При неправильной заделке может со временем пойти плесень, и эта неприятность может быть усугублена климатом вашего региона.
В квартиру можно войти через входную дверь, которую некоторые застройщики делают брендовой, и менять ее нельзя, либо временной, и менять ее необходимо.
Потолочные плиты должны примыкать друг к другу плотно и без смещений. Если такие смещения есть, застройщик должен их выравнивать сам. Если ошибка была сделана при укладке плиты, то это приводит к сильному перекосу, и плиты смещаются в стыке по уровню. На штукатурку такого потолка для его выравнивания уйдет много материала.
Все недочеты и ваши замечания к застройщику должны быть внесены в акт приема-передачи. И в обозримый срок застройщик эти недостатки должен устранить. Обычно это не больше месяца. Этот акт должен включать следующую информацию:
• точный адрес дома;
• номер квартиры согласно паспорту и площадь помещения;
• финальную стоимость квартиры, подготовленную для регистрации в Росреестре.
В процессе составления акта о приеме-передаче квартиры дольщику в обязательном порядке предоставляется смотровой лист, который нужно взять с собой на осмотр квартиры и вносить туда все обнаруженные недочеты застройщика.
Если управляющая компания отправляет с вами просто прораба Вениамина Сигизмундовича, лихо поигрывающего ключами от вашей квартиры на пальце и при этом идущего на прием-передачу без клочка бумаги и ручки, то вряд ли приемка состоится.
Он может очень удивиться по поводу того, что должен быть смотровой лист, а еще более тому, что у вас имеются замечания к застройщику. Даже Вениамин Сигизмундович, если он является официальным представителем компании, должен взять с собой смотровой лист и охладить свой пыл «добросовестного» строителя, скрупулезно записав в него ваши замечания, причем в терминологии СНиП.
Это значит, что в смотровом листе указываются соответствующие СНиП и сроки для устранения дефектов с подтверждением от представителя строительной компании. Все претензии при осмотре квартиры должны иметь четкую юридическую базу согласно нормам строительства жилого дома.
Это сделать обычному человеку не под силу, поскольку мы с вами не знатоки СНиПов. По идее, это должен делать сам представитель строительной компании. Или сначала просто записать дефекты, а потом проставить нормы. Дефекты помечаются в акте приема-передачи квартиры. По этому перечню застройщик обязан устранить дефекты бесплатно и в точный срок.
Не пренебрегайте этой возможностью! Потому что все эти недоделки, если их не исправит застройщик руками подрядчика, вам могут обойтись в десятки, а то и сотни тысяч рублей дополнительных расходов!
В соответствии с законом дольщик на свое усмотрение имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если оно не соответствует требуемому качеству. Если акт был подписан, но застройщик в срок не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительно приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами, и подробно перечислить, с какими именно. Оба случая подпадают под взыскание морального и материального ущербов в судебном порядке.
Рынок первичной недвижимости предлагает квартиры трех вариантов отделки:
• черновая отделка – это минимум, позволяющий строению называться квартирой, в котором должны быть входная дверь, стеклопакеты на окнах, иногда межкомнатные перегородки, разводка систем отопления, водоснабжения и канализации, подвод электричества до распределительного щита, приборы учета воды и электроэнергии;
• предчистовая отделка: квартира подготовлена к чистовым отделочным работам, то есть выполнены чистовая стяжка на полу, оштукатурены и прошпаклеваны стены, укомплектованы системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения, точки подключения осветительных приборов, розеток и выключателей, есть входная дверь, остеклены окна;
• чистовая отделка «под ключ»: покупатель может привозить мебель и заселяться.
Отделки в квартирах со свободной планировкой нет, и перед подписанием акта приема-передачи достаточно убедиться в том, что основная комплектация соответствует прописанной в договоре.
Принимать новую квартиру с предчистовой отделкой следует лишь убедившись, что серьезные недостатки отсутствуют, а незначительные дефекты – в пределах допустимых норм, предписанных СНиП 3.04.01–87 (на сентябрь 2016 года).
В любом случае осмотр квартиры надо проводить в светлое время. (Возможно, в доме не окажется электрического освещения. Такое бывает при сдаче квартир свободной планировки). Коммуникации подключаются после сдачи в эксплуатацию дома, но не сразу и не все.
Отравляясь на приемочный осмотр, следует также взять с собой:
• пишущий предмет и бумагу;
• лазерный уровень;
• дальномер с дальностью до 50 м;
• водяной нивелир;
• индикатор фазы;
• фонарик и бытовой прибор для проверки розеток, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;
• стремянку, лампочку, соединительный провод, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;
• электроприбор для проверки достаточного напряжения;
• молоток;
• мультиметр.
