Противоположность правилу «избавьтесь от долгов»
Обобщенный принцип эфемерализации подразумевает способность делать больше с помощью меньшего.
Большинство финансовых экспертов советуют людям: «Избавьтесь от долгов. Живите без долгов». Неужели они не знают, что после 1971 года, когда президент Ричард Никсон отменил для доллара США золотой стандарт, деньги стали долгом?
Совет жить без долгов можно считать хорошим для людей, не имеющих финансового образования, однако его никак нельзя назвать разумным финансовым советом.
В мире денег есть два типа долгов:
1. Хорошие.
2. Плохие.
Проще говоря, хорошие долги делают вас богаче, а плохие долги делают вас беднее. Неудивительно, что миллионы людей, не имеющих финансового образования (и Соединенные Штаты как государство), накопили горы плохих долгов.
Самые большие расточители
Многие считают, что в росте государственного долга виноваты демократы.
Однако диаграмма рассказывает другую историю.
Как уже было заявлено в самом начале этой книги, я не причисляю себя к республиканцам или демократам. Учитывая показатели конуса обучения, просматривать иллюстрации эффективнее, чем слушать слова, тем более если это речи политиков.
Кто увеличил долг?
Главная проблема с этим долгом заключается в том, что это плохой долг, который приходится оплачивать налогоплательщикам и их детям.
Основная часть денег, взятых в долг республиканцами, направляется богатым, которые контролируют военно-промышленный комплекс, банки, фармацевтические компании и другие корпорации.
Основная часть денег, взятых в долг демократами, направляется в программы социальной защиты и в корпорации, которые наживаются на этих программах.
Программы социального обеспечения и страхования здоровья престарелых обычно не включаются в статистику государственного долга, хотя связанные с ними долговые обязательства намного больше государственного долга. Их называют забалансовыми долгами. Это все равно как если бы вы были должны миллионы долларов, но не указывали их в заявке на получение кредита. Если бы мы с вами сделали то, что делает государство, нас могли бы посадить в тюрьму.
Каков реальный объем обязательств по программам социального обеспечения и страхования здоровья престарелых, никто не знает. Согласно обоснованным предположениям, обязательства по социальному обеспечению оцениваются в 23 триллиона долларов, а по страхованию здоровья престарелых – в 87 триллионов долларов. Некоторые независимые эксперты оценивают совокупные социальные обязательства в 125 триллионов долларов. Для сравнения: государственный долг США составляет всего 17 триллионов долларов.
В: – Вы хотите сказать, что США – банкрот?
О: – Я мог бы доказать справедливость данного утверждения. Это было бы совсем нетрудно.
Что такое хорошие долги?
Хорошие долги – это долги, которые делают вас богаче. Например, когда я покупаю многоквартирный дом, то для финансирования сделки использую долг. Если эти квартиры каждый месяц приносят деньги в мой карман, то этот мой долг является хорошим. Но если мои квартиры каждый месяц приносят мне убытки и мне приходится самому выплачивать ипотеку, тогда тот же самый долг становится плохим. Повторю еще раз: только денежный поток позволяет определить, хорошим или плохим является тот или иной долг.
В: – Вот почему вы говорите: «Ваш дом не является активом»? В большинстве случаев дома вытягивают деньги из кармана их владельцев.
О: – Да. Даже если ваш дом свободен от долгов, вам приходится вынимать из своего кармана деньги на оплату налогов, страховки, ремонтных работ и коммунальных услуг.
Рычаг
Очень важным словом в мире денег является слово рычаг. Оно сродни созданному Фуллером понятию эфемерализация, которое обозначает способность делать больше с помощью меньшего.
Одна из главных причин неуклонного обеднения бедных и сокращения среднего класса заключается в том, что у этих людей почти или совсем нет финансовых рычагов. Когда бедные и средний класс думают о том, как сделать больше денег, их мысли вращаются вокруг того, что нужно работать усерднее и дольше. К сожалению, работая усерднее и дольше, вы не начинаете больше зарабатывать, а просто переходите в более высокий налоговый разряд.
Финансовое образование – это рычаг
Одна из целей финансового образования состоит в том, чтобы дать вам рычаг – способность заниматься эфемерализацией и делать больше с помощью меньшего.
Позвольте привести несколько примеров финансовых рычагов.
