже им построены и насколько успешно, какой у него авторитет, какую славу он заслужил в Интернете в своем регионе.
У каждого застройщика есть специфические черты, которые он переносит от проекта к проекту, от объекта к объекту. Это не обязательно недостатки, именно особенности. Но для вас они могут стать недочетами, поэтому надо выяснить, какие у застройщика есть характерные особенности в строительстве. Обычно в компаниях, даже крупных, как ни странно, одни и те же недочеты кочуют от объекта к объекту, от стройки к стройке. У крупных компаний есть определенный почерк, и он зачастую отнюдь не идеален. И вопрос только в том, с чем конкретно вы готовы мириться, а с чем – категорически нет.
Есть один известный застройщик, который традиционно строит на осушенных болотистых землях. Когда я изучала его объекты (хотела купить у него квартиру, мне очень нравились планировки), я удивилась: почему от объекта к объекту крупный московский застройщик выбирает (или ему достаются такие) участки престижные с точки зрения расположения, самого места строительства, но очень неоднозначные в плане географических (природных) факторов? Везде была избыточная влажность земли, на которой строился ЖК, и, соответственно, климата, который таким образом создавался.
У других застройщиков может страдать само качество жилья в конкретном пункте: низкобюджетная сантехника, самые дешевые строительные и отделочные материалы, убогие входные группы.
Некоторые застройщики используют в оформлении фасадов зданий старые технологии. Такой дизайн и отделка уже давно устарели, они не смотрятся. Потому что в дизайне фасадов тоже есть своя мода, которую «делают» современные технологии. Это говорит о том, что застройщик не доработал вопрос.
Он живет во вчерашнем дне и поддерживает деловые отношения с такими производителями строительных, отделочных материалов, которые тоже не уделяют должного внимания современным тенденциям, не развиваются.
Поэтому застройщика проверяем со всех сторон. И обязательно смотрим, какой управляющей компании он передает в эксплуатацию свои здания. Обычно в небольших городах это одна компания, оформленная разными организациями: одна организация строит, другая продает, третья принимает в эксплуатацию.
В крупных городах это бывает по-другому: управляющие компании меняются, среди них есть конкуренция, пусть даже искусственно созданная. Мы это не можем проследить, но можем понаблюдать, что застройщик будет передавать управляющей компании, какого качества жилье, это можно будет посмотреть в процессе стройки. На всех этапах, особенно на по