Когда идет прием квартиры у застройщика, переписываются показания счетчиков электрических и водных. Не забудьте снять показания дня и ночи у электрического счетчика, если их нет – показания пикового времени (Т1, Т2, Т3). Здесь вам понадобится фонарик, поскольку цифры видны обычно плохо.
Будьте внимательны при получении паспортов на датчики воды: номера должны совпадать с вашими. Иногда застройщик не выдает паспорта на счетчики, как водные, так и электрические, объясняя это тем, что они находятся в обслуживании УК и переданы ей. Можно с этим согласиться. В самой квартире требуется проверить наличие всех инженерных коммуникаций, которые описаны выше, они есть в плане коммуникаций.
Прием квартиры с черновой отделкой
Входная дверь должна иметь замок, свободно открываться, не иметь зазоров и быть правильно установленной, даже если это временная дверь от застройщика, которую вы непременно поменяете. Поскольку в ваше отсутствие, если дверь легко открывается, все, что можно вынести из квартиры, будет вынесено. Даже если вам кажется, что она пустая. Вынести могут счетчики воды, оконные и балконные ручки, батареи. Обычно это делают ремонтники из других квартир, также пострадавшие от чьего-то воровства. Но «найти концы» в этом случае просто нереально.
Несущие конструкции, все стыки между плитами, о чем я писала выше, должны быть закрыты. Не должно быть сырости, протечек воды. Если они есть, надо искать причину.
Что касается потолка, то его высота проверяется лазерным дальномером. И при этом не должно быть трещин и зазоров между горизонтальными и вертикальными перекрытиями. Электрические кабели – на своих местах, никаких протечек, никакой ржавчины. Арматура не должна торчать: вся она должна быть удалена застройщиком.
Стены проверяются на отклонение по вертикали водным нивелиром, неровности согласно СНиП не должны быть более 1,5 см. Оценивается и кривизна стен. Здесь вам понадобится консультация специалиста, который оценит затраты на их выравнивание: сколько уйдет материала на штукатурку стен и объем работ. Если неровность больше 1,5 см, то привести стены к норме – обязанность застройщика.
Прием квартиры с предчистовой отделкой
Для качественной улучшенной штукатурки допустимы такие отклонения:
• по вертикали – неровности 2 мм на 1 м или до 10 мм по всей высоте стены, проверяются с помощью отвеса или рейки длиной 2 м;
• на поверхности стен и потолка недопустимы раковины, высолы, трещины, отслоения штукатурки, следы движения затирочного инструмента;
• для поверхностей плавного очертания допускается не больше двух неровностей на площади 4 кв. м до 3 мм в глубину либо в высоту.
Для стеновых и потолочных покрытий из сухой гипсовой штукатурки допускаются следующие отклонения:
• от вертикали – 1 мм на 1 м либо до 5 мм по высоте до потолка;
• для поверхности плавного очертания – не больше двух неровностей глубиной до 2 мм на площади 4 кв. м;
• для откосов, колонн, пилястр, лузг погрешность вертикали либо горизонтали не может превышать 1 мм на метр длины либо высоты;
• на стыках листов гипсокартона допустимы провесы до 1 мм и недопустимы трещины.
В зависимости от варианта будущего финишного напольного покрытия для бетонной стяжки допустимы следующие отклонения:
• под линолеум или ламинат допустимы неровности высотой или глубиной не более 2 мм;
• под керамическую плитку углубления или возвышения стяжки – до 6 мм;
• уклон пола по горизонтали допустим не более 2 процентов, но не более 50 мм независимо от площади помещения;
• на стыке стен и монолитной бетонной стяжки пола обязательно должны укладываться полосы звукоизоляционного материала.
Для потолков из монолитного бетона допустимы такие отклонения от плоскости:
• до 7,5 мм для длины 1 м и до 14,5 мм на длине до 3 м;
• толщина выступов и наплывов на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.
Качество сцепления штукатурки с бетоном или кирпичной кладкой стен, а стяжки – с основанием пола проверяется постукиванием: глухой звук говорит о скрытых отслоениях и может служить основанием для внесения дефекта в протокол осмотра акта приема-передачи объекта.
Качественный монтаж окон предполагает, что:
• в местах примыкания оконной рамы к наружной стене дома поверх слоя монтажной пены должна быть закреплена специальная водонепроницаемая лента;
• все рамы и балконные двери легко и без усилий открываются, а при закрывании створки плотно прилегают к рамам;
• на стеклах, рамах, подоконниках нет дефектов: неровностей поверхности, царапин, трещин;
• все окна и двери наружного остекления укомплектованы качественной фурнитурой;
• все подоконники одной комнаты установлены на одном уровне и не препятствуют свободной теплопередаче от радиаторов.