1. Долги
Как профессиональный инвестор из квадранта И я стараюсь использовать для приобретения активов как можно больше долгов. Ким и я владеем тысячами объектов недвижимости не потому, что нам удается сэкономить достаточно денег для их покупки, а потому, что для их покупки мы используем долги. Вот почему тот 3-дневный семинар по недвижимости оказался для меня бесценным. Он научил меня использовать долги в качестве рычага.
2. Лицензирование
Если вы взглянете на групповое фото сотрудников Rich Dad в начале этой книги, то сможете заметить, что мы являемся очень маленькой компанией. Тем не менее благодаря лицензированию мы построили очень крупный международный бизнес. Когда я пишу очередную книгу, лицензию на эту книгу получают более 50 издателей по всему миру. Они платят компании Rich Dad роялти за право публиковать мои книги и игры.
3. Общественные средства массовой информации
Чрезвычайно мощные рычаги может предложить современный мир общественных средств массовой информации. Сегодня во всех филиалах Rich Dad есть крошечные теле– и радиостудии, которые позволяют нам поддерживать связь с миллионами людей во всем мире.
4. Бренд
Rich Dad – это международный бренд, или торговая марка. Бренд – это могучий рычаг. Он говорит громче слов. Бренд обеспечивает две важные вещи: доверие и дифференциацию. Примером дифференциации может служить наша позиция. Мы не говорим: «Откладывайте деньги». Наша позиция олицетворяет противоположную сторону монеты. Мы не рекомендуем инвестировать на долгий срок в акции, облигации и взаимные фонды. Мы верим в противоположное: вам нужно заставлять ваши деньги работать. Кроме того, мы невысоко ценим гарантию занятости. Бренд Rich Dad ассоциируется с финансовой свободой.
5. Люди
У наемных работников нет почти никаких рычагов, потому что они сами являются рычагом для своего нанимателя. Предпринимательство обеспечивает вам возможность использовать в качестве рычага время и усилия других людей – своих работников, – чтобы развивать бизнес и увеличивать колонку активов.
6. Больше с помощью меньшего
Доставка продуктов и услуг лучшего качества за меньшую цену – это еще одна форма эфемерализации. Когда люди просят повысить им зарплату, требуют поднять почасовую ставку, повышают цены или снижают качество производимой продукции, чтобы сэкономить деньги, они нарушают обобщенный принцип эфемерализации. Они делают меньше, чтобы получать больше. Это прямо противоречит правилу «Делайте больше с помощью меньшего».
Как использовать долги в качестве рычага
Когда финансовые эксперты советуют: «Избавьтесь от долгов», – они ставят людей в крайне затруднительное положение, потому что отнимают у них главный финансовый рычаг. Такой совет не помогает людям повышать финансовое образование, потому что человек, у которого нет долгов, не может делать больше с помощью меньшего.
Предлагаю взятый из реальной жизни пример использования долгов в качестве рычага. Чтобы вам было легче понять суть схемы, я постараюсь максимально упростить цифры.
В 1980-е годы я купил дом с двумя спальнями и одной ванной за 50 тысяч долларов. Это был симпатичный домик в хорошем районе, в двух шагах от парка с живописным прудом. Проблема была в том, что он нуждался в ремонте.
Я заплатил первый взнос в размере 5 тысяч долларов, а продавец профинансировал остальные 45 тысяч долларов под 10 процентов. Поскольку сделка финансировалась продавцом, мне не нужно было обращаться в банк за кредитом. Общая сумма ежемесячного платежа, которая складывается из основной суммы, процентов, налогов и страхования, составляла примерно 450 долларов. Средняя квартплата в этом районе составляла примерно 750 долларов в месяц.
После того как недвижимость была переоформлена, я пришел в банк и попросил 5 тысяч долларов на обустройство дома.
На этот кредит я пристроил к зданию большую главную спальню с примыкающей ванной и провел остальные ремонтные работы. Теперь у меня был почти новый дом с 3 спальнями и 2 ванными. Квартплата за такой дом составляла тысячу долларов в месяц.
Когда процентные ставки снова начали снижаться, я еще раз обратился в банк, который выдал мне 5 тысяч долларов, и попросил о новом кредите – под залог всего дома.
Дом был оценен в 95 тысяч долларов. Банкир предоставил мне 80-процентный заем: 76 тысяч долларов на 10 лет с фиксированной ставкой 9 процентов. Я погасил 45 тысяч долларов кредита, полученного от продавца, 5 тысяч долларов банковского кредита на обустройство дома, а остальные не облагаемые налогом 25 тысяч долларов положил в карман.
