Если квартира – «свет в конце туннеля» (так я называю квартиры с вытянутыми в длину комнатами, с окнами на одну сторону), то ее сложно будет переделать под студии. В любом случае надо смотреть конкретный вариант.
Когда застройщик предлагает вам конкретную планировку, уже разбитую межкомнатными перегородками, то вы либо принимаете этот вариант, подстраиваетесь под него, либо сносите все не несущие стены и выстраиваете так, как вам нужно.
Это лишняя работа, которая требует временных и денежных вложений, притом грязная. От нее будет много пыли, еще и мусор вам придется вывозить за свой счет. Решайте сами, что лучше для вас в этом случае: свободная планировка или предчистовая отделка.
Секреты бюджетного ремонта, которые смогут повысить стоимость аренды на 20 процентов
Моя знакомая, узнав о том, что я пишу книгу о новостройках, попросила дать ей совет, как можно повысить стоимость арендного жилья за счет правильного недорогого ремонта. Она сформулировала это так: «Ламинат и линолеум стоят примерно одинаково. Но при сдаче в аренду квартира с ламинатом стоит дороже. Таких простых советов хотелось бы побольше».
Мне понравился вопрос. Итак, «простые» советы по поводу ремонта.
Безусловно, цена не является критерием восприятия того или иного строительного материала, который традиционно используется в ремонте квартиры. Почему-то считается, что ламинат выглядит и стоит дороже. Впрочем, для меня это тоже так. Стоимость ламината и линолеума действительно примерно одинаковая, но стоимость работы с этими материалами разная. «Бросить» на пол линолеум получается дешевле, чем положить ламинат.
С другой стороны, чтобы линолеум смотрелся красиво, надо очень хорошо выровнять пол, то есть сделать качественную стяжку. Одно тянет за собой другое. И в результате получается примерно одна цена. На мой взгляд, ламинат смотрится дороже и красивее линолеума, но это лишь мнение. Тем более что сейчас видов линолеума существует очень много, и есть совсем недешевые покрытия, которые относятся к классу линолеумов, но уже и «дышат», и внешне смотрятся гораздо эффектнее прежних.
Аренда квартиры с покрытием из ламината и керамической плитки, действительно, будет стоить дороже. Если в квартире положен паркет или паркетная доска, сами эти материалы и работы с ними стоят еще дороже, но это будет вам в конечном счете давать увеличение стоимости аренды примерно на 10 процентов.
Увеличивает стоимость аренды квартиры и то, что есть раздельный санузел, а вместо душевой – ванна. Почему? Потому что душевое место – это ограничение возможностей. В ванной же можно и принять ванну, и под душем постоять, с ней доступны также функции, которые не относятся непосредственно к мытью: в ванне можно постирать белье, например. Но давайте использовать конкретные вещи по их назначению. Тем более что покупка и установка ванны и организация душевого места одинаковы по стоимости.
Например, купить светильники в сетевом магазине типа IKEA, где каждая единица продукции продумана от и до, где существует целая технология разработки дизайна светильников, где ни одна какая-то маленькая штучка не производится просто так, гораздо выгоднее и интереснее, чем в простом магазине «Свет».
Даже самые дешевые светильники в IKEA за 150 рублей имеют стильный вид, современный дизайн, они в тренде и сделаны из качественных высокотехнологичных материалов. При правильном использовании они дадут достаточное освещение. Мы получим именно тот свет, который запланирован в нашем дизайн-проекте, тот, который мы задумали. И выглядеть они будут дороже, чем светильники, купленные в обычном магазине.
Если вы будете искать светильник по такой же цене, похожий, но выпущенный какой-нибудь китайской фабрикой без бренда, вы, безусловно, найдете. Но это будет, как говорится, колхоз «Красная ягодка». Это будет некая вещь, не прошедшая такой тщательный контроль брендирования, как в IKEA. Потому что все выпущенное на отдельной китайской фабрике когда-то было идеей дизайнера, а потом стало массовым продуктом. Практически нет никакого контроля актуальности этого товара на соответствие бренду, модному направлению, стилю. Это обычное, часто дурновкусное изделие, которое невозможно вписать ни в один достойный дизайн-проект.
Конечно, я не призываю к тому, что нужно «одевать» всю квартиру в IKEA, но использовать находки, которые присущи этой шведской марке, безусловно, полезно. Потому что несколько продуманных и очень экономичных вещей из таких магазинов помогут вам решить вопросы с освещением дешево и стильно. Это не реклама, а жизнь, оценка эффективности приобретения тех или иных вещей.
Еще о бюджетном ремонте. Простая плитка, хорошо выложенная в ванной, будет смотреться гораздо лучше, чем пластиковые панели, которые вроде бы стоят так же, но их наличие даст вам такие проблемы…
Во-первых, это ненадолго.
