Цена квартиры в новостройке вообще связана не только с этапами строительства, поэтому все учесть вначале невозможно.
Что же все-таки наиболее выгодно? Учитывая все факторы, я бы посоветовала покупать квартиру в новостройке, когда дом близок к завершению. Хотя, как я уже писала выше, купите ли вы квартиру на нулевом цикле, или на среднем, или на завершающем – это вас не убережет от проблем с застройщиком, если у него таковые появятся, а вы вовремя на это не среагируете.
Поэтому давать жесткие рекомендации по поводу покупки квартиры в недостроенном жилье я не спешу.
Ну а общие рекомендации таковы:
• изучить застройщика;
• наблюдать за ним месяца два-три;
• купить выбранную квартиру по акции или со скидкой, если это возможно.
При любом раскладе следует спокойно выбирать квартиру, которая вам нравится, проверять застройщика, изучать проектную декларацию, авторитет застройщика, историю его построек, его деятельности на строительном рынке – и после этого покупать жилье, которое удовлетворяет вашим целям, на любом этапе.
Строительные материалы
Такой простой и, кажется, абсолютно практический раздел, как строительные материалы, совсем таковым не является. Почему? Потому что затрагивает одну из главных задач мирового сообщества на XXI век – необходимость сочетания аспектов социальных, экологических, экономических, а также связанных с высокими технологиями в решении глобальных проблем всей планеты, отдельно взятых стран и отраслей производства, как бы пафосно это ни звучало.
Невозможно не замечать, что строительство, как главная отрасль производства любой страны, потребляет ежегодно колоссальное количество энергетических, материальных и людских ресурсов, является одной из самых экологически опасных сфер деятельности человека.
Поскольку стоимость строительных материалов составляет до 60 процентов общей стоимости зданий и сооружений, то понятно, насколько важно для застройщика сделать правильный выбор материалов с учетом возможных затрат на их производство, качество транспортных и технологических расходов, с учетом долговечности объектов, а нам – понять, какова наценка на предлагаемое жилье, и стоит ли оно того.
Эти вопросы обсуждались на Всемирных форумах по устойчивому развитию и в Йоханнесбурге в сентябре 2002 года, в Рио-де-Жанейро в июне 2012-го, а также в Москве в сентябре 2012-го. И на каждом из них подчеркивалось, что особое внимание в связи с программами устойчивого развития должно уделяться теплоэнергетическим затратам на производство строительных материалов и эксплуатации их в готовых объектах, а также возможности последующего их использования по окончании срока службы зданий и сооружений.
Поскольку мы с вами не специалисты в области строительства, а всего лишь разумные пользователи (я надеюсь), то нас информация об использовании новых и старых материалов в строительстве интересует с точки зрения экологичности, безопасности и надежности. Поэтому досконально разбирать всевозможные термины я не буду, а остановлюсь на том, что действительно важно для принятия нами решения о покупке квартиры, на том, что бросается в глаза.
Кратко коснусь новых эффективных строительных материалов и изделий, полученных по энергосберегающим технологиям, позволяющим существенно сократить материальные и энергетические затраты при строительстве и эксплуатации различных зданий и сооружений, а также традиционных, применение которых имеет многовековую историю.
Рынок строительных материалов сейчас обширен и разнообразен. Как изменился он за последние годы? Какие новинки стали нам доступны?
Отделка домов и технология возводимого жилья изменились существенно. Достаточно просто посмотреть на современные новостройки. И панельное, и блочное строительство отличается сейчас от соответствующих технологий 1970-х годов, например, и даже 1990-х.
Качество используемых материалов улучшилось, их перечень расширился, изменился состав, износостойкость, время эксплуатации.
В строительстве есть разные группы материалов, которые применяют при возведении дома и его последующей отделке. Их условно можно разделить на строительные и отделочные. Это очень условное деление, но нам больше и не нужно знать для того, чтобы понять технологию строительства нашего конкретного дома. Насколько это экологично, безопасно, надежно и долговечно.
Мы покупаем новостройку, поэтому можем наблюдать, как и из чего возводится дом или как такой же дом возводился в другом месте. Застройщик, как правило, использует одну технологию на всех своих объектах.
Например, есть в Москве одна крупная строительная компания, которая строит очень высокие жилые дома – до 40 этажей.
Такие дома нужно возводить по особой технологии, которой именно – эта компания владеет, о чем говорит ряд ее успешных проектов. Значит, в этом ей можно доверять.
Важный момент в строительстве – соединительные элементы. Я смотрела квартиру в доме, который состоял из отдельных секций, целиком образуя букву «Г». Эти секции соединялись между собой очень легким материалом, похожим на пенопласт. То есть щели между секциями были заполнены этим материалом и по фасадной части закрыты листовой сталью или даже железом, покрашенными в белый цвет в тон дома.