Общая сумма моего ежемесячного платежа составляла около 700 долларов в месяц. Сто долларов из квартплаты я откладывал на ремонтные работы и непредвиденные расходы. В итоге получаемая от жильца тысяча долларов каждый месяц приносила в мой карман около 200 долларов чистого денежного потока.
В: – Получается, что вы не вкладывали в этот инвестиционный объект свои собственные деньги?
О: – Совершенно верно. И это означает, что показатель рентабельности данной инвестиции был равен бесконечности.
В: – Равен бесконечности? Почему?
О: – Потому, что коэффициент доходности инвестиции основан на количестве вложенных в нее собственных денег инвестора, или собственного капитала. Поскольку моего собственного капитала в этой инвестиции не было – уплаченный первый взнос я вернул после рефинансирования, – коэффициент доходности инвестиции был равен бесконечности.
В: – Получается, что ваш реальный доход является результатом ваших знаний, вашего финансового образования? Без него вы вряд ли смогли бы находить и финансировать инвестиции, которые приносят вам бесконечный доход?
О: – Совершенно верно. Вот почему одна из главных позиций бренда Rich Dad заключается в том, что знания – это новые деньги информационной эпохи.
В: – А 25 тысяч долларов, которые вы положили в карман, не подлежали налогообложению потому, что они были долгом?
О: – Да. Но если бы я продал эту собственность, то за эти 25 тысяч долларов мне пришлось бы заплатить налог на прирост капитала, который в моем налоговом разряде составляет 20 процентов.
В: – То есть если бы вы продали эту собственность, то ваш чистый доход после уплаты налогов уменьшился бы до 20 тысяч долларов?
О: – Я потерял бы еще больше. Дело в том, что, пока я владел этой собственностью, она приносила мне примерно 200 долларов денежного потока в месяц, или 2400 долларов годового пассивного дохода. А этот доход облагается налогом по самой низкой ставке.
В: – А какие вообще бывают доходы?
О: – Основных типов всего три:
1. Обычный.
2. Портфельный.
3. Пассивный.
К обычным относятся заработная плата, проценты от сбережений и доход от программ 401(k). Такие доходы облагаются налогом по самым высоким ставкам. Работа ради получения обычного дохода является еще одной причиной обнищания бедных и сокращения среднего класса.
Портфельным называется доход от прироста капитала или от продажи чего-нибудь. Люди, которые перепродают дома, торгуют ценными бумагами или продают бизнесы, платят налоги на прирост капитала, которые занимают второе место по величине ставок.
Пассивный доход – это денежный поток от активов. Поскольку я не продаю объекты недвижимости, которыми владею (предпочитая вместо этого извлекать доходы из долгов), то получаю доходы в форме долгов и пассивного дохода от арендной платы, который облагается налогом по самой низкой ставке.
А теперь я слышу, как некоторые из вас говорят: «Я не могу использовать схему финансирования продавцом. Уговорить продавца финансировать сделку невозможно». И вы правы: если человек говорит, что он чего-то не может, то он и в самом деле не сможет этого сделать.
В: – А как насчет людей в других странах? Могут ли они делать то же самое, что разрешается в Соединенных Штатах?
О: – Конечно могут. Условия и правила обычно немного отличаются, но основные концепции одинаковы во всем мире.
В далеком 1973 году, когда я только начинал, мой инструктор по недвижимости предупреждал, что все будут говорить мне: «Здесь это невозможно». Люди, не имеющие финансового образования, всегда говорят именно так, несмотря на то что этим успешно занимаются те, кто знает, как это делается.
В: – Но почему люди говорят: «Здесь это невозможно»?
О: – Потому, что это самый простой выход. Ленивым людям всегда легче сказать: «Это невозможно», – чем посещать курсы, учиться, практиковаться, совершать ошибки, терпеть неудачи и в конце концов научиться тому, как можно что-то сделать… сделать то, что другие считают невозможным.
В: – Эта стратегия применима только к недвижимости? Или я смогу делать то же самое с чем угодно?
О: – Вы можете делать это с чем угодно. Особенно легко делать деньги из ничего с помощью ценных бумаг и фондовых опционов. Преимущество недвижимости над ценными бумагами заключается в силе долгосрочных долгов.