Во-вторых, это рождает ощущение внутри помещения не очень комфортное. Как будто трудно дышать. Это побочные действия: скрип, кальциевые образования в швах, дополнительные звуки, деформация. И необходимость ремонтировать заново через два-три года. Даже раньше.
В главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет» я всего этого касалась, загляните в нее. Поэтому в ванной – плитка, пол в комнатах – ламинат или пластины, похожие на ламинат, из которых можно прекрасно составить определенный рисунок или просто заполнить пространство пола. Стоимость такая же, а вид даже лучше, чем у ламината.
Старайтесь выбрать такие материалы, которые будут служить вам годами, сделают вашу новостройку дороже в два-три раза. Будите ваш вкус, воспитывайте его, развивайте, и он вам подскажет выбор!
Не идите на поводу у псевдоэкономии, которая потом обернется вам большими расходами. Придется чаще делать ремонт, заменять недолговечные материалы, переделывать отдельное помещение в уже готовой квартире. Это всегда очень сложно. Например, делать отдельно ремонт санузла в квартире. Это пыль, грязь и дискомфорт.
Эксплуатация
Доверительное управление недвижимостью
Достаточно интересная и актуальная тема сейчас, когда множество людей купили квартиры для сдачи в аренду. Самим сдать не удается, а что делать с недвижимостью, не знают.
Начнем с истории.
У меня есть замечательная знакомая из города N, которая очень успешно уже почти двадцать лет занимается предоставлением услуг гостеприимства. У нее без малого тридцать квартир, которые она предлагает в аренду жителям и гостям города. Часть из них является ее собственностью, часть взята в субаренду, часть из них находится в доверительном управлении.
В доверительное управление квартиры попадают к ней по-разному. Есть такие ситуации: при покупке квартиры, чаще всего новостройки, собственник уже на этапе ремонта, как только принял ее у застройщика, заключает договор доверительного управления с этой женщиной. Уже и сам ремонт этой квартиры, и контроль ремонта, и дальнейшую эксплуатацию в плане сдачи в аренду берет на себя фирма этой моей знакомой.
Доверительное управление от субаренды отличается тем, что собственнику отходит процент с аренды квартиры, а не фиксированная сумма. Собственнику это выгодно в том случае, если он заключает договор с профессионалом, который знает свое дело, и квартира простаивать не будет. Если он заключает договор с новичком, то субаренда выгоднее, так как свою месячную ставку он получит в любом случае.
Поэтому прежде чем заключать договор доверительного управления или договор субаренды, вы должны понять, как работает ваш партнер, какой у него опыт, какой стиль работы с клиентами, если вы собственник. Есть ли у него клиентская база, есть ли поток заявок на аренду, с каким контингентом привык работать ваш партнер, какие квартиры или помещения у него уже есть в работе для предоставления услуг гостеприимства.
Если у вас квартира бизнес– или премиум-класса, важно, чтобы она сдавалась соответственно статусу, а не использовалась как общежитие, лишь бы «отбить» цену.
Что выгоднее сдавать – «однушку» или «двушку»
Кажется, что данная тема не относится к покупке квартиры в новостройке. Если вы приобретаете жилье для себя, то это так. Если же вы планируете сдавать приобретаемую квартиру, то этот вопрос отнюдь не праздный.
Давайте рассуждать вместе.
Возьмем две квартиры: «однушку» и «двушку» на черноморском побережье. То есть, говоря правильным языком, однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м стоимостью в свободной планировке 1 600 000 рублей и двухкомнатную квартиру общей площадью 53 кв. м в свободной планировке стоимостью 2 200 000 рублей. В однокомнатной ремонт собственнику обошелся в 1 100 000 рублей. А в «двушке» – в 1 800 000 рублей.
Сразу отмечу, что для этого региона характерна сезонность. Внешние характеристики этих квартир будем считать одинаковыми: удаленность от моря – 10 минут спокойным шагом в тени реликтовых сосен, красивый вид из окна, регулярное водоснабжение и электрообеспечение (это больная тема на нашем побережье), одинаковые классы домов.
Какие есть варианты сдачи таких квартир в аренду без всяких преобразований?
Предположим, вы купили две новостройки и думаете, как в них сделать ремонт, чтобы сдавать наиболее выгодно. Такие квартиры всегда пользуются спросом, особенно в сезон. Не в сезон их тоже можно успешно сдавать, важно определиться, как. Важно понять, что выгоднее, и какие вообще есть варианты.
«Однушка» изначально дешевле, она меньше по площади, ремонт в ней обойдется в 1,5 раза дешевле, чем в «двушке». Стоит ли вкладываться в «двушку»? Это основной вопрос.
Проведем сравнительный анализ.
«Однушку» вы планируете сделать студией с разделением на функциональные зоны, продумав все до мелочей, чтобы гостям и вам самим было удобно. Планировка квартиры такова, что выгодно сделать раздельный санузел. В ванной комнате ванна, раковина, стиральная машина. В туалетной комнате – унитаз, раковина, гигиенический душ.