Что это может нам дать со временем? Конечно, важен климат того региона, в котором строится такой дом. Если это южный город и перепады температуры незначительны, то вероятность того, что стена, которая граничит с прокладкой из пенопласта, будет холодной, может покрыться плесенью, принести вам много дополнительных хлопот, меньше, чем если бы этот дом был построен в средней полосе России или в Сибири, например.
Вывод в любом случае таков – не надо покупать квартиру с такими рискованными показателями. При ее осмотре будьте внимательны, выйдите на балкон, свой или общий, и посмотрите, с чем соседствуют стены квартиры. Не ограничивайтесь внутренним осмотром. Изучите, как устроена квартира с внешней стороны.
Сейчас в строительстве используются красивые отделочные материалы. Это очень хорошо видно по новостройкам. Вентилируемые фасады, стойкие краски, клинкерная плитка достойно украшают новые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные. Разработка новых материалов, их характеристик, долговечности, экологичности, надежности – это удел науки.
Применительно к нашей ситуации, когда мы подбираем строительные материалы для ремонта квартиры, то можем выбирать. И выбор сейчас огромный! Я очень рекомендую вам не использовать дешевые, неэкологичные материалы.
Это не только удешевляет квартиру, но и может нанести вред вашему здоровью. За этот выбор мы несем полную ответственность. А на то, что использует застройщик для строительства дома, мы повлиять не можем. За нами только один выбор – покупать или нет.
Перспективы роста стоимости жилья в ближайшие 2–3 года
Будет ли падать стоимость новостроек или теперь постепенно будет расти?
Если кто-то вам скажет, или, может быть, вы прочитаете какие-то прогнозы о рынке недвижимости, в которых риелторы, ссылаясь на маркетинговые исследования, будет уверять, что кто-то уловил темпы роста цены строящегося жилья, можно это всего лишь принять во внимание. Потому что делать такие прогнозы объективно очень сложно.
И никаким крупным девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, экспертным сообществам не под силу на сто процентов дать оценку того, как будет развиваться рынок жилья, как будут меняться цены на новостройки в ближайшие два-три года.
Отследить некоторые тенденции – да, возможно, но точно сказать – нет.
Какова же общая тенденция? Она такова: строить стали меньше. Следовательно, цены на новостройки будут расти. Может быть, не сразу и не завтра, но неминуемо. В 2015 году построено в два раза меньше квадратных метров жилья, чем в предыдущем 2014-м.
Фирмы, которые занимаются продажей уже построенного жилья, – это не обязательно сам застройщик, это может быть агентство недвижимости, которое к нему относится. Застройщик делегирует ему осуществление продаж квартир в новостройке. И, как не странно, когда много квартир, продается их больше. А потом оставшиеся метры продаются очень трудно. Поэтому на них всегда есть скидка.
Но если застройщик хочет ускорить процесс продажи, он его всячески начинает оживлять: проводить акции, распродажи, ликвидации. И поэтому стоимость новостроек постоянно варьируется. Вот такое противоречие.
Еще одна неминуемая тенденция – это ветшание домов определенных серий вторичного жилья. Как раз приходит время окончания эксплуатации панельных «хрущевок», построенных в 1960-х. Они неизбежно подлежат сносу. Людям, которые там живут, будет предложено переехать в новостройку. То есть кто-то получит квартиру бесплатно.
Это небольшой процент, следовательно, количество их уменьшится. И говорить о том, что эта категория сильно повлияет на цену новостроек, видимо, не стоит. Будут ли строить дома на месте пятиэтажек? Должны, если это проект по сносу и реконструкции пятиэтажек. Находятся застройщики, которые умудряются «впихнуть» новый дом рядом с пятиэтажкой и не предложить людям квартиры в новом доме.
Эти тенденции «пожирают» одна другую, и мы периодически видим скачки в стоимости квартир.
Можно более дифференцированно подойти к этому вопросу. У каждого класса новостроек есть свои взлеты и падения, своя специфика в формировании цен, свои скачки и провалы. Это категории эконом, стандарт, бизнескомфорт, премиум и люкс. У каждого из них имеются свои тенденции.
В первых двух сегментах (эконом, стандарт) квартиры за миллион рублей с небольшим разбирают, как горячие пирожки, в случае удачного расположения комплекса, планировок, решения важных жизненных вопросов, таких как воспитание спортсменов, например.
Создание условий для достижения ими наилучших результатов будет привлекать семьи с детьми, которые занимаются спортом и ставят перед собой большие цели.
Это может быть место, которое выделяется особенным сервисом конкретного дома или ЖК.