В: – Короче говоря, долг – это рычаг. И если я не узнаю, как использовать долги, то мне придется работать все усерднее и усерднее, получая все меньше и меньше?
О: – Да. Позвольте привести еще один пример того, как долги делают меня богаче.
Когда в 2007 году рухнули рынки ценных бумаг и недвижимости, мы не стали покупать бумажные активы по низким ценам. Вместо этого мы использовали долги для покупки новой недвижимости общей стоимостью в сотни миллионов долларов. У нас была возможность купить больше недвижимости, чем ценных бумаг, потому что мы использовали деньги банка. Кроме того, банки не горят желанием одалживать сотни миллионов долларов людям, планирующим заняться скупкой акций.
В 2014 году Кен Макэлрой, его партнер Росс, Ким и я провели рефинансирование наших долгов в размере почти 100 миллионов долларов. Это были кредиты, использованные нами для покупки многоквартирных домов после краха 2007 года. В среднем эти кредиты были взяты под 5 процентов. Новый кредит на эти 100 миллионов долларов мы получили примерно под 3 процента.
Это означает, что к нам вернулись миллионы долларов прироста капитала и мы получили дополнительно 2 миллиона долларов денежного потока в результате снижения процентов по кредиту.
В: – Откуда взялись дополнительные 2 миллиона долларов?
О: – Их принесла экономия на процентах, разница между выплатой 5 процентов и 3 процентов на кредит в 100 миллионов долларов.
В: – Это и есть то, что Фуллер называл обобщенным принципом эфемерализации – способностью делать больше с помощью меньшего?
О: – Да.
В: – И это тоже применимо не только к недвижимости?
О: – Да. Примеры эфемерализации можно найти повсюду. Каждый богатый человек использовал ту или иную форму финансового рычага, чтобы сделать состояние. Например, когда музыкант записывает альбом и продает миллионы дисков – это эфемерализация. Когда кто-то создает приложение к смартфону и продает миллионы копий данной программы – это эфемерализация, еще один способ сделать больше с помощью меньшего. Преимущество недвижимости заключается в том, что инвестор в недвижимость одновременно использует силу долгов и налогов.
В: – Следовательно, когда финансовые консультанты советуют мне избавиться от долгов, они отнимают у меня один из способов использования рычага, или эфемерализации, возможность делать больше с помощью меньшего?
О: – Да. И хотя они делают это с благими намерениями, их совет не помогает вашему финансовому образованию. Оно должно показывать другую сторону монеты и учить использовать долги, чтобы вы становились богаче, а не беднее.
Закон компенсации
В: – Но что, если я стану совершать ошибки и неправильно использовать долги?
О: – Вот почему вам следует посещать семинары по недвижимости и практиковаться, практиковаться и еще раз практиковаться. Я сам часто посещаю семинары и люблю практиковаться. На мой взгляд, практиковаться лучше, чем совершать импульсивные покупки и терять деньги.
В мире денег существует закон компенсации.
В: – В чем его суть?
О: – Суть закона компенсации состоит в том, что чем больше вы учитесь (сочетая учебу с практикой и постепенно переходя к более сложным задачам), тем выше становится ваш интеллект, тем больше вы набираетесь опыта – и тем больше размер получаемой вами компенсации.
Например, когда Ким и я начинали обучаться инвестированию, ее финансовый план заключался в том, чтобы каждый год покупать два небольших дома и за 10 лет купить 20 домов. Однако на деле для покупки 20 домов ей потребовалось всего 18 месяцев. Сегодня она владеет тысячами объектов недвижимости, которые каждый год приносят ей миллионы долларов денежного потока. Кроме того, она использует сотни миллионов долларов долга. Это хороший пример закона компенсации в действии.
Предупреждение
Иногда на семинарах по недвижимости инструкторы заявляют, что поиск хорошей недвижимости – это трудный, рискованный и занимающий много времени процесс.
В конце занятий они часто говорят: «Вместо того чтобы тратить свое время на поиски объектов, совершение ошибок, стычки с проблемными жильцами и ремонт, просто отдайте свои деньги нам, и мы возьмем все вопросы, связанные с поиском, финансированием, приобретением и управлением собственностью, на себя».
Советую вам держаться подальше от подобных инструкторов. Это не преподаватели, а промоутеры, торговые агенты. Они ничем не отличаются от продавцов акций взаимных фондов, которые заманивают вас на бесплатные семинары по финансовому планированию, чтобы убедить вас в необходимости отдать им деньги, поскольку для вас это якобы самое разумное решение.
В: – А что плохого в передаче денег кому-то другому? Почему не позволить этим людям делать всю работу за вас?
О: – Прекрасный вопрос. И ответ на него может вас удивить. Когда вы передаете свои деньги кому-то другому, закон компенсации перестает работать на вас.
Возможно, вы помните, что самыми важными строчками в конусе обучения – двумя самыми эффективными способами обучения – являются «имитация реальной деятельности» и «выполнение реального действия». И заниматься этим должны вы сами.
В: – Но если я получу свой денежный поток и налоговые преимущества, то почему бы мне не позволить кому-то другому заниматься инвестированием вместо меня?
О: – Проблема в самой недвижимости. Она не является ликвидным инвестиционным инструментом. Ликвидным считается актив, который вы можете быстро продать или купить. Чрезвычайно ликвидными являются ценные бумаги и акции взаимных фондов. Вы можете купить и продать их за считанные секунды. С недвижимостью все иначе. Если вы допустите ошибку, то процесс избавления от плохого объекта будет долгим, медленным и дорогостоящим. В том, насколько неликвидной может быть недвижимость, на собственном горьком опыте убедились миллионы домовладельцев и перекупщиков.
Поэтому, если вы не готовы практиковаться, практиковаться и еще раз практиковаться, я не советую вам вкладывать деньги в инвестиционную недвижимость. Запомните, что когда инструктор семинара по недвижимости говорит: «Я буду инвестировать для вас», – то именно вы – а не инструктор – остаетесь человеком, отвечающим за ежемесячные выплаты по ипотеке и страховке, проблемы с жильцами, расходы на обслуживание и текущий ремонт. А самое худшее в том, что вы почти или совсем ничему не научитесь. Закон компенсации и финансовые рычаги будут работать против вас.
Учиться использовать долги необходимо потому, что они являются сегодняшними деньгами. Долги – это самая мощная сила в мире денег. Посещать семинары и практиковаться необходимо для того, чтобы научиться ставить себе на службу эту самую мощную из сил.
Если вы не хотите начинать с малого, учиться использовать долги для инвестирования в недвижимость, тогда вам лучше всего откладывать деньги, жить без долгов и инвестировать на длительный срок во взаимные фонды. Во всяком случае, сбережения и акции взаимных фондов ликвидны.
Урок Баки Фуллера
Баки Фуллер говорил:
Не сопротивляйтесь силам, а используйте их.
Я включил в начало этой главы иллюстрацию с фотографиями президентов США и государственным долгом страны потому, что, если положение не изменится, долги погубят когда-то самую богатую страну в мире, обратив в рабство наших детей и детей их детей.
Традиционное образование приучает людей жить без долгов. Однако в то время, как вы лично стараетесь жить без долгов, лидеры ввергают будущее нашего мира в пучину долгов.
Если вы не желаете оказаться рабом государственного долга, боритесь с огнем с помощью огня. Научитесь использовать силу личных долгов, чтобы избавить себя от последствий некомпетентности лидеров стран.
Урок для тех, кто хочет воспользоваться вторым шансом
Если вы планируете жить без долгов, тогда какие другие типы рычагов планируете использовать? Как вы будете применять принцип эфемерализации в своей жизни? Как планируете делать больше с помощью меньшего?
Настольная игра CASHFLOW® – это единственная игра в мире, которая учит вас использовать долги так, чтобы стать богатыми. Это имитация реального инвестирования с применением игрушечных денег.
Если вы не научитесь использовать некоторые типы рычагов, то будете вынуждены упорно трудиться всю жизнь, но все равно не сможете выбраться из бедности.
Если вы хотите научиться ставить силу долга себе на службу, играйте в CASHFLOW® и используйте любую возможность залезть в долги, вместо того чтобы от них избавляться. Каждый проигрыш может многому вас научить.
Финансовое образование – это…
Плохие долги делают бедных и представителей среднего класса беднее.
Плохой долг – это долг, за который вы расплачиваетесь сами.
Хорошие долги делают богатых богаче.
Хороший долг – это долг, за который вместо вас расплачивается кто-то другой.
Финансовое образование – это способ научиться ставить себе на службу силу долгов, потому что сегодня долги – это деньги.